Tribunal judiciaire de Lorient, le 30 juin 2025, n°25/00072
Le Tribunal judiciaire de Lorient, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à un bail d’habitation. Le bailleur demandait la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de la locataire et le paiement d’un arriéré. La locataire, non comparante, était en situation d’impayés persistants. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets, accordant des délais de paiement. La décision soulève la question de la conciliation entre le droit du bailleur à l’exécution du contrat et la protection du locataire défaillant face à l’expulsion. Le tribunal a ordonné le paiement de l’arriéré selon un échéancier, suspendu la résiliation et rejeté la demande d’expulsion immédiate. Il a ainsi privilégié une approche préventive de la perte du logement.
**La consécration d’une résiliation conditionnée par le juge**
Le jugement opère d’abord une application stricte des conditions légales de la résiliation pour impayés. Le tribunal constate que les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies. Il relève qu’un “commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié” et que la dette n’a pas été apurée dans le délai de deux mois. Il en déduit logiquement l’acquisition de la clause résolutoire. Cette analyse respecte la lettre de la loi, qui subordonne l’effet résolutoire à un commandement préalable demeuré infructueux. Le juge se borne à constater la réalisation de cette condition suspensive, sans pouvoir discrétionnaire sur son effet.
Toutefois, le juge tempère immédiatement ce constat par l’aménagement de ses conséquences. Il use de son pouvoir d’octroi de délais de paiement, prévu à l’article 1343-5 du code civil, pour suspendre les effets de la résiliation. La décision précise que “les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire”. Cette suspension est subordonnée à une condition : la capacité du locataire à “reprendre le paiement des échéances normales de loyer”. En l’espèce, cette condition est remplie, la locataire ayant “repris depuis plusieurs mois le paiement intégral du loyer courant”. Ainsi, la résiliation, bien que juridiquement acquise, est privée d’effet pratique tant que la locataire respecte l’échéancier. Cette technique juridique permet de maintenir le contrat en vie tout en garantissant le recouvrement progressif de la créance.
**La prévention de l’expulsion comme finalité substantielle**
La suspension de la résiliation a une incidence directe sur la demande d’expulsion. Le tribunal en déduit qu’“il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion […] tant que cette dernière est suspendue”. Le raisonnement est cohérent : l’expulsion est la conséquence de la résiliation définitive du bail. Tant que cette résiliation n’est pas effective, le titre d’occupation de la locataire subsiste. Le juge organise même un mécanisme de régularisation rétroactive, en indiquant qu’en “cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise”. Cette approche restaure pleinement la situation contractuelle en cas de paiement complet, effaçant la sanction initiale. Elle incite fortement au paiement et évite une expulsion inutile si la dette est finalement honorée.
La décision révèle une volonté de protection sociale du locataire au-delà du strict cadre civiliste. Le juge ordonne la transmission du jugement au préfet “aux fins de prise en compte de la demande de relogement”. Cette mesure, prévue par l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, anticipe l’éventualité d’une expulsion future. Elle intègre la situation du locataire dans un dispositif de droit public visant les personnes défavorisées. Par ailleurs, le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au motif de la situation économique de la partie, confirme cette attention portée à l’équilibre des charges procédurales. Le juge des contentieux de la protection assume ainsi pleinement son rôle social, en faisant de l’expulsion un ultime recours conditionné et préparé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Lorient, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 30 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif relatif à un bail d’habitation. Le bailleur demandait la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion de la locataire et le paiement d’un arriéré. La locataire, non comparante, était en situation d’impayés persistants. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets, accordant des délais de paiement. La décision soulève la question de la conciliation entre le droit du bailleur à l’exécution du contrat et la protection du locataire défaillant face à l’expulsion. Le tribunal a ordonné le paiement de l’arriéré selon un échéancier, suspendu la résiliation et rejeté la demande d’expulsion immédiate. Il a ainsi privilégié une approche préventive de la perte du logement.
**La consécration d’une résiliation conditionnée par le juge**
Le jugement opère d’abord une application stricte des conditions légales de la résiliation pour impayés. Le tribunal constate que les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies. Il relève qu’un “commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié” et que la dette n’a pas été apurée dans le délai de deux mois. Il en déduit logiquement l’acquisition de la clause résolutoire. Cette analyse respecte la lettre de la loi, qui subordonne l’effet résolutoire à un commandement préalable demeuré infructueux. Le juge se borne à constater la réalisation de cette condition suspensive, sans pouvoir discrétionnaire sur son effet.
Toutefois, le juge tempère immédiatement ce constat par l’aménagement de ses conséquences. Il use de son pouvoir d’octroi de délais de paiement, prévu à l’article 1343-5 du code civil, pour suspendre les effets de la résiliation. La décision précise que “les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire”. Cette suspension est subordonnée à une condition : la capacité du locataire à “reprendre le paiement des échéances normales de loyer”. En l’espèce, cette condition est remplie, la locataire ayant “repris depuis plusieurs mois le paiement intégral du loyer courant”. Ainsi, la résiliation, bien que juridiquement acquise, est privée d’effet pratique tant que la locataire respecte l’échéancier. Cette technique juridique permet de maintenir le contrat en vie tout en garantissant le recouvrement progressif de la créance.
**La prévention de l’expulsion comme finalité substantielle**
La suspension de la résiliation a une incidence directe sur la demande d’expulsion. Le tribunal en déduit qu’“il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion […] tant que cette dernière est suspendue”. Le raisonnement est cohérent : l’expulsion est la conséquence de la résiliation définitive du bail. Tant que cette résiliation n’est pas effective, le titre d’occupation de la locataire subsiste. Le juge organise même un mécanisme de régularisation rétroactive, en indiquant qu’en “cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise”. Cette approche restaure pleinement la situation contractuelle en cas de paiement complet, effaçant la sanction initiale. Elle incite fortement au paiement et évite une expulsion inutile si la dette est finalement honorée.
La décision révèle une volonté de protection sociale du locataire au-delà du strict cadre civiliste. Le juge ordonne la transmission du jugement au préfet “aux fins de prise en compte de la demande de relogement”. Cette mesure, prévue par l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, anticipe l’éventualité d’une expulsion future. Elle intègre la situation du locataire dans un dispositif de droit public visant les personnes défavorisées. Par ailleurs, le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au motif de la situation économique de la partie, confirme cette attention portée à l’équilibre des charges procédurales. Le juge des contentieux de la protection assume ainsi pleinement son rôle social, en faisant de l’expulsion un ultime recours conditionné et préparé.