Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/12625
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a statué le 26 juin 2025 sur une demande de constat de clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif né d’un bail d’habitation conclu le 13 juin 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 29 janvier 2024, resté infructueux dans le délai légal. Une assignation a été délivrée le 6 novembre 2024 pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion, liquider la dette et fixer une indemnité d’occupation.
Le bailleur a actualisé sa créance à 7 926,25 euros au 26 mars 2025, et n’a pas fait obstacle à une demande d’échelonnement. Le locataire a sollicité des délais, offrant des versements mensuels de 80 euros en plus du loyer courant, et l’aide juridictionnelle provisoire. Le juge a d’abord vérifié la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification préfectorale. Il a ensuite apprécié l’acquisition de la clause résolutoire, le quantum de la dette et les accessoires.
La question tranchée portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, le contrôle des sommes exigibles, et les pouvoirs d’octroi de délais suspendant la clause au titre de la loi du 6 juillet 1989. La décision retient l’acquisition de la clause au 29 mars 2024, condamne au paiement, accorde des délais et suspend la clause, tout en encadrant strictement l’indemnité d’occupation en cas de défaillance.
I. Conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Vérification des formalités préalables et recevabilité de l’action
Le juge contrôle d’abord la régularité des diligences exigées par l’article 24 II de la loi de 1989, en lien avec la prévention des expulsions. Il rappelle que la saisine de la commission compétente et l’information du représentant de l’État constituent des conditions de recevabilité. Le jugement relève que le bailleur a effectué ces démarches avant l’audience.
La décision en déduit la recevabilité en des termes nets: « Son action est donc recevable. » Cette formule, concise, atteste que le contrôle préalable ne vise pas seulement la forme, mais la finalité de prévention. Le raisonnement s’inscrit dans la jurisprudence exigeant un strict respect des délais et notifications, sans toutefois en faire un piège formaliste.
Ce cadrage initial stabilise le débat sur le fond. Il borne l’office du juge à la clause résolutoire et au traitement des conséquences locatives, le tout sous le régime protecteur de la loi de 1989, qui demeure le pivot du contentieux des impayés.
B. Acquisition de la clause résolutoire et détermination de la dette
Le juge constate ensuite l’inexécution persistante dans le délai de deux mois suivant le commandement visant la clause. Le motif retient, de manière explicite, l’existence du stipulé résolutoire et l’absence de purge. La motivation est précise: « Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. » Puis, elle ajoute: « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. »
La conséquence est clairement affirmée: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 mars 2024. » Le juge fixe parallèlement l’arriéré exigible à 7 926,25 euros, en excluant les frais non précédés de mise en demeure régulière. Il précise la temporalité des intérêts: « Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. »
Ce double mouvement, acquisition et liquidation, s’adosse à une lecture orthodoxe de la loi de 1989 et des intérêts moratoires. La déduction des postes contestables, notamment l’assurance de groupe et l’enquête sociale faute de mise en demeure reconnue, illustre un contrôle de proportion et de transparence.
II. Pouvoirs du juge et effets des délais accordés au débiteur
A. Suspension de la clause résolutoire et équilibre contractuel
Après avoir constaté l’acquisition, le juge mobilise ses pouvoirs d’octroi de délais afin de prévenir une expulsion immédiate, lorsque la reprise des paiements apparaît crédible. La solution se traduit dans le dispositif par une concession d’échéances mensuelles de 80 euros en sus du loyer courant, et par la neutralisation temporaire de la clause.
Le dispositif consacre cette mécanique protectrice: « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. » Le même bloc aménage une purge rétroactive en cas de respect intégral: « Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. » L’économie de la loi de 1989 se trouve ainsi respectée, la suspension préservant à la fois la créance et la stabilité du logement.
Cette modulation est cohérente avec l’office d’un juge du logement socialement attentif, mais juridiquement borné. Elle répond à l’intérêt légitime du bailleur par une discipline de paiement, tout en évitant les ruptures brutales lorsque la capacité contributive peut être rétablie par paliers.
B. Défaillance, indemnité d’occupation et exécution provisoire
Le juge encadre sévèrement la sanction d’un incident de paiement pendant les délais, condition essentielle de l’équilibre dégagé. Le dispositif prévoit que le premier impayé ramène l’exigibilité intégrale et réactive la clause de plein droit. L’énoncé est sans équivoque: « Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise. »
L’occupation des lieux devient alors illégitime. La motivation exacte retient: « l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges. » Le dispositif en fixe le quantum et autorise l’ajustement de la part charges, en garantissant une correspondance avec les coûts réels.
L’exécution s’inscrit enfin dans le cadre rénové de la procédure civile: le jugement rappelle que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Cette mention sécurise la suite procédurale et conforte l’efficacité des délais comme des sanctions prévues en cas de défaillance.
Cette construction ménage une hiérarchie claire entre la rigueur de la clause et la faveur des délais. La valeur de la décision tient à son articulation mesurée, qui consolide le droit positif sans déroger à la protection du logement. Sa portée, classique, confirme les lignes jurisprudentielles sur la suspension des clauses résolutoires et l’indemnisation de l’occupation post-résiliation, dans une perspective d’effectivité et de prévisibilité.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a statué le 26 juin 2025 sur une demande de constat de clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif né d’un bail d’habitation conclu le 13 juin 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 29 janvier 2024, resté infructueux dans le délai légal. Une assignation a été délivrée le 6 novembre 2024 pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion, liquider la dette et fixer une indemnité d’occupation.
Le bailleur a actualisé sa créance à 7 926,25 euros au 26 mars 2025, et n’a pas fait obstacle à une demande d’échelonnement. Le locataire a sollicité des délais, offrant des versements mensuels de 80 euros en plus du loyer courant, et l’aide juridictionnelle provisoire. Le juge a d’abord vérifié la saisine de la commission de prévention des expulsions et la notification préfectorale. Il a ensuite apprécié l’acquisition de la clause résolutoire, le quantum de la dette et les accessoires.
La question tranchée portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés, le contrôle des sommes exigibles, et les pouvoirs d’octroi de délais suspendant la clause au titre de la loi du 6 juillet 1989. La décision retient l’acquisition de la clause au 29 mars 2024, condamne au paiement, accorde des délais et suspend la clause, tout en encadrant strictement l’indemnité d’occupation en cas de défaillance.
I. Conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Vérification des formalités préalables et recevabilité de l’action
Le juge contrôle d’abord la régularité des diligences exigées par l’article 24 II de la loi de 1989, en lien avec la prévention des expulsions. Il rappelle que la saisine de la commission compétente et l’information du représentant de l’État constituent des conditions de recevabilité. Le jugement relève que le bailleur a effectué ces démarches avant l’audience.
La décision en déduit la recevabilité en des termes nets: « Son action est donc recevable. » Cette formule, concise, atteste que le contrôle préalable ne vise pas seulement la forme, mais la finalité de prévention. Le raisonnement s’inscrit dans la jurisprudence exigeant un strict respect des délais et notifications, sans toutefois en faire un piège formaliste.
Ce cadrage initial stabilise le débat sur le fond. Il borne l’office du juge à la clause résolutoire et au traitement des conséquences locatives, le tout sous le régime protecteur de la loi de 1989, qui demeure le pivot du contentieux des impayés.
B. Acquisition de la clause résolutoire et détermination de la dette
Le juge constate ensuite l’inexécution persistante dans le délai de deux mois suivant le commandement visant la clause. Le motif retient, de manière explicite, l’existence du stipulé résolutoire et l’absence de purge. La motivation est précise: « Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. » Puis, elle ajoute: « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. »
La conséquence est clairement affirmée: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 mars 2024. » Le juge fixe parallèlement l’arriéré exigible à 7 926,25 euros, en excluant les frais non précédés de mise en demeure régulière. Il précise la temporalité des intérêts: « Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. »
Ce double mouvement, acquisition et liquidation, s’adosse à une lecture orthodoxe de la loi de 1989 et des intérêts moratoires. La déduction des postes contestables, notamment l’assurance de groupe et l’enquête sociale faute de mise en demeure reconnue, illustre un contrôle de proportion et de transparence.
II. Pouvoirs du juge et effets des délais accordés au débiteur
A. Suspension de la clause résolutoire et équilibre contractuel
Après avoir constaté l’acquisition, le juge mobilise ses pouvoirs d’octroi de délais afin de prévenir une expulsion immédiate, lorsque la reprise des paiements apparaît crédible. La solution se traduit dans le dispositif par une concession d’échéances mensuelles de 80 euros en sus du loyer courant, et par la neutralisation temporaire de la clause.
Le dispositif consacre cette mécanique protectrice: « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. » Le même bloc aménage une purge rétroactive en cas de respect intégral: « Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. » L’économie de la loi de 1989 se trouve ainsi respectée, la suspension préservant à la fois la créance et la stabilité du logement.
Cette modulation est cohérente avec l’office d’un juge du logement socialement attentif, mais juridiquement borné. Elle répond à l’intérêt légitime du bailleur par une discipline de paiement, tout en évitant les ruptures brutales lorsque la capacité contributive peut être rétablie par paliers.
B. Défaillance, indemnité d’occupation et exécution provisoire
Le juge encadre sévèrement la sanction d’un incident de paiement pendant les délais, condition essentielle de l’équilibre dégagé. Le dispositif prévoit que le premier impayé ramène l’exigibilité intégrale et réactive la clause de plein droit. L’énoncé est sans équivoque: « Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise. »
L’occupation des lieux devient alors illégitime. La motivation exacte retient: « l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges. » Le dispositif en fixe le quantum et autorise l’ajustement de la part charges, en garantissant une correspondance avec les coûts réels.
L’exécution s’inscrit enfin dans le cadre rénové de la procédure civile: le jugement rappelle que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Cette mention sécurise la suite procédurale et conforte l’efficacité des délais comme des sanctions prévues en cas de défaillance.
Cette construction ménage une hiérarchie claire entre la rigueur de la clause et la faveur des délais. La valeur de la décision tient à son articulation mesurée, qui consolide le droit positif sans déroger à la protection du logement. Sa portée, classique, confirme les lignes jurisprudentielles sur la suspension des clauses résolutoires et l’indemnisation de l’occupation post-résiliation, dans une perspective d’effectivité et de prévisibilité.