Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00183
Le Tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en expulsion. Un bail d’habitation liait les parties depuis 2019. Le locataire, demeuré impayant, fit l’objet d’un commandement de payer en décembre 2024 resté infructueux. Le bailleur assigna en référé aux fins précitées et en paiement de l’arriéré locatif. Le locataire ne comparaît pas. Le juge constate la régularité de la procédure. Il relève que le commandement visait expressément la clause résolutoire et resta sans effet. La question se posait de savoir si, en présence d’une telle clause et malgré l’absence de contestation sérieuse, le juge pouvait constater la résiliation de plein droit et ordonner l’expulsion en procédure de référé. L’ordonnance accueille les demandes du bailleur. Elle constate la résiliation acquise de plein droit et ordonne l’expulsion. Elle condamne également le locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre la rigueur procédurale encadrant la résiliation pour défaut de paiement et confirme l’efficacité du référé pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre.
L’ordonnance rappelle avec précision les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales et contractuelles. Il note que « le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets ». Le commandement produit est analysé. Il visait bien la clause et les textes protecteurs. Le juge en déduit que, « au vu des éléments fournis, ce commandement est resté au moins partiellement infructueux ». Dès lors, il constate que « la résiliation du bail est acquise de plein droit ». Cette analyse strictement objective écarte tout pouvoir d’appréciation sur le bien-fondé du défaut de paiement. Le rôle du juge se limite à un contrôle de régularité formelle. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui admet la résolution de plein droit dès lors que les conditions contractuelles sont remplies. Elle assure une sécurité juridique au bailleur. Elle peut toutefois paraître rigide en ne permettant pas au juge de moduler les effets de l’inexécution.
La décision consacre ensuite l’efficacité du référé pour obtenir l’expulsion de l’occupant sans titre. Le juge applique l’article 834 du code de procédure civile. Il estime que l’urgence n’est pas sérieusement contestable. Il motive en affirmant qu’ »il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la société […] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, à en retrouver la libre disposition ». L’occupation sans droit après résiliation constitue en elle-même une situation d’urgence justifiant la mesure. Le juge ordonne donc l’expulsion. Cette solution est classique. Elle permet une protection rapide du droit de propriété. Elle est néanmoins rendue dans un contexte où le locataire ne conteste pas. La décision illustre la célérité de la procédure de référé. Elle évite au bailleur une instance au fond souvent longue. L’ordonnance statue également sur le paiement provisionnel de l’arriéré locatif et fixe une indemnité d’occupation. Elle retient le montant du loyer comme base de calcul, considérant que cette occupation « cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur ». Cette indemnisation est logique et répare le préjudice subi.
La portée de cette ordonnance est avant tout pratique. Elle rappelle la nécessité d’une rédaction irréprochable du commandement de payer. Celui-ci doit viser expressément la clause résolutoire et les textes légaux. Cette formalité est une condition essentielle de la résiliation de plein droit. La décision confirme aussi que le référé est une voie adaptée pour l’expulsion. Elle valide une jurisprudence constante sur l’urgence découlant d’une occupation sans titre. Toutefois, cette solution doit être nuancée. Elle intervient en l’absence de toute défense du locataire. Le juge souligne d’ailleurs avoir recherché si une procédure de surendettement était en cours. L’ordonnance montre les limites des moyens d’action d’un locataire défaillant. Elle met en lumière l’importance de la comparution pour soulever des contestations sérieuses. En définitive, cette décision est une application technique des textes. Elle ne modifie pas l’état du droit mais en illustre la mise en œuvre efficace. Elle sert de rappel aux praticiens sur la rigueur procédurale requise.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 juin 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et en expulsion. Un bail d’habitation liait les parties depuis 2019. Le locataire, demeuré impayant, fit l’objet d’un commandement de payer en décembre 2024 resté infructueux. Le bailleur assigna en référé aux fins précitées et en paiement de l’arriéré locatif. Le locataire ne comparaît pas. Le juge constate la régularité de la procédure. Il relève que le commandement visait expressément la clause résolutoire et resta sans effet. La question se posait de savoir si, en présence d’une telle clause et malgré l’absence de contestation sérieuse, le juge pouvait constater la résiliation de plein droit et ordonner l’expulsion en procédure de référé. L’ordonnance accueille les demandes du bailleur. Elle constate la résiliation acquise de plein droit et ordonne l’expulsion. Elle condamne également le locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre la rigueur procédurale encadrant la résiliation pour défaut de paiement et confirme l’efficacité du référé pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre.
L’ordonnance rappelle avec précision les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales et contractuelles. Il note que « le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets ». Le commandement produit est analysé. Il visait bien la clause et les textes protecteurs. Le juge en déduit que, « au vu des éléments fournis, ce commandement est resté au moins partiellement infructueux ». Dès lors, il constate que « la résiliation du bail est acquise de plein droit ». Cette analyse strictement objective écarte tout pouvoir d’appréciation sur le bien-fondé du défaut de paiement. Le rôle du juge se limite à un contrôle de régularité formelle. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui admet la résolution de plein droit dès lors que les conditions contractuelles sont remplies. Elle assure une sécurité juridique au bailleur. Elle peut toutefois paraître rigide en ne permettant pas au juge de moduler les effets de l’inexécution.
La décision consacre ensuite l’efficacité du référé pour obtenir l’expulsion de l’occupant sans titre. Le juge applique l’article 834 du code de procédure civile. Il estime que l’urgence n’est pas sérieusement contestable. Il motive en affirmant qu’ »il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la société […] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, à en retrouver la libre disposition ». L’occupation sans droit après résiliation constitue en elle-même une situation d’urgence justifiant la mesure. Le juge ordonne donc l’expulsion. Cette solution est classique. Elle permet une protection rapide du droit de propriété. Elle est néanmoins rendue dans un contexte où le locataire ne conteste pas. La décision illustre la célérité de la procédure de référé. Elle évite au bailleur une instance au fond souvent longue. L’ordonnance statue également sur le paiement provisionnel de l’arriéré locatif et fixe une indemnité d’occupation. Elle retient le montant du loyer comme base de calcul, considérant que cette occupation « cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur ». Cette indemnisation est logique et répare le préjudice subi.
La portée de cette ordonnance est avant tout pratique. Elle rappelle la nécessité d’une rédaction irréprochable du commandement de payer. Celui-ci doit viser expressément la clause résolutoire et les textes légaux. Cette formalité est une condition essentielle de la résiliation de plein droit. La décision confirme aussi que le référé est une voie adaptée pour l’expulsion. Elle valide une jurisprudence constante sur l’urgence découlant d’une occupation sans titre. Toutefois, cette solution doit être nuancée. Elle intervient en l’absence de toute défense du locataire. Le juge souligne d’ailleurs avoir recherché si une procédure de surendettement était en cours. L’ordonnance montre les limites des moyens d’action d’un locataire défaillant. Elle met en lumière l’importance de la comparution pour soulever des contestations sérieuses. En définitive, cette décision est une application technique des textes. Elle ne modifie pas l’état du droit mais en illustre la mise en œuvre efficace. Elle sert de rappel aux praticiens sur la rigueur procédurale requise.