Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00154
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Le litige naît de deux baux d’habitation et de garage, un commandement de payer demeuré sans effet, puis une assignation en référé. Le bailleur sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision correspondant à l’arriéré, ainsi qu’une indemnité d’occupation. La locataire invoque des difficultés économiques, l’absence de véhicule et des charges familiales, sans justificatifs probants, et n’a engagé aucune procédure de surendettement.
La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire en matière de baux d’habitation, au pouvoir du juge des référés d’allouer une provision et d’ordonner l’expulsion, et à l’opportunité d’accorder des délais de paiement au regard de la situation sociale. La juridiction retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement infructueux, et ordonne l’expulsion. Elle accorde une provision sur l’arriéré, fixe une indemnité d’occupation, refuse les délais de paiement, et rappelle l’exécution provisoire. Elle énonce notamment que « Les contrats de bail prévoient la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet », que « La demande est dès lors recevable », et que « En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 11.02.2025 ».
I. Le sens de la décision
A. Recevabilité et office du juge des référés
La juridiction vérifie d’abord les formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la CCAPEX est acquise plus de deux mois avant l’assignation, et l’information du représentant de l’État est régulière. L’ordonnance en tire la conséquence attendue en rappelant, sans ambages, que « La demande est dès lors recevable ». Cette affirmation s’inscrit dans le cadre strict du contrôle des conditions de recevabilité des actions aux fins de résiliation de baux d’habitation.
Le juge expose ensuite l’office du référé-provision en matière locative. Il cite le double fondement mobilisé dans ce contentieux sériel. D’une part, l’article 7 de la loi de 1989, dont il rappelle textuellement la portée: « Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». D’autre part, l’article 835 du code de procédure civile, également reproduit dans sa lettre décisive: « L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». La solution de provision s’ensuit logiquement au regard du décompte produit et du caractère non sérieusement contestable de la dette.
B. Clause résolutoire, expulsion et indemnité d’occupation
Sur le terrain de la clause résolutoire, l’ordonnance articule une motivation claire et mesurée. Elle constate l’existence d’un commandement visant la clause, délivré dans les formes, et retient son inefficacité partielle, ce que souligne la formule brève: « Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux ». La conséquence en découle, mécanique et attendue en droit des baux d’habitation: « En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 11.02.2025 ». L’occupation devient sans droit ni titre, ce qui justifie l’expulsion en référé, l’urgence n’étant pas sérieusement contestable au regard de l’atteinte à la libre disposition du bien.
La réparation de l’occupation postérieure à la résiliation est traitée par l’indemnité d’occupation. Le juge s’aligne sur la demande chiffrée, en précisant la référence utile et la temporalité. Il est énoncé que « Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 656,86€ par mois (dont 33,97 € pour le garage), par référence à la demande du bailleur, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux ». Cette fixation proportionnée s’inscrit dans la logique indemnitaire, sans indexation, au vu de la nature provisoire de la mesure.
II. La valeur et la portée
A. Le refus des délais de paiement
L’examen de la demande de délais au titre de l’article 24-V de la loi de 1989 retient l’absence de garanties d’apurement à brève échéance. La motivation se fonde sur le diagnostic social et la carence de pièces corroborant les déclarations. Elle adopte une formule nette et fidèle au texte: « Il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». La solution témoigne d’un contrôle raisonné des critères jurisprudentiels d’octroi des délais, attachés à la bonne foi, à la constance des règlements, et à la crédibilité d’un plan d’apurement.
Cette appréciation, exigente mais circonstanciée, se comprend dans un contentieux marqué par la réitération des impayés et l’exigence de préservation du parc locatif social. Le refus de délais ne procède pas d’un automatisme. Il résulte d’une insuffisance probatoire sur la capacité réelle d’apurer la dette, dans un horizon compatible avec l’équilibre contractuel et l’intérêt légitime du bailleur. La mesure se révèle donc ajustée aux éléments du dossier.
B. La provision en référé et les exigences probatoires
La décision clarifie l’articulation entre office du juge des référés et exigence de démonstration. Après avoir rappelé l’assise textuelle, l’ordonnance motive la provision en soulignant la solidité du décompte et l’absence de contestation sérieuse sur les sommes dues. Elle retient, dans une formule synthétique, l’élément déterminant: « Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant ». Le standard probatoire mobilisé correspond à la pratique constante du référé-provision, qui n’exige pas l’évidence, mais redoute l’aléa sérieux.
La portée de l’ordonnance se mesure également au rappel de l’exécution provisoire, conforme au régime des décisions de référé. La juridiction rappelle expressément que « Rappelons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ». Cette précision renforce l’effectivité de la mesure d’expulsion et de la provision, tout en ménageant la possibilité d’un réexamen au fond. Elle s’insère ainsi dans une logique de protection du créancier sans priver le débiteur d’un débat ultérieur sur le principal.
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Hassan Kohen
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Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Le litige naît de deux baux d’habitation et de garage, un commandement de payer demeuré sans effet, puis une assignation en référé. Le bailleur sollicite la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision correspondant à l’arriéré, ainsi qu’une indemnité d’occupation. La locataire invoque des difficultés économiques, l’absence de véhicule et des charges familiales, sans justificatifs probants, et n’a engagé aucune procédure de surendettement.
La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire en matière de baux d’habitation, au pouvoir du juge des référés d’allouer une provision et d’ordonner l’expulsion, et à l’opportunité d’accorder des délais de paiement au regard de la situation sociale. La juridiction retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement infructueux, et ordonne l’expulsion. Elle accorde une provision sur l’arriéré, fixe une indemnité d’occupation, refuse les délais de paiement, et rappelle l’exécution provisoire. Elle énonce notamment que « Les contrats de bail prévoient la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet », que « La demande est dès lors recevable », et que « En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 11.02.2025 ».
I. Le sens de la décision
A. Recevabilité et office du juge des référés
La juridiction vérifie d’abord les formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la CCAPEX est acquise plus de deux mois avant l’assignation, et l’information du représentant de l’État est régulière. L’ordonnance en tire la conséquence attendue en rappelant, sans ambages, que « La demande est dès lors recevable ». Cette affirmation s’inscrit dans le cadre strict du contrôle des conditions de recevabilité des actions aux fins de résiliation de baux d’habitation.
Le juge expose ensuite l’office du référé-provision en matière locative. Il cite le double fondement mobilisé dans ce contentieux sériel. D’une part, l’article 7 de la loi de 1989, dont il rappelle textuellement la portée: « Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». D’autre part, l’article 835 du code de procédure civile, également reproduit dans sa lettre décisive: « L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». La solution de provision s’ensuit logiquement au regard du décompte produit et du caractère non sérieusement contestable de la dette.
B. Clause résolutoire, expulsion et indemnité d’occupation
Sur le terrain de la clause résolutoire, l’ordonnance articule une motivation claire et mesurée. Elle constate l’existence d’un commandement visant la clause, délivré dans les formes, et retient son inefficacité partielle, ce que souligne la formule brève: « Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux ». La conséquence en découle, mécanique et attendue en droit des baux d’habitation: « En conséquence, la résiliation des baux (logement et garage) est acquise de plein droit à compter du 11.02.2025 ». L’occupation devient sans droit ni titre, ce qui justifie l’expulsion en référé, l’urgence n’étant pas sérieusement contestable au regard de l’atteinte à la libre disposition du bien.
La réparation de l’occupation postérieure à la résiliation est traitée par l’indemnité d’occupation. Le juge s’aligne sur la demande chiffrée, en précisant la référence utile et la temporalité. Il est énoncé que « Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 656,86€ par mois (dont 33,97 € pour le garage), par référence à la demande du bailleur, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux ». Cette fixation proportionnée s’inscrit dans la logique indemnitaire, sans indexation, au vu de la nature provisoire de la mesure.
II. La valeur et la portée
A. Le refus des délais de paiement
L’examen de la demande de délais au titre de l’article 24-V de la loi de 1989 retient l’absence de garanties d’apurement à brève échéance. La motivation se fonde sur le diagnostic social et la carence de pièces corroborant les déclarations. Elle adopte une formule nette et fidèle au texte: « Il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». La solution témoigne d’un contrôle raisonné des critères jurisprudentiels d’octroi des délais, attachés à la bonne foi, à la constance des règlements, et à la crédibilité d’un plan d’apurement.
Cette appréciation, exigente mais circonstanciée, se comprend dans un contentieux marqué par la réitération des impayés et l’exigence de préservation du parc locatif social. Le refus de délais ne procède pas d’un automatisme. Il résulte d’une insuffisance probatoire sur la capacité réelle d’apurer la dette, dans un horizon compatible avec l’équilibre contractuel et l’intérêt légitime du bailleur. La mesure se révèle donc ajustée aux éléments du dossier.
B. La provision en référé et les exigences probatoires
La décision clarifie l’articulation entre office du juge des référés et exigence de démonstration. Après avoir rappelé l’assise textuelle, l’ordonnance motive la provision en soulignant la solidité du décompte et l’absence de contestation sérieuse sur les sommes dues. Elle retient, dans une formule synthétique, l’élément déterminant: « Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant ». Le standard probatoire mobilisé correspond à la pratique constante du référé-provision, qui n’exige pas l’évidence, mais redoute l’aléa sérieux.
La portée de l’ordonnance se mesure également au rappel de l’exécution provisoire, conforme au régime des décisions de référé. La juridiction rappelle expressément que « Rappelons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ». Cette précision renforce l’effectivité de la mesure d’expulsion et de la provision, tout en ménageant la possibilité d’un réexamen au fond. Elle s’insère ainsi dans une logique de protection du créancier sans priver le débiteur d’un débat ultérieur sur le principal.