Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00157
Par une ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a statué sur un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, au paiement provisionnel d’un arriéré et à l’expulsion. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 1er février 2024, assorti d’un loyer mensuel et de provisions sur charges, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 décembre 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 5 décembre 2024, puis une assignation en référé a été délivrée le 14 février 2025, la défenderesse n’ayant ni comparu ni été représentée.
La procédure révèle la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, la saisine régulière de la CCAPEX en amont, la production d’un diagnostic social et financier et l’invitation judiciaire à justifier d’une éventuelle procédure de surendettement, demeurée sans suite. Le bailleur a maintenu ses demandes, en actualisant l’arriéré au 27 mai 2025. La question posée au juge portait sur les conditions d’admission, en référé, d’une demande cumulative de constat de résiliation de plein droit, d’expulsion et d’allocation d’une provision, au regard des diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 et des pouvoirs du juge des référés. La juridiction a jugé la demande recevable, a alloué une provision, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à une date déterminée et a ordonné l’expulsion, avec fixation d’une indemnité d’occupation. Elle précise d’abord que « Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », puis retient que « La demande est dès lors recevable », avant d’énoncer que « la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025 ». L’analyse portera d’abord sur l’office du juge des référés et les conditions de la résiliation, puis sur la valeur et la portée de la solution retenue.
I. L’office du juge des référés et les conditions de la résiliation
A. Recevabilité de l’action et contrôle des diligences préalables La juridiction ouvre par le rappel du cadre procédural applicable au défaut de comparution et à l’office du juge des référés. Elle cite expressément que « le juge ne [fait] droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée », conditionnant l’examen au respect des formes et au caractère non sérieusement contestable des prétentions présentées. Elle vérifie ensuite, de manière séquencée, la notification préfectorale au sens de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX en amont de l’assignation, ainsi que l’invitation à produire tout élément relatif au surendettement, prise sur le fondement de l’article 24-V. Le juge relève l’information de la commission plus de deux mois avant l’assignation et la notification au représentant de l’État deux mois avant l’audience, puis constate l’absence de procédure de surendettement déclarée. Il en déduit, par une formule nette, que « La demande est dès lors recevable », ce qui fixe le périmètre de son intervention en référé, dans la limite des contestations sérieuses et de l’urgence.
B. Constat de l’acquisition de la clause et pouvoirs d’expulsion Sur le fond du litige, la décision articule le mécanisme de la clause résolutoire avec les pouvoirs du juge des référés. Elle rappelle la stipulation contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, puis constate la délivrance régulière dudit commandement, visant la clause, et son inefficacité partielle. Elle tranche alors en ces termes: « En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025. » Cette date charnière fonde le statut d’occupant sans droit ni titre et justifie l’expulsion, le juge relevant qu’« Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence […] à en retrouver la libre disposition. » La juridiction fixe, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation « à 487,37 € par mois », par référence au loyer et aux charges, et juge que « Le montant alloué est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision. » L’allocation de la provision suit l’article 835, alinéa 2, au vu d’un décompte actualisé, la créance n’étant pas sérieusement contestable quant à son principe et son quantum.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une solution conforme au droit positif, mais marquée par l’économie du référé La motivation se montre soucieuse des préalables protecteurs imposés par la loi du 6 juillet 1989. La vérification de la saisine de la CCAPEX et de la notification préfectorale, puis l’exploration d’un éventuel surendettement, témoignent d’un office rigoureux, cohérent avec l’esprit préventif du texte. La décision réaffirme utilement le cadre du référé, qui autorise la provision et le constat de la résiliation lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans préjuger du fond au-delà du nécessaire. Elle rappelle enfin que « la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire », ce qui sécurise l’effectivité des mesures, sans effacer les limites inhérentes à l’exécution forcée en période protégée. Le choix de faire courir « les intérêts au taux légal à compter du présent jugement » s’insère dans l’article 1231-6 du code civil, tout en évitant un point de départ antérieur, faute de demande, ce qui renforce la neutralité procédurale de l’ordonnance.
B. Portée pratique en matière d’impayés locatifs et d’expulsion La solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel constant, rappelant aux bailleurs l’exigence de la chronologie des diligences et la charge probatoire d’un décompte récent. Elle confirme que l’articulation entre clause résolutoire et référé-provision permet une réponse rapide lorsque les conditions formelles et matérielles sont réunies, en particulier l’absence de contestation sérieuse. L’indemnité d’occupation, calée sur le dernier loyer, limite les discussions incidentes et favorise une réparation proportionnée, la décision retenant que « Le montant alloué est suffisant […] sans nécessiter indexation ou révision. » Pour les locataires, l’ordonnance souligne l’importance d’une démarche proactive, notamment la saisine de la commission de surendettement ou la sollicitation de délais, qui peuvent infléchir la mise en œuvre de la clause. Pour l’exécution, la portée demeure encadrée par le droit des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ordonnée en référé supposant le respect des formes et délais légaux, malgré l’exécution provisoire de droit. En pratique, l’arrêt balise une méthode: vérifications préalables strictes, constat de la résiliation à date certaine, provision mesurée et indemnité d’occupation raisonnable, au service d’une reprise rapide et juridiquement sécurisée des lieux.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par une ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de Limoges le 25 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a statué sur un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, au paiement provisionnel d’un arriéré et à l’expulsion. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 1er février 2024, assorti d’un loyer mensuel et de provisions sur charges, suivi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 décembre 2024. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 5 décembre 2024, puis une assignation en référé a été délivrée le 14 février 2025, la défenderesse n’ayant ni comparu ni été représentée.
La procédure révèle la notification de l’assignation au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, la saisine régulière de la CCAPEX en amont, la production d’un diagnostic social et financier et l’invitation judiciaire à justifier d’une éventuelle procédure de surendettement, demeurée sans suite. Le bailleur a maintenu ses demandes, en actualisant l’arriéré au 27 mai 2025. La question posée au juge portait sur les conditions d’admission, en référé, d’une demande cumulative de constat de résiliation de plein droit, d’expulsion et d’allocation d’une provision, au regard des diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989 et des pouvoirs du juge des référés. La juridiction a jugé la demande recevable, a alloué une provision, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à une date déterminée et a ordonné l’expulsion, avec fixation d’une indemnité d’occupation. Elle précise d’abord que « Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », puis retient que « La demande est dès lors recevable », avant d’énoncer que « la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025 ». L’analyse portera d’abord sur l’office du juge des référés et les conditions de la résiliation, puis sur la valeur et la portée de la solution retenue.
I. L’office du juge des référés et les conditions de la résiliation
A. Recevabilité de l’action et contrôle des diligences préalables
La juridiction ouvre par le rappel du cadre procédural applicable au défaut de comparution et à l’office du juge des référés. Elle cite expressément que « le juge ne [fait] droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée », conditionnant l’examen au respect des formes et au caractère non sérieusement contestable des prétentions présentées. Elle vérifie ensuite, de manière séquencée, la notification préfectorale au sens de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX en amont de l’assignation, ainsi que l’invitation à produire tout élément relatif au surendettement, prise sur le fondement de l’article 24-V. Le juge relève l’information de la commission plus de deux mois avant l’assignation et la notification au représentant de l’État deux mois avant l’audience, puis constate l’absence de procédure de surendettement déclarée. Il en déduit, par une formule nette, que « La demande est dès lors recevable », ce qui fixe le périmètre de son intervention en référé, dans la limite des contestations sérieuses et de l’urgence.
B. Constat de l’acquisition de la clause et pouvoirs d’expulsion
Sur le fond du litige, la décision articule le mécanisme de la clause résolutoire avec les pouvoirs du juge des référés. Elle rappelle la stipulation contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, puis constate la délivrance régulière dudit commandement, visant la clause, et son inefficacité partielle. Elle tranche alors en ces termes: « En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04.02.2025. » Cette date charnière fonde le statut d’occupant sans droit ni titre et justifie l’expulsion, le juge relevant qu’« Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence […] à en retrouver la libre disposition. » La juridiction fixe, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation « à 487,37 € par mois », par référence au loyer et aux charges, et juge que « Le montant alloué est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision. » L’allocation de la provision suit l’article 835, alinéa 2, au vu d’un décompte actualisé, la créance n’étant pas sérieusement contestable quant à son principe et son quantum.
II. Valeur et portée de la solution
A. Une solution conforme au droit positif, mais marquée par l’économie du référé
La motivation se montre soucieuse des préalables protecteurs imposés par la loi du 6 juillet 1989. La vérification de la saisine de la CCAPEX et de la notification préfectorale, puis l’exploration d’un éventuel surendettement, témoignent d’un office rigoureux, cohérent avec l’esprit préventif du texte. La décision réaffirme utilement le cadre du référé, qui autorise la provision et le constat de la résiliation lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans préjuger du fond au-delà du nécessaire. Elle rappelle enfin que « la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire », ce qui sécurise l’effectivité des mesures, sans effacer les limites inhérentes à l’exécution forcée en période protégée. Le choix de faire courir « les intérêts au taux légal à compter du présent jugement » s’insère dans l’article 1231-6 du code civil, tout en évitant un point de départ antérieur, faute de demande, ce qui renforce la neutralité procédurale de l’ordonnance.
B. Portée pratique en matière d’impayés locatifs et d’expulsion
La solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel constant, rappelant aux bailleurs l’exigence de la chronologie des diligences et la charge probatoire d’un décompte récent. Elle confirme que l’articulation entre clause résolutoire et référé-provision permet une réponse rapide lorsque les conditions formelles et matérielles sont réunies, en particulier l’absence de contestation sérieuse. L’indemnité d’occupation, calée sur le dernier loyer, limite les discussions incidentes et favorise une réparation proportionnée, la décision retenant que « Le montant alloué est suffisant […] sans nécessiter indexation ou révision. » Pour les locataires, l’ordonnance souligne l’importance d’une démarche proactive, notamment la saisine de la commission de surendettement ou la sollicitation de délais, qui peuvent infléchir la mise en œuvre de la clause. Pour l’exécution, la portée demeure encadrée par le droit des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ordonnée en référé supposant le respect des formes et délais légaux, malgré l’exécution provisoire de droit. En pratique, l’arrêt balise une méthode: vérifications préalables strictes, constat de la résiliation à date certaine, provision mesurée et indemnité d’occupation raisonnable, au service d’une reprise rapide et juridiquement sécurisée des lieux.