Tribunal judiciaire de Lille, le 30 juin 2025, n°24/03848
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 13] le 30 juin 2025, cet arrêt tranche un litige né d’un bail d’habitation assorti d’une clause résolutoire. Le bail, conclu en 2019, a généré des impayés ayant conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, régulièrement notifié à la commission compétente et à la préfecture. La bailleresse a assigné le locataire aux fins de résiliation, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au paiement des arriérés. Le locataire a sollicité la suspension de la clause, des délais de paiement et, subsidiairement, un délai pour quitter les lieux.
La procédure a suivi le circuit du juge des contentieux de la protection, après un renvoi et l’instauration d’un calendrier, l’audience de plaidoiries s’étant tenue le 5 mai 2025. Les prétentions étaient nettes et opposées. La bailleresse poursuivait la résiliation de plein droit, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, avec actualisation de la dette. Le locataire demandait la suspension des effets de la clause, des délais de paiement au titre de la loi du 6 juillet 1989, et un délai pour libérer les lieux. La question posée portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’office du juge quant à la suspension, aux délais de paiement et au délai pour quitter les lieux. La juridiction retient l’acquisition de la clause à l’issue du délai légal, écarte la suspension et les délais de paiement faute de reprise du loyer courant, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation à hauteur du loyer charges comprises, tout en accordant un délai de trois mois pour quitter les lieux en considération de la situation de handicap.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. Le respect du formalisme légal et la preuve des impayés La juridiction commence par vérifier le respect des notifications préalables imposées par l’article 24 de la loi de 1989. Elle constate ainsi: « La bailleresse justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX conformément aux exigences de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. » Elle ajoute que l’assignation a été transmise à l’autorité administrative compétente selon l’article 24 III, en déduisant que « Elle est donc recevable à agir. » Le contrôle porte ensuite sur l’existence d’un commandement resté infructueux deux mois, condition d’efficacité de la clause. Le juge retient un décompte arrêté au printemps 2025, qui atteste de l’absence d’apurement dans le délai légal. Le motif central est explicite: « Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient donc réunies à la date du 21 novembre 2023. » La solution s’inscrit dans le droit positif, la jurisprudence exigeant cumulativement un commandement régulier et l’inexécution persistante.
B. L’office du juge: suspension, résiliation et expulsion La loi ouvre une faculté de suspension si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut apurer la dette. La juridiction rappelle cette exigence cumulative, puis constate l’absence de paiement du loyer courant. Le motif est dépourvu d’ambiguïté: « Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire comme le prévoit l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. » La résiliation de plein droit produit ses effets et commande l’expulsion dans les conditions du dispositif. La décision respecte la logique de la clause résolutoire, entendue comme mécanisme automatique une fois les conditions remplies, tout en réservant l’office du juge aux tempéraments explicitement prévus par le texte. Cette rigueur est conforme aux solutions récurrentes qui conditionnent la clémence à la preuve d’une reprise effective des paiements.
II. Les conséquences pécuniaires et les délais accordés
A. Indemnité d’occupation, intérêts et dépens Consécutivement à la résiliation, l’occupation devient sans droit ni titre et fonde l’indemnité d’occupation à due concurrence du loyer charges comprises. Le juge l’énonce avec sobriété après avoir retenu le montant contractuel actuel: « Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à cette somme. » Il statue sur les arriérés à une date donnée, déduit des frais non récupérables, et assortit partiellement la condamnation d’intérêts au taux légal à compter du commandement pour la fraction déjà exigible, le surplus courant à compter du jugement. Le choix d’un point de départ distinct révèle une application méthodologique des règles de l’obligation pécuniaire. Enfin, la juridiction applique les règles ordinaires des dépens et refuse une indemnité de procédure au visa de l’équité, solution classique en présence d’une créance déjà substantielle.
B. Délais de paiement et délai pour quitter les lieux L’article 24 V de la loi de 1989 conditionne l’octroi de délais de paiement à la reprise du loyer courant et à la capacité d’apurement dans la limite de trois ans. Faute de reprise, la demande échoue mécaniquement. Ce refus s’articule avec l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, régi par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction apprécie in concreto l’état de santé et accorde trois mois, durée proportionnée au regard des critères légaux. La solution concilie l’efficacité de la résiliation de plein droit et la protection minimale de l’occupant vulnérable, sans altérer l’économie du bail. Le rappel final des textes d’exécution et de l’exécution provisoire confirme l’exigence d’effectivité: le dispositif mentionne notamment que « le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. » Ce double mouvement, fermeté sur la dette et mesure sur le relogement, s’inscrit dans une jurisprudence attentive à l’équilibre entre créance locative et droit à un logement décent.
La décision éclaire ainsi le régime de la clause résolutoire en soulignant la centralité de la reprise du loyer courant pour tout tempérament, tout en maintenant une marge d’humanité procédurale par l’octroi mesuré d’un délai de départ. Elle illustre l’articulation précise entre la loi de 1989, l’exécution civile et la réparation de l’occupation post-résiliation, au service d’une sécurité juridique prévisible pour les bailleurs et d’une protection encadrée pour les occupants.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 13] le 30 juin 2025, cet arrêt tranche un litige né d’un bail d’habitation assorti d’une clause résolutoire. Le bail, conclu en 2019, a généré des impayés ayant conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, régulièrement notifié à la commission compétente et à la préfecture. La bailleresse a assigné le locataire aux fins de résiliation, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au paiement des arriérés. Le locataire a sollicité la suspension de la clause, des délais de paiement et, subsidiairement, un délai pour quitter les lieux.
La procédure a suivi le circuit du juge des contentieux de la protection, après un renvoi et l’instauration d’un calendrier, l’audience de plaidoiries s’étant tenue le 5 mai 2025. Les prétentions étaient nettes et opposées. La bailleresse poursuivait la résiliation de plein droit, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, avec actualisation de la dette. Le locataire demandait la suspension des effets de la clause, des délais de paiement au titre de la loi du 6 juillet 1989, et un délai pour libérer les lieux. La question posée portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’office du juge quant à la suspension, aux délais de paiement et au délai pour quitter les lieux. La juridiction retient l’acquisition de la clause à l’issue du délai légal, écarte la suspension et les délais de paiement faute de reprise du loyer courant, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation à hauteur du loyer charges comprises, tout en accordant un délai de trois mois pour quitter les lieux en considération de la situation de handicap.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. Le respect du formalisme légal et la preuve des impayés
La juridiction commence par vérifier le respect des notifications préalables imposées par l’article 24 de la loi de 1989. Elle constate ainsi: « La bailleresse justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX conformément aux exigences de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. » Elle ajoute que l’assignation a été transmise à l’autorité administrative compétente selon l’article 24 III, en déduisant que « Elle est donc recevable à agir. » Le contrôle porte ensuite sur l’existence d’un commandement resté infructueux deux mois, condition d’efficacité de la clause. Le juge retient un décompte arrêté au printemps 2025, qui atteste de l’absence d’apurement dans le délai légal. Le motif central est explicite: « Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient donc réunies à la date du 21 novembre 2023. » La solution s’inscrit dans le droit positif, la jurisprudence exigeant cumulativement un commandement régulier et l’inexécution persistante.
B. L’office du juge: suspension, résiliation et expulsion
La loi ouvre une faculté de suspension si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et peut apurer la dette. La juridiction rappelle cette exigence cumulative, puis constate l’absence de paiement du loyer courant. Le motif est dépourvu d’ambiguïté: « Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire comme le prévoit l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. » La résiliation de plein droit produit ses effets et commande l’expulsion dans les conditions du dispositif. La décision respecte la logique de la clause résolutoire, entendue comme mécanisme automatique une fois les conditions remplies, tout en réservant l’office du juge aux tempéraments explicitement prévus par le texte. Cette rigueur est conforme aux solutions récurrentes qui conditionnent la clémence à la preuve d’une reprise effective des paiements.
II. Les conséquences pécuniaires et les délais accordés
A. Indemnité d’occupation, intérêts et dépens
Consécutivement à la résiliation, l’occupation devient sans droit ni titre et fonde l’indemnité d’occupation à due concurrence du loyer charges comprises. Le juge l’énonce avec sobriété après avoir retenu le montant contractuel actuel: « Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à cette somme. » Il statue sur les arriérés à une date donnée, déduit des frais non récupérables, et assortit partiellement la condamnation d’intérêts au taux légal à compter du commandement pour la fraction déjà exigible, le surplus courant à compter du jugement. Le choix d’un point de départ distinct révèle une application méthodologique des règles de l’obligation pécuniaire. Enfin, la juridiction applique les règles ordinaires des dépens et refuse une indemnité de procédure au visa de l’équité, solution classique en présence d’une créance déjà substantielle.
B. Délais de paiement et délai pour quitter les lieux
L’article 24 V de la loi de 1989 conditionne l’octroi de délais de paiement à la reprise du loyer courant et à la capacité d’apurement dans la limite de trois ans. Faute de reprise, la demande échoue mécaniquement. Ce refus s’articule avec l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, régi par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. La juridiction apprécie in concreto l’état de santé et accorde trois mois, durée proportionnée au regard des critères légaux. La solution concilie l’efficacité de la résiliation de plein droit et la protection minimale de l’occupant vulnérable, sans altérer l’économie du bail. Le rappel final des textes d’exécution et de l’exécution provisoire confirme l’exigence d’effectivité: le dispositif mentionne notamment que « le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. » Ce double mouvement, fermeté sur la dette et mesure sur le relogement, s’inscrit dans une jurisprudence attentive à l’équilibre entre créance locative et droit à un logement décent.
La décision éclaire ainsi le régime de la clause résolutoire en soulignant la centralité de la reprise du loyer courant pour tout tempérament, tout en maintenant une marge d’humanité procédurale par l’octroi mesuré d’un délai de départ. Elle illustre l’articulation précise entre la loi de 1989, l’exécution civile et la réparation de l’occupation post-résiliation, au service d’une sécurité juridique prévisible pour les bailleurs et d’une protection encadrée pour les occupants.