Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/05253
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige né de loyers impayés afférents à un logement et un garage loués par bail d’habitation conclu le 5 novembre 2021. Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 16 février 2024. Le débiteur a vu son dossier de surendettement déclaré recevable le 17 janvier 2024, puis a été soumis le 18 juillet 2024 à des mesures imposées prévoyant le remboursement de la dette locative en vingt‑cinq mensualités de 106,05 euros à taux zéro.
Assigné le 22 avril 2024, le locataire s’est présenté puis a sollicité des délais, proposant un étalement à hauteur de 106,06 euros par mois, outre le courant. Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, l’arriéré actualisé, une indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale ont été établies, de sorte que l’action a été jugée recevable.
La question soulevée portait d’abord sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur l’étendue des pouvoirs du juge pour en suspendre les effets à raison de la situation de surendettement et des délais sollicités. La décision retient que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 avril 2024 », condamne au paiement de 3 071,36 euros « avec intérêts de 0,00% sur 2 651,19 euros, et au taux légal sur le surplus », accorde des délais de 106,06 euros mensuels et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ». Elle prévoit, en cas de défaillance, « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises » et rappelle que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire et la détermination de la dette
A. Constat des conditions légales de la résolution de plein droit
Le juge vérifie la régularité du préalable légal prévu à l’article 24 de la loi de 1989, tant s’agissant des diligences de prévention que de l’efficacité des commandements. Il relève que la commission départementale a été saisie, et que l’assignation a été notifiée à l’autorité préfectorale. Cette étape, parfois négligée, conditionne la recevabilité de l’action et garantit la cohérence de la politique de prévention.
Sur le fond, la dette n’ayant pas été apurée dans le délai de deux mois, l’acquisition de la clause était acquise. La motivation se concentre, avec sobriété, sur l’élément déterminant, en énonçant que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ». La formulation épouse la logique de la résolution de plein droit, tout en ménageant l’office subséquent du juge quant à ses effets temporels.
B. Articulation de l’arriéré locatif avec les mesures de surendettement
La décision opère une fixation nette de l’arriéré à 3 071,36 euros, déduction faite des frais, conformément aux pièces produites. Surtout, elle prend acte de l’incidence du plan de surendettement imposé, en précisant qu’il y a lieu de calculer « des intérêts de 0,00% sur 2 651,19 euros, et au taux légal sur le surplus ». La référence chiffrée rattache la fraction gelée au périmètre des mesures.
Cette solution illustre l’articulation entre la créance locative et les mesures d’apurement, sans altérer l’autorité du titre. Le juge respecte l’économie du dispositif de traitement des situations de surendettement, tout en assurant une lisibilité complète du quantum résiduel et de son régime d’intérêts. L’unité de l’obligation relative au garage, annexe au bail principal, demeure préservée malgré l’absence de décompte distinct.
II. La modulation judiciaire des effets et les conséquences de l’inexécution
A. Suspension des effets et octroi de délais proportionnés
L’office du juge, en matière de bail d’habitation, permet de suspendre les effets de la clause et d’accorder des délais, dans la limite légale, lorsque la situation du débiteur le justifie. La décision adopte une approche pragmatique, alignée sur la capacité de remboursement révélée par le plan, en retenant un échéancier de 106,06 euros par mois, en sus du loyer courant.
Le dispositif est explicite et protecteur. Il énonce qu’il convient « de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et que « si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». La double formule restitue la logique curative de la suspension, qui transforme l’acquisition en épée de Damoclès, appelée à se dissiper par l’exécution régulière.
B. Sanction de la défaillance, indemnité d’occupation et exécution
La cohérence de l’économie contractuelle commande, en cas de défaillance, de replacer le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne. Le juge prévoit l’expulsion après commandement et une indemnité équivalente au loyer charges comprises, rappelant que le préjudice né de l’occupation sans titre est présumé par la perte de jouissance. Le dispositif fixe « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises », avec réajustement de la part charges si nécessaire.
L’effectivité est assurée par l’exécution provisoire de droit, clairement rappelée par la motivation selon laquelle « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». La certification comme titre exécutoire européen est enfin prononcée, ce qui interroge la qualification d’« incontestée » au sens du règlement n° 805/2004, dans un cadre contradictoire. La portée pratique demeurera subordonnée au respect des conditions de reconnaissance, sans affecter l’équilibre interne de la solution.
Ce jugement propose une conciliation rigoureuse entre la mécanique de la clause résolutoire et les instruments de traitement du surendettement. D’un côté, il consacre l’acquisition légale de la résolution en présence d’impayés non régularisés ; de l’autre, il met en œuvre de façon mesurée la suspension et des délais strictement calibrés, afin d’ouvrir une voie réaliste de maintien dans les lieux. Les intérêts gelés sur le périmètre aligné au plan confirment l’exigence d’harmonisation des régimes, tandis que l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire soutiennent la crédibilité de la sanction en cas d’échec.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige né de loyers impayés afférents à un logement et un garage loués par bail d’habitation conclu le 5 novembre 2021. Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 16 février 2024. Le débiteur a vu son dossier de surendettement déclaré recevable le 17 janvier 2024, puis a été soumis le 18 juillet 2024 à des mesures imposées prévoyant le remboursement de la dette locative en vingt‑cinq mensualités de 106,05 euros à taux zéro.
Assigné le 22 avril 2024, le locataire s’est présenté puis a sollicité des délais, proposant un étalement à hauteur de 106,06 euros par mois, outre le courant. Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, l’arriéré actualisé, une indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale ont été établies, de sorte que l’action a été jugée recevable.
La question soulevée portait d’abord sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis sur l’étendue des pouvoirs du juge pour en suspendre les effets à raison de la situation de surendettement et des délais sollicités. La décision retient que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 avril 2024 », condamne au paiement de 3 071,36 euros « avec intérêts de 0,00% sur 2 651,19 euros, et au taux légal sur le surplus », accorde des délais de 106,06 euros mensuels et « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ». Elle prévoit, en cas de défaillance, « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises » et rappelle que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire et la détermination de la dette
A. Constat des conditions légales de la résolution de plein droit
Le juge vérifie la régularité du préalable légal prévu à l’article 24 de la loi de 1989, tant s’agissant des diligences de prévention que de l’efficacité des commandements. Il relève que la commission départementale a été saisie, et que l’assignation a été notifiée à l’autorité préfectorale. Cette étape, parfois négligée, conditionne la recevabilité de l’action et garantit la cohérence de la politique de prévention.
Sur le fond, la dette n’ayant pas été apurée dans le délai de deux mois, l’acquisition de la clause était acquise. La motivation se concentre, avec sobriété, sur l’élément déterminant, en énonçant que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ». La formulation épouse la logique de la résolution de plein droit, tout en ménageant l’office subséquent du juge quant à ses effets temporels.
B. Articulation de l’arriéré locatif avec les mesures de surendettement
La décision opère une fixation nette de l’arriéré à 3 071,36 euros, déduction faite des frais, conformément aux pièces produites. Surtout, elle prend acte de l’incidence du plan de surendettement imposé, en précisant qu’il y a lieu de calculer « des intérêts de 0,00% sur 2 651,19 euros, et au taux légal sur le surplus ». La référence chiffrée rattache la fraction gelée au périmètre des mesures.
Cette solution illustre l’articulation entre la créance locative et les mesures d’apurement, sans altérer l’autorité du titre. Le juge respecte l’économie du dispositif de traitement des situations de surendettement, tout en assurant une lisibilité complète du quantum résiduel et de son régime d’intérêts. L’unité de l’obligation relative au garage, annexe au bail principal, demeure préservée malgré l’absence de décompte distinct.
II. La modulation judiciaire des effets et les conséquences de l’inexécution
A. Suspension des effets et octroi de délais proportionnés
L’office du juge, en matière de bail d’habitation, permet de suspendre les effets de la clause et d’accorder des délais, dans la limite légale, lorsque la situation du débiteur le justifie. La décision adopte une approche pragmatique, alignée sur la capacité de remboursement révélée par le plan, en retenant un échéancier de 106,06 euros par mois, en sus du loyer courant.
Le dispositif est explicite et protecteur. Il énonce qu’il convient « de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et que « si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». La double formule restitue la logique curative de la suspension, qui transforme l’acquisition en épée de Damoclès, appelée à se dissiper par l’exécution régulière.
B. Sanction de la défaillance, indemnité d’occupation et exécution
La cohérence de l’économie contractuelle commande, en cas de défaillance, de replacer le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne. Le juge prévoit l’expulsion après commandement et une indemnité équivalente au loyer charges comprises, rappelant que le préjudice né de l’occupation sans titre est présumé par la perte de jouissance. Le dispositif fixe « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises », avec réajustement de la part charges si nécessaire.
L’effectivité est assurée par l’exécution provisoire de droit, clairement rappelée par la motivation selon laquelle « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». La certification comme titre exécutoire européen est enfin prononcée, ce qui interroge la qualification d’« incontestée » au sens du règlement n° 805/2004, dans un cadre contradictoire. La portée pratique demeurera subordonnée au respect des conditions de reconnaissance, sans affecter l’équilibre interne de la solution.
Ce jugement propose une conciliation rigoureuse entre la mécanique de la clause résolutoire et les instruments de traitement du surendettement. D’un côté, il consacre l’acquisition légale de la résolution en présence d’impayés non régularisés ; de l’autre, il met en œuvre de façon mesurée la suspension et des délais strictement calibrés, afin d’ouvrir une voie réaliste de maintien dans les lieux. Les intérêts gelés sur le périmètre aligné au plan confirment l’exigence d’harmonisation des régimes, tandis que l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire soutiennent la crédibilité de la sanction en cas d’échec.