Tribunal judiciaire de Lille, le 30 juin 2025, n°24/10199
Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement statue sur une demande en constatation de résiliation de bail et en expulsion fondée sur l’inexécution des obligations locatives. Le bailleur, une société civile immobilière, invoquait une clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux. Le locataire, confronté à des difficultés financières, reconnaissait la dette mais sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a dû concilier les droits du bailleur et la protection du locataire dans le cadre des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023. La question de droit principale réside dans l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement. Le tribunal a constaté la régularité de la clause résolutoire mais a suspendu ses effets en accordant un échelonnement de la dette.
**I. La consécration d’une application temporelle stricte de la loi nouvelle**
Le jugement opère une distinction nette entre les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et les modalités de son exécution. Il applique le droit ancien pour juger de la régularité de la mise en œuvre de la clause, tout en mobilisant le droit nouveau pour en aménager les effets.
**A. Le maintien des délais contractuels pour l’acquisition de la clause résolutoire**
Le tribunal écarte l’application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023 sur le point des délais. Il rappelle que « les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Le droit transitoire est ainsi strictement interprété. La clause contractuelle prévoyait un délai de deux mois après commandement. Le juge vérifie que ce délai a bien expiré sans paiement. Il constate donc que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ». Cette solution préserve la sécurité juridique des engagements contractuels sous l’empire de la loi ancienne.
**B. L’intervention du juge fondée sur les pouvoirs nouveaux**
L’acquisition de la clause étant établie, le tribunal utilise les facultés introduites par la loi nouvelle. Il se fonde sur l’article 24 V de la loi de 1989, modifié, qui permet d’accorder des délais. Le juge relève que le locataire « a repris le paiement du loyer courant » et apprécie ses efforts. Il estime dès lors qu’ »il convient de faire droit à la demande au titre des délais de paiement ». Le dispositif organise un échelonnement sur treize mois. Cette intervention corrective illustre l’équilibre recherché par le législateur. Le droit du bailleur à l’exécution est reconnu, mais son exercice est tempéré par un souci de prévention des expulsions.
**II. La mise en œuvre d’une protection conditionnelle et encadrée du locataire**
La protection accordée n’est pas absolue. Elle est subordonnée au comportement du locataire et s’accompagne d’un régime de sanctions clairement défini en cas de nouvelle défaillance.
**A. Une suspension des effets subordonnée à la reprise des paiements courants**
Le bénéfice des délais est conditionné par le respect de deux critères cumulatifs posés par la loi. Le juge doit vérifier que le locataire est « en situation de régler sa dette locative » et qu’il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le tribunal constate cette reprise, intervenue en avril 2025. Il s’appuie sur « les efforts et la reprise des paiements » pour motiver sa décision. Cette approche fait de la bonne foi du locataire et de sa capacité de redressement un élément central. La protection est ainsi réservée aux locataires actifs dans le règlement de leur situation.
**B. Le prononcé d’une sanction automatique en cas de défaillance**
Le dispositif du jugement instaure un mécanisme de sanction automatique en cas de manquement à l’échelonnement. Il prévoit que « à défaut de paiement à l’échéance […] la totalité de la somme restant due redeviendra exigible » et que « la clause résolutoire produira ses effets ». L’expulsion pourra alors être mise en œuvre. Ce régime, détaillé avec précision, garantit l’effectivité de la décision. Il rappelle que la bienveillance du juge n’est pas une renonciation aux prérogatives du bailleur. La sécurité juridique de ce dernier est restaurée par la prévisibilité des conséquences d’une nouvelle inexécution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement statue sur une demande en constatation de résiliation de bail et en expulsion fondée sur l’inexécution des obligations locatives. Le bailleur, une société civile immobilière, invoquait une clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux. Le locataire, confronté à des difficultés financières, reconnaissait la dette mais sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a dû concilier les droits du bailleur et la protection du locataire dans le cadre des dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023. La question de droit principale réside dans l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir du juge d’accorder des délais de paiement. Le tribunal a constaté la régularité de la clause résolutoire mais a suspendu ses effets en accordant un échelonnement de la dette.
**I. La consécration d’une application temporelle stricte de la loi nouvelle**
Le jugement opère une distinction nette entre les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et les modalités de son exécution. Il applique le droit ancien pour juger de la régularité de la mise en œuvre de la clause, tout en mobilisant le droit nouveau pour en aménager les effets.
**A. Le maintien des délais contractuels pour l’acquisition de la clause résolutoire**
Le tribunal écarte l’application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023 sur le point des délais. Il rappelle que « les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Le droit transitoire est ainsi strictement interprété. La clause contractuelle prévoyait un délai de deux mois après commandement. Le juge vérifie que ce délai a bien expiré sans paiement. Il constate donc que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ». Cette solution préserve la sécurité juridique des engagements contractuels sous l’empire de la loi ancienne.
**B. L’intervention du juge fondée sur les pouvoirs nouveaux**
L’acquisition de la clause étant établie, le tribunal utilise les facultés introduites par la loi nouvelle. Il se fonde sur l’article 24 V de la loi de 1989, modifié, qui permet d’accorder des délais. Le juge relève que le locataire « a repris le paiement du loyer courant » et apprécie ses efforts. Il estime dès lors qu’ »il convient de faire droit à la demande au titre des délais de paiement ». Le dispositif organise un échelonnement sur treize mois. Cette intervention corrective illustre l’équilibre recherché par le législateur. Le droit du bailleur à l’exécution est reconnu, mais son exercice est tempéré par un souci de prévention des expulsions.
**II. La mise en œuvre d’une protection conditionnelle et encadrée du locataire**
La protection accordée n’est pas absolue. Elle est subordonnée au comportement du locataire et s’accompagne d’un régime de sanctions clairement défini en cas de nouvelle défaillance.
**A. Une suspension des effets subordonnée à la reprise des paiements courants**
Le bénéfice des délais est conditionné par le respect de deux critères cumulatifs posés par la loi. Le juge doit vérifier que le locataire est « en situation de régler sa dette locative » et qu’il a « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le tribunal constate cette reprise, intervenue en avril 2025. Il s’appuie sur « les efforts et la reprise des paiements » pour motiver sa décision. Cette approche fait de la bonne foi du locataire et de sa capacité de redressement un élément central. La protection est ainsi réservée aux locataires actifs dans le règlement de leur situation.
**B. Le prononcé d’une sanction automatique en cas de défaillance**
Le dispositif du jugement instaure un mécanisme de sanction automatique en cas de manquement à l’échelonnement. Il prévoit que « à défaut de paiement à l’échéance […] la totalité de la somme restant due redeviendra exigible » et que « la clause résolutoire produira ses effets ». L’expulsion pourra alors être mise en œuvre. Ce régime, détaillé avec précision, garantit l’effectivité de la décision. Il rappelle que la bienveillance du juge n’est pas une renonciation aux prérogatives du bailleur. La sécurité juridique de ce dernier est restaurée par la prévisibilité des conséquences d’une nouvelle inexécution.