Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°25/00600
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 26 juin 2025, le jugement commente l’articulation de la clause résolutoire du bail d’habitation et des délais de paiement. Conclu le 16 mai 2019, le bail portait sur un logement et un stationnement. Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2024. Une assignation a suivi le 9 janvier 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’arriéré, l’indemnité d’occupation et une indemnité procédurale. Le locataire demandait des délais et s’engageait à régler cinquante euros par mois, outre le courant.
Le juge retient la recevabilité après saisine de la commission compétente et notification préfectorale, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La décision précise ensuite que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 mars 2024 ». S’agissant de la dette, « Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 14 avril 2025, à la somme de 2 530,17 euros ». Certaines sommes accessoires sont écartées faute de mise en demeure préalable. Le juge accorde des délais au rythme proposé, en décidant de suspendre les effets de la clause, tout en rappelant que « dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible ». L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges en cas de défaillance, tandis que l’article 700 est rejeté. L’exécution provisoire est rappelée dans les termes de l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
I. Le sens de la décision et son économie d’ensemble
A. L’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre légal de l’article 24
Le juge vérifie d’abord la chaîne de recevabilité prévue par l’article 24 de la loi de 1989. La saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale sont réalisées, de sorte que l’action est admise sans réserve. Ce préalable procédural, devenu central, s’inscrit dans la logique préventive du contentieux locatif.
Il constate ensuite la réunion des conditions de la clause, après un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. La motivation est sobre et précise, retenant que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 3 mars 2024 ». Le raisonnement s’ancre dans le texte, sans surligner des éléments indifférents à la solution.
B. Le pouvoir de suspension et les conditions strictes de son exercice
Le juge use de la faculté d’octroyer des délais, qui procède du mécanisme de l’article 24 et des principes de l’article 1343-5 du code civil. Il admet une mensualité de cinquante euros, synchronisée avec le paiement du loyer courant, et suspend « les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ». L’équilibre est recherché entre purge de la dette et maintien dans les lieux.
La suspension est assortie d’une clause de déchéance particulièrement explicite, qui préserve l’effectivité du droit du bailleur. La décision énonce que « dès le premier impayé […] la totalité de la dette redeviendra exigible » et que la clause reprendra ses effets. L’office du juge se déploie donc dans une gradation proportionnée et lisible.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. Une conciliation mesurée entre impératif de paiement et prévention des expulsions
La décision s’inscrit dans une ligne d’équilibre désormais classique en matière d’habitation. Elle admet l’acquisition de la clause, puis la neutralise temporairement par la suspension sous condition. Cette construction respecte le texte et ménage une trajectoire de désendettement crédible pour le locataire.
La motivation financière demeure rigoureuse. Le juge nettoie le décompte des sommes dépourvues de fondement procédural, écartant des postes sans mise en demeure régulière. Cette sélection rappelle que la rigueur probatoire gouverne l’arriéré exigible, en particulier pour des frais périphériques au loyer.
B. Des effets concrets clairs sur l’exécution et la sécurité juridique des parties
L’indemnité d’occupation, calée sur le loyer et les charges, prévient toute sous-compensation en cas de défaillance pendant la phase post-résiliation. La référence à l’article 514 du code de procédure civile conforte l’immédiateté de l’exécution, la décision rappelant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
La portée normative est pragmatique. Elle confirme la méthode en trois temps du contentieux locatif: acquisition, suspension conditionnelle, réactivation automatique en cas de manquement. L’office juridictionnel se trouve balisé et prévisible, ce qui favorise la discipline de paiement et la stabilité des relations locatives.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 26 juin 2025, le jugement commente l’articulation de la clause résolutoire du bail d’habitation et des délais de paiement. Conclu le 16 mai 2019, le bail portait sur un logement et un stationnement. Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2024. Une assignation a suivi le 9 janvier 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’arriéré, l’indemnité d’occupation et une indemnité procédurale. Le locataire demandait des délais et s’engageait à régler cinquante euros par mois, outre le courant.
Le juge retient la recevabilité après saisine de la commission compétente et notification préfectorale, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La décision précise ensuite que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 mars 2024 ». S’agissant de la dette, « Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 14 avril 2025, à la somme de 2 530,17 euros ». Certaines sommes accessoires sont écartées faute de mise en demeure préalable. Le juge accorde des délais au rythme proposé, en décidant de suspendre les effets de la clause, tout en rappelant que « dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible ». L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges en cas de défaillance, tandis que l’article 700 est rejeté. L’exécution provisoire est rappelée dans les termes de l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
I. Le sens de la décision et son économie d’ensemble
A. L’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre légal de l’article 24
Le juge vérifie d’abord la chaîne de recevabilité prévue par l’article 24 de la loi de 1989. La saisine de la commission de coordination et la notification préfectorale sont réalisées, de sorte que l’action est admise sans réserve. Ce préalable procédural, devenu central, s’inscrit dans la logique préventive du contentieux locatif.
Il constate ensuite la réunion des conditions de la clause, après un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. La motivation est sobre et précise, retenant que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 3 mars 2024 ». Le raisonnement s’ancre dans le texte, sans surligner des éléments indifférents à la solution.
B. Le pouvoir de suspension et les conditions strictes de son exercice
Le juge use de la faculté d’octroyer des délais, qui procède du mécanisme de l’article 24 et des principes de l’article 1343-5 du code civil. Il admet une mensualité de cinquante euros, synchronisée avec le paiement du loyer courant, et suspend « les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ». L’équilibre est recherché entre purge de la dette et maintien dans les lieux.
La suspension est assortie d’une clause de déchéance particulièrement explicite, qui préserve l’effectivité du droit du bailleur. La décision énonce que « dès le premier impayé […] la totalité de la dette redeviendra exigible » et que la clause reprendra ses effets. L’office du juge se déploie donc dans une gradation proportionnée et lisible.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. Une conciliation mesurée entre impératif de paiement et prévention des expulsions
La décision s’inscrit dans une ligne d’équilibre désormais classique en matière d’habitation. Elle admet l’acquisition de la clause, puis la neutralise temporairement par la suspension sous condition. Cette construction respecte le texte et ménage une trajectoire de désendettement crédible pour le locataire.
La motivation financière demeure rigoureuse. Le juge nettoie le décompte des sommes dépourvues de fondement procédural, écartant des postes sans mise en demeure régulière. Cette sélection rappelle que la rigueur probatoire gouverne l’arriéré exigible, en particulier pour des frais périphériques au loyer.
B. Des effets concrets clairs sur l’exécution et la sécurité juridique des parties
L’indemnité d’occupation, calée sur le loyer et les charges, prévient toute sous-compensation en cas de défaillance pendant la phase post-résiliation. La référence à l’article 514 du code de procédure civile conforte l’immédiateté de l’exécution, la décision rappelant que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».
La portée normative est pragmatique. Elle confirme la méthode en trois temps du contentieux locatif: acquisition, suspension conditionnelle, réactivation automatique en cas de manquement. L’office juridictionnel se trouve balisé et prévisible, ce qui favorise la discipline de paiement et la stabilité des relations locatives.