Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/09206
Rendu par le tribunal judiciaire de Lille, juge des contentieux de la protection, le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif fondé sur une clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation conclu le 12 avril 2021. Le bailleur social a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2024, puis a assigné la locataire à fin de résiliation et d’expulsion, avec demandes pécuniaires. La défenderesse a sollicité des délais, proposé un échelonnement à 57,73 euros mensuels et demandé l’aide juridictionnelle provisoire.
La procédure révèle une actualisation du décompte au 31 mars 2025, arrêtant l’arriéré à 738,20 euros, hors frais indus. Le juge constate la saisine de la CAF et l’information du préfet, juge l’action recevable, retient la réunion des conditions de la clause, mais accorde des délais et suspend ses effets. La question posée porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur l’étendue des pouvoirs du juge pour suspendre ses effets et organiser l’exécution palliative par délais.
Le juge énonce que « la dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement » et que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 20 mai 2024 ». Il condamne au paiement de 738,20 euros, intérêts au taux légal « à compter du présent jugement », autorise des mensualités de 57,73 euros, « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et prévoit, en cas de défaillance, une indemnité d’occupation de 426,86 euros. Il rappelle enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
**I. Conditions d’acquisition de la clause résolutoire**
Le juge vérifie d’abord les diligences préalables imposées par l’article 24 II, relatives à la saisine de l’organisme payeur et à l’information du préfet. Le jugement précise que le bailleur « justifie avoir saisi la CAF » et « notifié au préfet » l’assignation d’expulsion. Cette articulation préalable conditionne la recevabilité de l’action lorsqu’une résiliation pour impayés est poursuivie dans le cadre des baux d’habitation soumis au statut.
La décision retient ensuite la défaillance de paiement dans le délai légal de deux mois courant à compter de la signification du commandement. Le motif, clair et circonstancié, rappelle que « la dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement ». Le juge en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies », conformément au mécanisme automatique voulu par la loi, sous réserve des tempéraments judiciaires.
**A. Commandement, délai légal et preuve de l’impayé**
L’acte de commandement du 20 mars 2024 ouvre le délai bimestriel, dont l’expiration sans apurement entraîne l’acquisition de la clause. L’examen du relevé de compte permet de fixer l’arriéré, arrêté à 738,20 euros au 31 mars 2025, après déduction de frais indus. La motivation, factuelle et datée, établit la réalité de la dette et son maintien au-delà du délai, condition posée par l’article 24 pour faire jouer la clause.
L’office du juge inclut la vérification des formalités protectrices et des montants exigibles. Le rappel des diligences auprès de la CAF et du préfet montre une application rigoureuse du texte, sans alourdir la charge probatoire. La réunion de ces éléments fonde la constatation de la résiliation de plein droit, indépendante de toute appréciation discrétionnaire sur le principe.
**B. Constat d’acquisition et recevabilité de l’action résolutoire**
Le juge tire la conséquence juridique attendue en constatant l’acquisition à la date du 20 mai 2024. La recevabilité, explicitement affirmée, repose sur le respect des préalables et sur l’existence d’une dette persistante. Le prononcé de condamnation pécuniaire, avec intérêts « à compter du présent jugement », s’inscrit dans la logique de restitution des sommes dues, distincte de l’occupation future.
Cette première branche établit ainsi le socle normatif de la résiliation de plein droit, conforme au texte. Elle laisse toutefois ouverte la modulation temporelle de ses effets, par l’entremise des délais judiciaires et de la suspension légale, instruments classiques de protection de l’occupant de bonne foi.
**II. Modulation judiciaire: délais de paiement et suspension des effets**
Après avoir constaté l’acquisition, le juge mobilise le pouvoir d’accorder des délais et de suspendre la clause jusqu’à complet respect de l’échéancier. Le jugement « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et prévoit qu’« en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités », la clause sera « automatiquement acquise » à la date de la première échéance impayée. Cette modulation préserve l’objectif de prévention des expulsions tout en maintenant la pression de l’exigibilité.
Le quantum des mensualités, fixé à 57,73 euros, s’ajoute au loyer courant. Le mécanisme s’accompagne d’une indemnité d’occupation de 426,86 euros pour l’hypothèse de reprise d’effet, ainsi que de l’exécution provisoire de droit, le jugement rappelant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
**A. Pouvoirs d’octroi des délais et suspension corrélative**
Le pouvoir d’accorder des délais s’exerce au regard de la situation financière du débiteur et de l’objectif de maintien dans les lieux. Le juge adopte une approche pragmatique, en retenant un échéancier proportionné et en organisant la suspension conditionnelle des effets résolutoires. La clause est neutralisée tant que l’échéancier et le loyer courant sont honorés, ce qui favorise la purge graduée de la dette.
La clause retrouve effet automatiquement en cas d’incident de paiement, sans nouvelle décision, conformément au schéma légal. La solution ménage une balance entre efficacité de la garantie contractuelle et prévention de ruptures brutales, en laissant au débiteur une chance réelle de régularisation dans un cadre strict.
**B. Portée pratique: indemnité d’occupation et exécution provisoire**
L’indemnité d’occupation, « d’un montant égal à celui du loyer et des charges », répare le préjudice d’occupation illicite si l’échéancier échoue. Son assiette est réajustable pour la part des charges, ce qui aligne l’indemnité sur les coûts réels et évite un enrichissement sans cause. Le dispositif conforte l’idée d’une continuité économique entre loyer et indemnité, guidée par la fonction compensatoire.
Le rappel de l’exécution provisoire de droit assure l’effectivité des mesures ordonnées, dans un contexte où les délais et leur suspension rendent la situation évolutive. La solution, équilibrée, impose une discipline stricte au débiteur tout en encadrant la pression de la clause, ce que résument les motifs selon lesquels « les conditions d’acquisition […] étaient réunies » mais que les effets sont « suspend[us] pendant l’exécution des délais ».
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de Lille, juge des contentieux de la protection, le 26 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif fondé sur une clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation conclu le 12 avril 2021. Le bailleur social a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2024, puis a assigné la locataire à fin de résiliation et d’expulsion, avec demandes pécuniaires. La défenderesse a sollicité des délais, proposé un échelonnement à 57,73 euros mensuels et demandé l’aide juridictionnelle provisoire.
La procédure révèle une actualisation du décompte au 31 mars 2025, arrêtant l’arriéré à 738,20 euros, hors frais indus. Le juge constate la saisine de la CAF et l’information du préfet, juge l’action recevable, retient la réunion des conditions de la clause, mais accorde des délais et suspend ses effets. La question posée porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur l’étendue des pouvoirs du juge pour suspendre ses effets et organiser l’exécution palliative par délais.
Le juge énonce que « la dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement » et que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 20 mai 2024 ». Il condamne au paiement de 738,20 euros, intérêts au taux légal « à compter du présent jugement », autorise des mensualités de 57,73 euros, « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et prévoit, en cas de défaillance, une indemnité d’occupation de 426,86 euros. Il rappelle enfin que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
**I. Conditions d’acquisition de la clause résolutoire**
Le juge vérifie d’abord les diligences préalables imposées par l’article 24 II, relatives à la saisine de l’organisme payeur et à l’information du préfet. Le jugement précise que le bailleur « justifie avoir saisi la CAF » et « notifié au préfet » l’assignation d’expulsion. Cette articulation préalable conditionne la recevabilité de l’action lorsqu’une résiliation pour impayés est poursuivie dans le cadre des baux d’habitation soumis au statut.
La décision retient ensuite la défaillance de paiement dans le délai légal de deux mois courant à compter de la signification du commandement. Le motif, clair et circonstancié, rappelle que « la dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement ». Le juge en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies », conformément au mécanisme automatique voulu par la loi, sous réserve des tempéraments judiciaires.
**A. Commandement, délai légal et preuve de l’impayé**
L’acte de commandement du 20 mars 2024 ouvre le délai bimestriel, dont l’expiration sans apurement entraîne l’acquisition de la clause. L’examen du relevé de compte permet de fixer l’arriéré, arrêté à 738,20 euros au 31 mars 2025, après déduction de frais indus. La motivation, factuelle et datée, établit la réalité de la dette et son maintien au-delà du délai, condition posée par l’article 24 pour faire jouer la clause.
L’office du juge inclut la vérification des formalités protectrices et des montants exigibles. Le rappel des diligences auprès de la CAF et du préfet montre une application rigoureuse du texte, sans alourdir la charge probatoire. La réunion de ces éléments fonde la constatation de la résiliation de plein droit, indépendante de toute appréciation discrétionnaire sur le principe.
**B. Constat d’acquisition et recevabilité de l’action résolutoire**
Le juge tire la conséquence juridique attendue en constatant l’acquisition à la date du 20 mai 2024. La recevabilité, explicitement affirmée, repose sur le respect des préalables et sur l’existence d’une dette persistante. Le prononcé de condamnation pécuniaire, avec intérêts « à compter du présent jugement », s’inscrit dans la logique de restitution des sommes dues, distincte de l’occupation future.
Cette première branche établit ainsi le socle normatif de la résiliation de plein droit, conforme au texte. Elle laisse toutefois ouverte la modulation temporelle de ses effets, par l’entremise des délais judiciaires et de la suspension légale, instruments classiques de protection de l’occupant de bonne foi.
**II. Modulation judiciaire: délais de paiement et suspension des effets**
Après avoir constaté l’acquisition, le juge mobilise le pouvoir d’accorder des délais et de suspendre la clause jusqu’à complet respect de l’échéancier. Le jugement « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et prévoit qu’« en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités », la clause sera « automatiquement acquise » à la date de la première échéance impayée. Cette modulation préserve l’objectif de prévention des expulsions tout en maintenant la pression de l’exigibilité.
Le quantum des mensualités, fixé à 57,73 euros, s’ajoute au loyer courant. Le mécanisme s’accompagne d’une indemnité d’occupation de 426,86 euros pour l’hypothèse de reprise d’effet, ainsi que de l’exécution provisoire de droit, le jugement rappelant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
**A. Pouvoirs d’octroi des délais et suspension corrélative**
Le pouvoir d’accorder des délais s’exerce au regard de la situation financière du débiteur et de l’objectif de maintien dans les lieux. Le juge adopte une approche pragmatique, en retenant un échéancier proportionné et en organisant la suspension conditionnelle des effets résolutoires. La clause est neutralisée tant que l’échéancier et le loyer courant sont honorés, ce qui favorise la purge graduée de la dette.
La clause retrouve effet automatiquement en cas d’incident de paiement, sans nouvelle décision, conformément au schéma légal. La solution ménage une balance entre efficacité de la garantie contractuelle et prévention de ruptures brutales, en laissant au débiteur une chance réelle de régularisation dans un cadre strict.
**B. Portée pratique: indemnité d’occupation et exécution provisoire**
L’indemnité d’occupation, « d’un montant égal à celui du loyer et des charges », répare le préjudice d’occupation illicite si l’échéancier échoue. Son assiette est réajustable pour la part des charges, ce qui aligne l’indemnité sur les coûts réels et évite un enrichissement sans cause. Le dispositif conforte l’idée d’une continuité économique entre loyer et indemnité, guidée par la fonction compensatoire.
Le rappel de l’exécution provisoire de droit assure l’effectivité des mesures ordonnées, dans un contexte où les délais et leur suspension rendent la situation évolutive. La solution, équilibrée, impose une discipline stricte au débiteur tout en encadrant la pression de la clause, ce que résument les motifs selon lesquels « les conditions d’acquisition […] étaient réunies » mais que les effets sont « suspend[us] pendant l’exécution des délais ».