Tribunal judiciaire de Lille, le 26 juin 2025, n°25/00605
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 26 juin 2025, la décision tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés et à l’octroi de délais. Un bail d’habitation conclu en 2017 a donné lieu à un commandement de payer, signifié le 14 septembre 2023, visant la clause résolutoire. L’assignation a suivi le 9 janvier 2025. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. Un locataire a sollicité des délais, le bailleur ne s’y est pas opposé.
La procédure révèle les diligences préalables requises en matière d’expulsion locative. La juridiction retenant la régularité de la saisine constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2023. L’arriéré est arrêté à 992,24 euros au 26 mars 2025, intérêts au taux légal à compter du jugement. Le juge accorde des délais de paiement de cinquante euros par mois, suspend la clause pendant leur exécution et organise les suites de l’éventuel défaut. La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et sur l’étendue du pouvoir d’aménagement du juge des contentieux, notamment la suspension et ses effets. La juridiction répond affirmativement quant à l’acquisition, tout en rappelant la faculté d’en neutraliser provisoirement les effets par des délais adaptés.
I – L’acquisition de la clause résolutoire et la fixation de la créance
A – La recevabilité de l’action et les formalités préalables La juridiction commence par vérifier le respect des diligences imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient que le bailleur a saisi la commission de prévention des expulsions et notifié l’assignation au préfet dans les formes. Elle énonce, de manière nette, que « Son action est donc recevable. » Cette formulation, brève, s’inscrit dans le contrôle préalable classique des conditions d’accès au juge en matière locative, où la régularité du processus de prévention fonde la suite du raisonnement.
La recevabilité acquise, le débat se recentre sur l’exigibilité de la clause résolutoire. La décision rappelle que « Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. » Elle constate également que « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. » Le rappel de ces deux propositions, indissociables, montre l’application stricte du mécanisme légal, subordonné à un commandement demeuré infructueux dans le délai.
B – Le constat d’acquisition de la clause et l’évaluation de l’arriéré Conformément aux textes, l’acquisition de la clause résolutoire est datée avec précision. Le juge affirme que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023. » Le point de départ clair sécurise la qualification juridique des occupants et prépare la suite du dispositif, notamment en cas de défaillance ultérieure dans l’exécution des délais.
La créance locative est ensuite arrêtée sur pièces. La juridiction relève qu’« Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 26 mars 2025, à la somme de 992,24 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. » Les accessoires non justifiés par mise en demeure recommandée sont écartés, ce qui illustre un contrôle rigoureux de la dette. La décision ajoute que « Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. » Cette solution s’aligne sur la pratique, en distinguant l’arriéré principal et ses accessoires, selon les justifications procédurales produites.
II – L’aménagement judiciaire de la résolution et ses effets
A – Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Le juge use du pouvoir d’accorder des délais et d’en suspendre corrélativement les effets. La solution retient, sur la base de la situation financière et de l’offre formulée, un échéancier de cinquante euros mensuels. La décision précise que « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et qu’« Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. » Cette articulation confirme la fonction curative du délai, qui transforme une résiliation acquise en résiliation neutralisée sous condition résolutoire inversée.
La sanction d’une défaillance est clairement énoncée. La juridiction indique que « Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise. » L’économie du dispositif rend prévisible la conséquence de l’impayé, en rétablissant la résiliation et en ouvrant la voie aux mesures d’expulsion, dans le respect du préavis légal après commandement de quitter.
B – L’indemnité d’occupation et les demandes accessoires En cas de défaillance et de maintien dans les lieux, l’occupation devient illégitime et appelle indemnisation. Le juge retient que, si les délais ne sont pas respectés, « il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 673,79 euros. » L’assiette intègre les charges réelles, avec réajustement, ce qui maintient la symétrie économique entre l’occupation sans titre et la jouissance normale des lieux.
Les accessoires contentieux sont traités avec sobriété. L’équité commande le rejet des frais irrépétibles. La juridiction rappelle enfin le régime de l’exécution provisoire, en citant que « L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : » les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement « . » Cet ancrage textuel conforte l’effectivité de la décision, tout en laissant subsister les garde-fous habituels du droit des procédures civiles d’exécution.
Dans l’ensemble, la décision illustre une application mesurée des mécanismes de la loi du 6 juillet 1989. L’acquisition de la clause résolutoire est strictement encadrée, la créance est purgée des postes insuffisamment justifiés, et le pouvoir d’aménagement du juge rééquilibre la relation locative par un échéancier réaliste. La menace d’une reprise des effets de la clause, immédiatement mobilisable en cas d’impayé, garantit la crédibilité de l’injonction judiciaire et ordonne les conséquences patrimoniales et possessoires de la défaillance.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 26 juin 2025, la décision tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés et à l’octroi de délais. Un bail d’habitation conclu en 2017 a donné lieu à un commandement de payer, signifié le 14 septembre 2023, visant la clause résolutoire. L’assignation a suivi le 9 janvier 2025. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. Un locataire a sollicité des délais, le bailleur ne s’y est pas opposé.
La procédure révèle les diligences préalables requises en matière d’expulsion locative. La juridiction retenant la régularité de la saisine constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2023. L’arriéré est arrêté à 992,24 euros au 26 mars 2025, intérêts au taux légal à compter du jugement. Le juge accorde des délais de paiement de cinquante euros par mois, suspend la clause pendant leur exécution et organise les suites de l’éventuel défaut. La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et sur l’étendue du pouvoir d’aménagement du juge des contentieux, notamment la suspension et ses effets. La juridiction répond affirmativement quant à l’acquisition, tout en rappelant la faculté d’en neutraliser provisoirement les effets par des délais adaptés.
I – L’acquisition de la clause résolutoire et la fixation de la créance
A – La recevabilité de l’action et les formalités préalables
La juridiction commence par vérifier le respect des diligences imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient que le bailleur a saisi la commission de prévention des expulsions et notifié l’assignation au préfet dans les formes. Elle énonce, de manière nette, que « Son action est donc recevable. » Cette formulation, brève, s’inscrit dans le contrôle préalable classique des conditions d’accès au juge en matière locative, où la régularité du processus de prévention fonde la suite du raisonnement.
La recevabilité acquise, le débat se recentre sur l’exigibilité de la clause résolutoire. La décision rappelle que « Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. » Elle constate également que « La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. » Le rappel de ces deux propositions, indissociables, montre l’application stricte du mécanisme légal, subordonné à un commandement demeuré infructueux dans le délai.
B – Le constat d’acquisition de la clause et l’évaluation de l’arriéré
Conformément aux textes, l’acquisition de la clause résolutoire est datée avec précision. Le juge affirme que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023. » Le point de départ clair sécurise la qualification juridique des occupants et prépare la suite du dispositif, notamment en cas de défaillance ultérieure dans l’exécution des délais.
La créance locative est ensuite arrêtée sur pièces. La juridiction relève qu’« Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 26 mars 2025, à la somme de 992,24 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. » Les accessoires non justifiés par mise en demeure recommandée sont écartés, ce qui illustre un contrôle rigoureux de la dette. La décision ajoute que « Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. » Cette solution s’aligne sur la pratique, en distinguant l’arriéré principal et ses accessoires, selon les justifications procédurales produites.
II – L’aménagement judiciaire de la résolution et ses effets
A – Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Le juge use du pouvoir d’accorder des délais et d’en suspendre corrélativement les effets. La solution retient, sur la base de la situation financière et de l’offre formulée, un échéancier de cinquante euros mensuels. La décision précise que « Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais » et qu’« Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. » Cette articulation confirme la fonction curative du délai, qui transforme une résiliation acquise en résiliation neutralisée sous condition résolutoire inversée.
La sanction d’une défaillance est clairement énoncée. La juridiction indique que « Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise. » L’économie du dispositif rend prévisible la conséquence de l’impayé, en rétablissant la résiliation et en ouvrant la voie aux mesures d’expulsion, dans le respect du préavis légal après commandement de quitter.
B – L’indemnité d’occupation et les demandes accessoires
En cas de défaillance et de maintien dans les lieux, l’occupation devient illégitime et appelle indemnisation. Le juge retient que, si les délais ne sont pas respectés, « il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 673,79 euros. » L’assiette intègre les charges réelles, avec réajustement, ce qui maintient la symétrie économique entre l’occupation sans titre et la jouissance normale des lieux.
Les accessoires contentieux sont traités avec sobriété. L’équité commande le rejet des frais irrépétibles. La juridiction rappelle enfin le régime de l’exécution provisoire, en citant que « L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : » les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement « . » Cet ancrage textuel conforte l’effectivité de la décision, tout en laissant subsister les garde-fous habituels du droit des procédures civiles d’exécution.
Dans l’ensemble, la décision illustre une application mesurée des mécanismes de la loi du 6 juillet 1989. L’acquisition de la clause résolutoire est strictement encadrée, la créance est purgée des postes insuffisamment justifiés, et le pouvoir d’aménagement du juge rééquilibre la relation locative par un échéancier réaliste. La menace d’une reprise des effets de la clause, immédiatement mobilisable en cas d’impayé, garantit la crédibilité de l’injonction judiciaire et ordonne les conséquences patrimoniales et possessoires de la défaillance.