Tribunal judiciaire de Lille, le 30 juin 2025, n°24/03498
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Il tranche un litige locatif portant sur la détermination de la surface corrigée d’un logement et ses conséquences sur le loyer. Des locataires assignent leur bailleur pour obtenir une réduction du loyer et la restitution des sommes indûment perçues, invoquant une erreur de calcul. Le bailleur conteste ces prétentions. Par une ordonnance du 16 janvier 2023, puis un arrêt de la Cour d’appel de Douai du 23 novembre 2023, une précédente demande en référé avait été rejetée. Le juge du fond doit désormais statuer au principal. La question de droit est de savoir si une erreur dans le calcul de la surface corrigée, fondée sur la mauvaise qualification d’une pièce, justifie une réduction du loyer et une restitution. Le tribunal admet partiellement la demande des locataires. Il retient une surface corrigée de 139,09 m² au lieu de 140,53 m² et ordonne la restitution d’un trop-perçu. Il rejette en revanche leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
**La rigueur probatoire dans l’établissement de la surface corrigée**
Le tribunal opère un contrôle strict des éléments produits par les locataires pour contester le calcul initial. Il écarte les pièces jugées irrecevables ou insuffisantes. Un pré-rapport d’expert concernant un autre immeuble est écarté car il « concerne un litige opposant la société Vilogia à d’autres locataires ». Les attestations fournies sont également rejetées, le juge notant qu’elles « se limitent à donner des mesures de pièces, sans qu’on ne sache de quel logement il s’agit ». Cette application stricte des règles de la charge de la preuve, posée à l’article 9 du code de procédure civile, protège le bailleur contre des allégations non étayées. Elle rappelle que la contestation d’un document contractuel ne dispense pas d’apporter des preuves solides et personnelles à l’espèce.
Cependant, le tribunal relève une anomalie spécifique et incontestée dans le calcul du bailleur. Il constate qu’ »une pièce est notée comme chambre alors qu’elle ne fait que 6m2″. En appliquant strictement le décret du 22 novembre 1948, il qualifie cette pièce. Puisque sa superficie est inférieure à 9 m², elle ne peut être une pièce secondaire. Elle doit donc être classée comme « autre annexe », avec un coefficient de 0,6 au lieu de 0,9. Le juge souligne que « la société Vilogia ne donne aucune explication sur ce point précis ». Cette approche démontre que le juge procède à un examen minutieux et technique du calcul. Il corrige l’erreur avérée sans remettre en cause l’ensemble de l’évaluation sur la base de simples allégations. La décision illustre ainsi un équilibre entre l’exigence probatoire et la correction des erreurs matérielles certaines.
**La mesure limitée des conséquences juridiques de l’erreur**
La conséquence financière de la correction est strictement proportionnelle et calculée avec précision. Le tribunal détermine que le loyer mensuel aurait dû être de 596,47 euros et non de 602,65 euros, soit une différence de 6,17 euros. Il ordonne la restitution du trop-perçu sur la période écoulée, soit 296,16 euros, et fixe le loyer futur en conséquence. Cette solution applique le principe de répétition de l’indu de l’article 1302-1 du code civil. Elle respecte la prescription triennale de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948. La réparation est strictement mathématique et se limite à compenser le préjudice pécuniaire direct. Elle refuse toute dimension punitive ou indemnitaire plus large.
Cette approche minimaliste guide également le rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le tribunal estime que les locataires « échouent à rapporter la preuve d’un préjudice moral causé par cette erreur ». Il justifie cette position par « la différence très limitée entre la surface corrigée retenue par la société bailleresse et celle déterminée ». La décision établit ainsi une gradation dans la réparation. Seule l’erreur chiffrable et certaine ouvre droit à restitution. Le préjudice moral, invoqué mais non caractérisé, n’est pas présumé par la seule existence d’une erreur technique minime. Cette solution protège le bailleur contre des demandes excessives. Elle cantonne le litige à sa dimension purement comptable, refusant de le transformer en un contentieux sur la qualité du consentement ou la bonne foi.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Il tranche un litige locatif portant sur la détermination de la surface corrigée d’un logement et ses conséquences sur le loyer. Des locataires assignent leur bailleur pour obtenir une réduction du loyer et la restitution des sommes indûment perçues, invoquant une erreur de calcul. Le bailleur conteste ces prétentions. Par une ordonnance du 16 janvier 2023, puis un arrêt de la Cour d’appel de Douai du 23 novembre 2023, une précédente demande en référé avait été rejetée. Le juge du fond doit désormais statuer au principal. La question de droit est de savoir si une erreur dans le calcul de la surface corrigée, fondée sur la mauvaise qualification d’une pièce, justifie une réduction du loyer et une restitution. Le tribunal admet partiellement la demande des locataires. Il retient une surface corrigée de 139,09 m² au lieu de 140,53 m² et ordonne la restitution d’un trop-perçu. Il rejette en revanche leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
**La rigueur probatoire dans l’établissement de la surface corrigée**
Le tribunal opère un contrôle strict des éléments produits par les locataires pour contester le calcul initial. Il écarte les pièces jugées irrecevables ou insuffisantes. Un pré-rapport d’expert concernant un autre immeuble est écarté car il « concerne un litige opposant la société Vilogia à d’autres locataires ». Les attestations fournies sont également rejetées, le juge notant qu’elles « se limitent à donner des mesures de pièces, sans qu’on ne sache de quel logement il s’agit ». Cette application stricte des règles de la charge de la preuve, posée à l’article 9 du code de procédure civile, protège le bailleur contre des allégations non étayées. Elle rappelle que la contestation d’un document contractuel ne dispense pas d’apporter des preuves solides et personnelles à l’espèce.
Cependant, le tribunal relève une anomalie spécifique et incontestée dans le calcul du bailleur. Il constate qu’ »une pièce est notée comme chambre alors qu’elle ne fait que 6m2″. En appliquant strictement le décret du 22 novembre 1948, il qualifie cette pièce. Puisque sa superficie est inférieure à 9 m², elle ne peut être une pièce secondaire. Elle doit donc être classée comme « autre annexe », avec un coefficient de 0,6 au lieu de 0,9. Le juge souligne que « la société Vilogia ne donne aucune explication sur ce point précis ». Cette approche démontre que le juge procède à un examen minutieux et technique du calcul. Il corrige l’erreur avérée sans remettre en cause l’ensemble de l’évaluation sur la base de simples allégations. La décision illustre ainsi un équilibre entre l’exigence probatoire et la correction des erreurs matérielles certaines.
**La mesure limitée des conséquences juridiques de l’erreur**
La conséquence financière de la correction est strictement proportionnelle et calculée avec précision. Le tribunal détermine que le loyer mensuel aurait dû être de 596,47 euros et non de 602,65 euros, soit une différence de 6,17 euros. Il ordonne la restitution du trop-perçu sur la période écoulée, soit 296,16 euros, et fixe le loyer futur en conséquence. Cette solution applique le principe de répétition de l’indu de l’article 1302-1 du code civil. Elle respecte la prescription triennale de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948. La réparation est strictement mathématique et se limite à compenser le préjudice pécuniaire direct. Elle refuse toute dimension punitive ou indemnitaire plus large.
Cette approche minimaliste guide également le rejet de la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le tribunal estime que les locataires « échouent à rapporter la preuve d’un préjudice moral causé par cette erreur ». Il justifie cette position par « la différence très limitée entre la surface corrigée retenue par la société bailleresse et celle déterminée ». La décision établit ainsi une gradation dans la réparation. Seule l’erreur chiffrable et certaine ouvre droit à restitution. Le préjudice moral, invoqué mais non caractérisé, n’est pas présumé par la seule existence d’une erreur technique minime. Cette solution protège le bailleur contre des demandes excessives. Elle cantonne le litige à sa dimension purement comptable, refusant de le transformer en un contentieux sur la qualité du consentement ou la bonne foi.