Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/05187
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Il se prononçait sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers et sur une demande d’expulsion. Le bailleur invoquait l’acquisition d’une clause résolutoire après commandement de payer resté infructueux. La locataire, reconnue débitrice d’un arriéré locatif, sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le juge a constaté la régularité de la procédure et la réunion des conditions de la clause résolutoire. Il a cependant accordé des délais de paiement à la locataire, suspendant les effets de cette clause. La question se posait de savoir comment le juge concilie la sanction du défaut de paiement avec la protection du locataire en difficulté. Le tribunal a ordonné le paiement de l’arriéré par mensualités, sous condition suspensive, tout en prononçant les conséquences de la résiliation en cas de nouvel impayé.
**La consécration d’un pouvoir modérateur du juge dans l’exécution des clauses résolutoires**
Le juge des contentieux de la protection vérifie d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur. Il relève que celui-ci a respecté les formalités préalables imposées par la loi, notamment la saisine de la commission de prévention des expulsions. L’action est donc déclarée recevable. Le juge constate ensuite que le contrat comporte une clause résolutoire et que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois après commandement. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024 ». Le droit du bailleur à la résolution est ainsi formellement reconnu par le juge.
Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement des conséquences de cette acquisition. Face à la demande de délais de paiement de la locataire, il opère une conciliation entre les intérêts en présence. Il ordonne le paiement de l’arriéré par mensualités et « suspend les effets de la clause résolutoire » pendant l’exécution de ce plan. La sanction contractuelle est ainsi mise en sommeil. Le juge motive cette décision par l’examen de « la situation financière » de la locataire. Il fait prévaloir une logique de préservation du lien contractuel et d’éviction des difficultés sociales. Ce pouvoir discrétionnaire tempère la rigueur du principe pacta sunt servanda.
**L’édiction d’un régime conditionnel garantissant l’efficacité de la sanction**
La mansuétude du juge n’est pas absolue. Elle s’accompagne de mécanismes garantissant l’exécution future et la sécurité juridique du bailleur. Le jugement instaure un régime strictement conditionnel. Le bénéfice de la suspension est subordonné au respect intégral du calendrier de paiement. Le juge précise que « dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision ». Cette formulation crée une condition résolutoire légale à l’octroi des délais.
Les conséquences d’un nouvel impayé sont automatiques et complètes. La clause résolutoire est réputée acquise rétroactivement. L’intégralité du reliquat devient immédiatement exigible. L’expulsion pourra être poursuivie sur le fondement du présent jugement. Le juge condamne par avance la locataire, devenue occupante sans titre, au paiement d’une indemnité d’occupation. Ce dispositif biface assure une protection effective du créancier. Il évite une nouvelle procédure longue et coûteuse en cas de défaillance. La décision combine ainsi clémence immédiate et fermeté prospective.
Le juge organise un véritable sursis à exécution de la sanction contractuelle. Ce sursis est révocable de plein droit en cas d’inexécution. La solution illustre la recherche d’un équilibre entre l’ordre contractuel et l’impératif de prévention des expulsions. Elle confirme la tendance de la jurisprudence à aménager les effets des clauses résolutoires en matière locative. Le juge se fait modérateur de la rigueur contractuelle au nom de la situation du débiteur. Cette approche pourrait être étendue à d’autres contentieux de la protection des consommateurs. Elle consacre une forme de justice adaptative, où la sanction n’est définitive qu’après un ultime test de la volonté du débiteur.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Il se prononçait sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers et sur une demande d’expulsion. Le bailleur invoquait l’acquisition d’une clause résolutoire après commandement de payer resté infructueux. La locataire, reconnue débitrice d’un arriéré locatif, sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le juge a constaté la régularité de la procédure et la réunion des conditions de la clause résolutoire. Il a cependant accordé des délais de paiement à la locataire, suspendant les effets de cette clause. La question se posait de savoir comment le juge concilie la sanction du défaut de paiement avec la protection du locataire en difficulté. Le tribunal a ordonné le paiement de l’arriéré par mensualités, sous condition suspensive, tout en prononçant les conséquences de la résiliation en cas de nouvel impayé.
**La consécration d’un pouvoir modérateur du juge dans l’exécution des clauses résolutoires**
Le juge des contentieux de la protection vérifie d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur. Il relève que celui-ci a respecté les formalités préalables imposées par la loi, notamment la saisine de la commission de prévention des expulsions. L’action est donc déclarée recevable. Le juge constate ensuite que le contrat comporte une clause résolutoire et que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois après commandement. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024 ». Le droit du bailleur à la résolution est ainsi formellement reconnu par le juge.
Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement des conséquences de cette acquisition. Face à la demande de délais de paiement de la locataire, il opère une conciliation entre les intérêts en présence. Il ordonne le paiement de l’arriéré par mensualités et « suspend les effets de la clause résolutoire » pendant l’exécution de ce plan. La sanction contractuelle est ainsi mise en sommeil. Le juge motive cette décision par l’examen de « la situation financière » de la locataire. Il fait prévaloir une logique de préservation du lien contractuel et d’éviction des difficultés sociales. Ce pouvoir discrétionnaire tempère la rigueur du principe pacta sunt servanda.
**L’édiction d’un régime conditionnel garantissant l’efficacité de la sanction**
La mansuétude du juge n’est pas absolue. Elle s’accompagne de mécanismes garantissant l’exécution future et la sécurité juridique du bailleur. Le jugement instaure un régime strictement conditionnel. Le bénéfice de la suspension est subordonné au respect intégral du calendrier de paiement. Le juge précise que « dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision ». Cette formulation crée une condition résolutoire légale à l’octroi des délais.
Les conséquences d’un nouvel impayé sont automatiques et complètes. La clause résolutoire est réputée acquise rétroactivement. L’intégralité du reliquat devient immédiatement exigible. L’expulsion pourra être poursuivie sur le fondement du présent jugement. Le juge condamne par avance la locataire, devenue occupante sans titre, au paiement d’une indemnité d’occupation. Ce dispositif biface assure une protection effective du créancier. Il évite une nouvelle procédure longue et coûteuse en cas de défaillance. La décision combine ainsi clémence immédiate et fermeté prospective.
Le juge organise un véritable sursis à exécution de la sanction contractuelle. Ce sursis est révocable de plein droit en cas d’inexécution. La solution illustre la recherche d’un équilibre entre l’ordre contractuel et l’impératif de prévention des expulsions. Elle confirme la tendance de la jurisprudence à aménager les effets des clauses résolutoires en matière locative. Le juge se fait modérateur de la rigueur contractuelle au nom de la situation du débiteur. Cette approche pourrait être étendue à d’autres contentieux de la protection des consommateurs. Elle consacre une forme de justice adaptative, où la sanction n’est définitive qu’après un ultime test de la volonté du débiteur.