Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/05935
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’impayés locatifs dans un bail d’habitation ancien. Un commandement de payer régulier a été délivré, suivi d’une assignation en résiliation, expulsion et paiement. Entre-temps, un plan de surendettement a été déclaré recevable, puis validé, avec un rééchelonnement à taux zéro d’une partie de la dette. Le bailleur demandait la résiliation de plein droit et ses accessoires; le locataire sollicitait des délais conformes au plan.
La procédure atteste des diligences préalables requises et de la notification à l’autorité préfectorale avant l’assignation, puis de la saisine du juge compétent. Les prétentions se cristallisent autour de la clause résolutoire et de sa mise en œuvre, d’une part, et de la suspension liée à l’octroi de délais au regard de la situation de surendettement, d’autre part. La question posée tient à l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés et la faculté de suspendre ses effets en octroyant des délais alignés sur un plan de surendettement, avec incidence sur les intérêts. La décision constate l’acquisition de la clause, liquide la créance, fixe des intérêts différenciés, accorde des délais et « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais », tout en prévoyant les conséquences du manquement et les accessoires.
I. La constatation de la clause résolutoire et la dette locative
A. Les conditions d’acquisition de la clause et la recevabilité procédurale Le juge vérifie la saisine de la commission compétente et l’information de l’autorité préfectorale, conditions de recevabilité de l’action. Le contrat comportait une clause résolutoire, et la dette n’a pas été apurée dans le délai légal suivant le commandement. Le jugement énonce que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 7 février 2024 ». La formulation retient une acquisition de plein droit, tout en laissant ouverte la modulation judiciaire par la suite.
B. La liquidation de la créance et le régime des intérêts La créance est arrêtée au 4 avril 2025, déduction faite des frais non régulièrement mis en demeure. Le dispositif condamne au paiement du solde et distingue les intérêts selon la part intégrée au plan. Il est précisé que « Les intérêts sont dus au taux de 0,00% sur 5151,16 euros, et au taux légal sur le surplus à compter du présent jugement ». Cette dissociation respecte la logique du rééchelonnement imposé et consacre l’articulation entre droit du surendettement et dette locative, sans altérer le montant principal arrêté.
II. La modulation judiciaire par les délais et ses effets
A. L’alignement sur le plan de surendettement et la suspension de la clause Le locataire obtient des délais calqués sur le plan, avec deux premières mensualités réduites puis des échéances constantes. Le juge suspend expressément les effets de la clause pendant l’exécution, consacrant une conciliation entre l’acquisition antérieure et la protection conférée par les délais. Le dispositif prévoit que « Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». L’économie d’ensemble valorise un retour à l’exécution loyale du bail, en subordonnant la résiliation à la survenance d’un manquement postérieur.
B. Le régime du manquement, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire La sanction du défaut de paiement est nettement formulée. Le jugement indique que « en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise ». En conséquence, l’occupation sans titre se traduira par « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 438,62 euros ». L’exécution provisoire n’est pas écartée, le juge relevant que « L’exécution provisoire apparait justifié compte tenu du montant de la dette » et décidant finalement « Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ». L’octroi d’un titre exécutoire européen est certifié, ce qui renforce l’effectivité de la décision pour une créance qualifiée et, le cas échéant, transfrontalière.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’impayés locatifs dans un bail d’habitation ancien. Un commandement de payer régulier a été délivré, suivi d’une assignation en résiliation, expulsion et paiement. Entre-temps, un plan de surendettement a été déclaré recevable, puis validé, avec un rééchelonnement à taux zéro d’une partie de la dette. Le bailleur demandait la résiliation de plein droit et ses accessoires; le locataire sollicitait des délais conformes au plan.
La procédure atteste des diligences préalables requises et de la notification à l’autorité préfectorale avant l’assignation, puis de la saisine du juge compétent. Les prétentions se cristallisent autour de la clause résolutoire et de sa mise en œuvre, d’une part, et de la suspension liée à l’octroi de délais au regard de la situation de surendettement, d’autre part. La question posée tient à l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés et la faculté de suspendre ses effets en octroyant des délais alignés sur un plan de surendettement, avec incidence sur les intérêts. La décision constate l’acquisition de la clause, liquide la créance, fixe des intérêts différenciés, accorde des délais et « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais », tout en prévoyant les conséquences du manquement et les accessoires.
I. La constatation de la clause résolutoire et la dette locative
A. Les conditions d’acquisition de la clause et la recevabilité procédurale
Le juge vérifie la saisine de la commission compétente et l’information de l’autorité préfectorale, conditions de recevabilité de l’action. Le contrat comportait une clause résolutoire, et la dette n’a pas été apurée dans le délai légal suivant le commandement. Le jugement énonce que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 7 février 2024 ». La formulation retient une acquisition de plein droit, tout en laissant ouverte la modulation judiciaire par la suite.
B. La liquidation de la créance et le régime des intérêts
La créance est arrêtée au 4 avril 2025, déduction faite des frais non régulièrement mis en demeure. Le dispositif condamne au paiement du solde et distingue les intérêts selon la part intégrée au plan. Il est précisé que « Les intérêts sont dus au taux de 0,00% sur 5151,16 euros, et au taux légal sur le surplus à compter du présent jugement ». Cette dissociation respecte la logique du rééchelonnement imposé et consacre l’articulation entre droit du surendettement et dette locative, sans altérer le montant principal arrêté.
II. La modulation judiciaire par les délais et ses effets
A. L’alignement sur le plan de surendettement et la suspension de la clause
Le locataire obtient des délais calqués sur le plan, avec deux premières mensualités réduites puis des échéances constantes. Le juge suspend expressément les effets de la clause pendant l’exécution, consacrant une conciliation entre l’acquisition antérieure et la protection conférée par les délais. Le dispositif prévoit que « Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ». L’économie d’ensemble valorise un retour à l’exécution loyale du bail, en subordonnant la résiliation à la survenance d’un manquement postérieur.
B. Le régime du manquement, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire
La sanction du défaut de paiement est nettement formulée. Le jugement indique que « en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise ». En conséquence, l’occupation sans titre se traduira par « une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 438,62 euros ». L’exécution provisoire n’est pas écartée, le juge relevant que « L’exécution provisoire apparait justifié compte tenu du montant de la dette » et décidant finalement « Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ». L’octroi d’un titre exécutoire européen est certifié, ce qui renforce l’effectivité de la décision pour une créance qualifiée et, le cas échéant, transfrontalière.