Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°24/14386
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Il s’agissait de statuer sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers et d’expulsion du locataire. Le bailleur invoquait une clause résolutoire acquise après commandement de payer demeuré infructueux. Le locataire, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets sous conditions. Il a accordé des délais de paiement au locataire et a fixé les conséquences d’un éventuel nouveau défaut. La décision soulève la question de l’articulation entre la force obligatoire des conventions et la protection du locataire en difficulté. Le juge a opté pour une solution équilibrée, suspendant la résolution tout en en organisant les effets conditionnels.
Le sens de la décision réside dans une application tempérée du principe conventionnel. Le juge constate d’abord la régularité de l’acquisition de la clause résolutoire. Il relève que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies ». Le principe de la force obligatoire des conventions aurait donc pu conduire à prononcer immédiatement la résiliation. Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement des délais de paiement. Il autorise le règlement de la dette par mensualités et suspend corrélativement les effets de la clause. Cette suspension est présentée comme un moyen de permettre l’apurement de la dette. La décision organise ensuite un mécanisme de sanction automatique en cas de nouvel impayé. Elle précise qu’ »en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise ». Le juge combine ainsi la reconnaissance d’un droit acquis du bailleur et une mesure de grâce accordée au locataire.
La valeur de cette solution mérite une appréciation nuancée. D’un côté, elle témoigne d’un souci d’équité et de prévention des expulsions. Le juge prend en compte la situation financière du locataire. Il évite une rupture brutale du lien contractuel pour une dette modeste et propose un plan d’apurement. Ce faisant, il remplit sa mission de protection des justiciables vulnérables. Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile confirme cette recherche d’équilibre. D’un autre côté, la technique juridique employée peut interroger. Constater l’acquisition de la clause résolutoire tout en en suspendant les effets crée une situation juridique complexe. La clause est à la fois acquise et inopérante. La décision semble assimiler la suspension des effets à une forme de sursis à exécution. Cette construction est pragmatique mais s’éloigne d’une analyse classique de la résolution. Elle pourrait générer des incertitudes sur le statut exact du contrat pendant la période de suspension.
La portée de ce jugement est principalement procédurale et révélatrice d’une tendance jurisprudentielle. En premier lieu, il illustre l’étendue des pouvoirs du juge des contentieux de la protection. Ce dernier dispose d’une grande latitude pour aménager les conséquences du défaut de paiement. Il peut différer la rupture effective du contrat pour favoriser le maintien dans les lieux. Cette approche est conforme à l’objectif social de la matière. En second lieu, le mécanisme de sanction automatique organisé par le juge est notable. Il conditionne le retour à la situation de droit commun au strict respect des mensualités. Cette automaticité vise à garantir la sécurité juridique du bailleur. Elle évite une nouvelle saisine du juge en cas de défaillance. Cette pratique pourrait se généraliser dans la jurisprudence des contentieux de la protection. Elle offre un cadre prévisible aux parties tout en laissant une ultime chance au locataire. Le jugement marque ainsi une étape dans la recherche d’un point d’équilibre entre les intérêts en présence.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Il s’agissait de statuer sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers et d’expulsion du locataire. Le bailleur invoquait une clause résolutoire acquise après commandement de payer demeuré infructueux. Le locataire, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets sous conditions. Il a accordé des délais de paiement au locataire et a fixé les conséquences d’un éventuel nouveau défaut. La décision soulève la question de l’articulation entre la force obligatoire des conventions et la protection du locataire en difficulté. Le juge a opté pour une solution équilibrée, suspendant la résolution tout en en organisant les effets conditionnels.
Le sens de la décision réside dans une application tempérée du principe conventionnel. Le juge constate d’abord la régularité de l’acquisition de la clause résolutoire. Il relève que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies ». Le principe de la force obligatoire des conventions aurait donc pu conduire à prononcer immédiatement la résiliation. Toutefois, le juge use de son pouvoir d’aménagement des délais de paiement. Il autorise le règlement de la dette par mensualités et suspend corrélativement les effets de la clause. Cette suspension est présentée comme un moyen de permettre l’apurement de la dette. La décision organise ensuite un mécanisme de sanction automatique en cas de nouvel impayé. Elle précise qu’ »en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise ». Le juge combine ainsi la reconnaissance d’un droit acquis du bailleur et une mesure de grâce accordée au locataire.
La valeur de cette solution mérite une appréciation nuancée. D’un côté, elle témoigne d’un souci d’équité et de prévention des expulsions. Le juge prend en compte la situation financière du locataire. Il évite une rupture brutale du lien contractuel pour une dette modeste et propose un plan d’apurement. Ce faisant, il remplit sa mission de protection des justiciables vulnérables. Le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile confirme cette recherche d’équilibre. D’un autre côté, la technique juridique employée peut interroger. Constater l’acquisition de la clause résolutoire tout en en suspendant les effets crée une situation juridique complexe. La clause est à la fois acquise et inopérante. La décision semble assimiler la suspension des effets à une forme de sursis à exécution. Cette construction est pragmatique mais s’éloigne d’une analyse classique de la résolution. Elle pourrait générer des incertitudes sur le statut exact du contrat pendant la période de suspension.
La portée de ce jugement est principalement procédurale et révélatrice d’une tendance jurisprudentielle. En premier lieu, il illustre l’étendue des pouvoirs du juge des contentieux de la protection. Ce dernier dispose d’une grande latitude pour aménager les conséquences du défaut de paiement. Il peut différer la rupture effective du contrat pour favoriser le maintien dans les lieux. Cette approche est conforme à l’objectif social de la matière. En second lieu, le mécanisme de sanction automatique organisé par le juge est notable. Il conditionne le retour à la situation de droit commun au strict respect des mensualités. Cette automaticité vise à garantir la sécurité juridique du bailleur. Elle évite une nouvelle saisine du juge en cas de défaillance. Cette pratique pourrait se généraliser dans la jurisprudence des contentieux de la protection. Elle offre un cadre prévisible aux parties tout en laissant une ultime chance au locataire. Le jugement marque ainsi une étape dans la recherche d’un point d’équilibre entre les intérêts en présence.