Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°24/01022
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés persistants. Un bail d’habitation conclu en mai 2022 prévoyait un loyer mensuel et des provisions sur charges, avec clause résolutoire. Après un commandement de payer visant la clause, le bailleur a assigné en référé pour voir constater la résiliation, obtenir expulsion et paiement des arriérés. Les formalités préalables ont été accomplies, avec saisine de la commission de prévention des expulsions et notification préfectorale dans les délais. La locataire a évoqué un dossier de surendettement non justifié, sans proposition d’apurement. La juridiction a retenu la recevabilité, la réunion des conditions de la clause résolutoire, l’expulsion et les condamnations pécuniaires.
La question posée portait sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur les conséquences attachées à la résiliation. Elle impliquait d’examiner les formalités préalables, le respect des délais, la preuve des impayés et l’éventuelle incidence d’un surendettement non établi. La juridiction a jugé la demande recevable, puis a constaté que « la défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ». Elle a aussi rappelé que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire », ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 600 euros et refusé tout délai.
I. La stricte application des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables
Le juge vérifie d’abord l’accomplissement des diligences protectrices exigées par le texte. La notification préfectorale a précédé l’audience de plus de six semaines. La saisine de la commission de prévention des expulsions a précédé l’assignation de plus de deux mois. Dans ces conditions, la juridiction retient sans détour que « la demande est dès lors recevable ». L’exigence de temporalité, posée par l’article 24, irrigue la solution. Elle conditionne l’examen au fond du manquement contractuel et la mise en œuvre de la clause.
Cette approche s’inscrit dans une logique de filtre procédural. Elle garantit l’information des autorités et l’activation des dispositifs de prévention. La recevabilité admise, la juridiction peut alors apprécier le commandement, la persistance des impayés et la portée de la clause résolutoire. La transition se fait naturellement vers le contrôle de la cause de résiliation.
B. La constatation de la résiliation et les effets qui en découlent
Le jugement rappelle la règle de l’article 24, citée textuellement par la juridiction: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La preuve d’un impayé persistant ressort des pièces et des décomptes. La juridiction constate l’acquisition de la clause à la date retenue et tire les conséquences. Elle statue que « par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion (…) des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après », après le délai légal de commandement de quitter les lieux.
L’occupation sans droit ni titre engendre une indemnisation spécifique. Le juge rappelle que le maintien cause un préjudice réparé par une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges. Il précise encore: « en l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 600 € ». L’exécution provisoire est expressément mentionnée, la juridiction indiquant qu’« il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision ». La solution s’inscrit dans une orthodoxie protectrice des exigences textuelles.
II. La motivation retenue au regard des exigences de cohérence et de proportion
A. Chronologie des actes et point de départ des effets de la résiliation
La décision s’expose à un contrôle de cohérence interne. Elle fixe l’acquisition de la clause au 30 juillet 2024, en lien avec le commandement demeuré infructueux. Toutefois, les motifs évoquent une date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation « à compter de la date de résiliation du bail, soit le 19 juin 2024 ». Cette discordance apparente entre la date de résiliation et la date d’acquisition peut interroger la lisibilité de la décision. Elle appelle une harmonisation entre motifs et dispositif pour sécuriser le point de départ des effets.
La cohérence temporelle n’est pas qu’une exigence formelle. Elle conditionne les intérêts, l’indemnité d’occupation due et la sécurité des poursuites. La prudence commande de faire coïncider date d’acquisition, naissance de l’occupation sans titre et calcul des sommes. La clarté sur ce point renforce la portée pédagogique de la décision et facilite son exécution.
B. Mesures d’accompagnement, délais de paiement et contrôle de proportion
La juridiction souligne la gravité de la dette et l’absence de garanties. Elle en déduit que « aucun délai de paiement ne lui sera accordé ». Le refus des délais s’inscrit dans la marge d’appréciation du juge, éclairée par l’importance des impayés et l’absence de plan crédible. Toutefois, l’économie du contentieux locatif invite à une motivation individualisée sur les critères classiques des délais de grâce. La situation familiale et l’évocation d’un surendettement non justifié pouvaient être discutées plus avant, sans inverser la charge de la preuve.
Sur l’exécution, la solution réaffirme une orthodoxie. Le juge ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation « égale au montant du loyer en cours outre les charges », et rappelle le régime des meubles saisis: « le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ». Ce rappel, conjugué à l’exécution provisoire, donne une effectivité réelle à la décision. L’équilibre se réalise enfin par l’ajustement modéré des frais irrépétibles, à hauteur de ce qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur.
La décision, en somme, confirme une lecture stricte de l’article 24, centrée sur la preuve des impayés, la régularité des formalités et la sanction automatique de la clause. Elle éclaire la pratique sur l’articulation entre prévention des expulsions, exigence de cohérence des dates et refus motivé des délais, dans une perspective de sécurité juridique et d’effectivité mesurée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés persistants. Un bail d’habitation conclu en mai 2022 prévoyait un loyer mensuel et des provisions sur charges, avec clause résolutoire. Après un commandement de payer visant la clause, le bailleur a assigné en référé pour voir constater la résiliation, obtenir expulsion et paiement des arriérés. Les formalités préalables ont été accomplies, avec saisine de la commission de prévention des expulsions et notification préfectorale dans les délais. La locataire a évoqué un dossier de surendettement non justifié, sans proposition d’apurement. La juridiction a retenu la recevabilité, la réunion des conditions de la clause résolutoire, l’expulsion et les condamnations pécuniaires.
La question posée portait sur l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur les conséquences attachées à la résiliation. Elle impliquait d’examiner les formalités préalables, le respect des délais, la preuve des impayés et l’éventuelle incidence d’un surendettement non établi. La juridiction a jugé la demande recevable, puis a constaté que « la défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ». Elle a aussi rappelé que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire », ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation à 600 euros et refusé tout délai.
I. La stricte application des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité de l’action et le respect des formalités préalables
Le juge vérifie d’abord l’accomplissement des diligences protectrices exigées par le texte. La notification préfectorale a précédé l’audience de plus de six semaines. La saisine de la commission de prévention des expulsions a précédé l’assignation de plus de deux mois. Dans ces conditions, la juridiction retient sans détour que « la demande est dès lors recevable ». L’exigence de temporalité, posée par l’article 24, irrigue la solution. Elle conditionne l’examen au fond du manquement contractuel et la mise en œuvre de la clause.
Cette approche s’inscrit dans une logique de filtre procédural. Elle garantit l’information des autorités et l’activation des dispositifs de prévention. La recevabilité admise, la juridiction peut alors apprécier le commandement, la persistance des impayés et la portée de la clause résolutoire. La transition se fait naturellement vers le contrôle de la cause de résiliation.
B. La constatation de la résiliation et les effets qui en découlent
Le jugement rappelle la règle de l’article 24, citée textuellement par la juridiction: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La preuve d’un impayé persistant ressort des pièces et des décomptes. La juridiction constate l’acquisition de la clause à la date retenue et tire les conséquences. Elle statue que « par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion (…) des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après », après le délai légal de commandement de quitter les lieux.
L’occupation sans droit ni titre engendre une indemnisation spécifique. Le juge rappelle que le maintien cause un préjudice réparé par une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges. Il précise encore: « en l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 600 € ». L’exécution provisoire est expressément mentionnée, la juridiction indiquant qu’« il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision ». La solution s’inscrit dans une orthodoxie protectrice des exigences textuelles.
II. La motivation retenue au regard des exigences de cohérence et de proportion
A. Chronologie des actes et point de départ des effets de la résiliation
La décision s’expose à un contrôle de cohérence interne. Elle fixe l’acquisition de la clause au 30 juillet 2024, en lien avec le commandement demeuré infructueux. Toutefois, les motifs évoquent une date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation « à compter de la date de résiliation du bail, soit le 19 juin 2024 ». Cette discordance apparente entre la date de résiliation et la date d’acquisition peut interroger la lisibilité de la décision. Elle appelle une harmonisation entre motifs et dispositif pour sécuriser le point de départ des effets.
La cohérence temporelle n’est pas qu’une exigence formelle. Elle conditionne les intérêts, l’indemnité d’occupation due et la sécurité des poursuites. La prudence commande de faire coïncider date d’acquisition, naissance de l’occupation sans titre et calcul des sommes. La clarté sur ce point renforce la portée pédagogique de la décision et facilite son exécution.
B. Mesures d’accompagnement, délais de paiement et contrôle de proportion
La juridiction souligne la gravité de la dette et l’absence de garanties. Elle en déduit que « aucun délai de paiement ne lui sera accordé ». Le refus des délais s’inscrit dans la marge d’appréciation du juge, éclairée par l’importance des impayés et l’absence de plan crédible. Toutefois, l’économie du contentieux locatif invite à une motivation individualisée sur les critères classiques des délais de grâce. La situation familiale et l’évocation d’un surendettement non justifié pouvaient être discutées plus avant, sans inverser la charge de la preuve.
Sur l’exécution, la solution réaffirme une orthodoxie. Le juge ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation « égale au montant du loyer en cours outre les charges », et rappelle le régime des meubles saisis: « le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ». Ce rappel, conjugué à l’exécution provisoire, donne une effectivité réelle à la décision. L’équilibre se réalise enfin par l’ajustement modéré des frais irrépétibles, à hauteur de ce qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur.
La décision, en somme, confirme une lecture stricte de l’article 24, centrée sur la preuve des impayés, la régularité des formalités et la sanction automatique de la clause. Elle éclaire la pratique sur l’articulation entre prévention des expulsions, exigence de cohérence des dates et refus motivé des délais, dans une perspective de sécurité juridique et d’effectivité mesurée.