Tribunal judiciaire de Lorient, le 30 juin 2025, n°25/00118
Rendu par le Tribunal judiciaire de Lorient le 30 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur social à son locataire, au sujet d’impayés persistants. Le contrat a été conclu le 10 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 363,42 euros charges comprises. Les loyers ont cessé d’être réglés malgré une mise en demeure adressée le 13 décembre 2024. Le bailleur a fait assigner le locataire le 11 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection. Le défendeur n’a ni comparu ni été représenté. Le demandeur sollicitait la résiliation judiciaire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer, le paiement des arriérés actualisés à 5 963,24 euros, et l’exécution provisoire. Interrogé sur d’éventuels délais, il s’y est opposé, le service social n’ayant pu évaluer la situation du débiteur.
La juridiction vérifie d’abord la régularité procédurale au regard de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient ensuite que la dette locative est établie par le décompte, comprenant des suppléments de loyer (SLS) et des frais afférents pour la période considérée. Le défendeur ne justifiant d’aucun paiement, la preuve contraire fait défaut. La question posée est double. D’une part, déterminer si, en l’absence de clause résolutoire invoquée, la résolution judiciaire peut être prononcée pour impayés persistants dans un bail d’habitation. D’autre part, préciser les effets de cette résolution, notamment l’expulsion, l’indemnité d’occupation, l’information du préfet et l’exécution provisoire. Le tribunal répond positivement aux deux volets. Il juge que « selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « l’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ». Il constate l’inexécution grave et réitérée de l’obligation essentielle de payer le loyer et prononce la résiliation à la date du jugement. Il ajoute que « le contrat de bail étant résilié à compter du jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation […] à la somme mensuelle de 363,42 euros charges comprises » et que « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ».
I. La résolution judiciaire du bail pour impayés
A. La charge de la preuve et la qualification de l’inexécution
Le tribunal rappelle en premier lieu le standard probatoire. « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le bailleur produit l’engagement de location et un décompte précis, faisant ressortir des impayés consolidés à 5 963,24 euros au 29 avril 2025, intégrant des SLS entre janvier et mars 2025. Le défendeur reste silencieux et ne justifie d’aucun règlement, malgré une mise en demeure préalable. La juridiction en déduit l’inexécution actuelle de l’obligation de paiement.
Elle qualifie ensuite la gravité du manquement. Le jugement souligne que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble ». La persistance de l’impayé après relance et absence de toute perspective d’apurement justifient une sanction résolutoire. Ce raisonnement s’inscrit dans le droit commun de l’inexécution et dans la pratique des baux d’habitation, sans exiger l’activation d’une clause résolutoire, non invoquée ici.
B. Le choix de la résolution judiciaire et ses justifications
La juridiction choisit le fondement du droit commun. Elle énonce que « selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « l’article 1228 […] dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ». Elle refuse les délais, après avoir constaté l’absence du débiteur et l’échec de la démarche sociale. La solution repose sur un contrôle des circonstances, conforme à l’office du juge en matière de résolution judiciaire.
La décision privilégie ainsi une appréciation contextualisée, à l’aune de l’inexécution essentielle et réitérée. Le recours au droit commun ne méconnaît pas la loi de 1989. Le jugement avait vérifié la régularité de la procédure « au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’économie de la motivation demeure sobre, mais suffisante au regard des pièces produites et du défaut de contestation.
II. Les effets de la résiliation et leur portée
A. L’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire
La résiliation prononcée produit des effets corrélatifs. Le tribunal ordonne l’expulsion, après délai légal à compter du commandement de quitter les lieux, en prévoyant l’éventuel concours de la force publique. Cette articulation respecte le régime des procédures civiles d’exécution, avec le délai de deux mois et les garanties attachées. Le jugement veille, en outre, à la coordination avec la prévention des expulsions, en ordonnant la transmission au représentant de l’État pour envisager un relogement.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, la juridiction retient un montant d’indemnité égal au dernier loyer charges comprises. Elle affirme que « le contrat de bail étant résilié à compter du jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation […] à la somme mensuelle de 363,42 euros ». Ce critère d’évaluation, souvent retenu à défaut de démonstration contraire, reflète la valeur locative du bien. Enfin, la force exécutoire immédiate est rappelée de manière explicite, le tribunal jugeant que « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ».
B. Appréciation critique et incidences pratiques
La solution apparaît juridiquement solide. Le recours aux articles 1227 et 1228 du Code civil est pertinent lorsque la clause résolutoire n’est pas en débat, le contrôle restant centré sur la gravité et la persistance de l’inexécution. La vérification probatoire est correcte, la charge inverse n’ayant pas été assumée par le débiteur défaillant. Le refus de délais se comprend, eu égard à l’absence de comparution et à l’impossibilité d’évaluer la situation, même si l’office du juge permet, en principe, d’en accorder au titre des mécanismes de grâce lorsque les éléments le justifient.
L’intégration du SLS au décompte des sommes dues s’inscrit dans la logique des loyers et charges d’un logement social, sous réserve d’un contrôle de la base légale et de la régularité des notifications, non discutés ici. La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer présente l’avantage de la prévisibilité, mais suppose, en cas de contestation, une mise en balance avec la valeur locative objective. La transmission au préfet répond aux exigences de prévention des expulsions et traduit une approche coordonnée entre le juge civil et l’autorité administrative. L’exécution provisoire de droit, enfin, reflète l’état du droit positif, tout en maintenant les voies de recours.
En définitive, ce jugement illustre une mise en œuvre mesurée du droit commun de la résolution pour impayés dans le cadre des baux d’habitation. Par des motifs concis mais clairs, il combine exigence probatoire, sanction de l’inexécution essentielle et garanties procédurales liées à l’expulsion et au relogement. L’économie de la motivation tient au défaut de contradiction, tandis que la portée pratique demeure concrète pour les acteurs du logement social et les services chargés de la prévention des expulsions.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le Tribunal judiciaire de Lorient le 30 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur social à son locataire, au sujet d’impayés persistants. Le contrat a été conclu le 10 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 363,42 euros charges comprises. Les loyers ont cessé d’être réglés malgré une mise en demeure adressée le 13 décembre 2024. Le bailleur a fait assigner le locataire le 11 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection. Le défendeur n’a ni comparu ni été représenté. Le demandeur sollicitait la résiliation judiciaire, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer, le paiement des arriérés actualisés à 5 963,24 euros, et l’exécution provisoire. Interrogé sur d’éventuels délais, il s’y est opposé, le service social n’ayant pu évaluer la situation du débiteur.
La juridiction vérifie d’abord la régularité procédurale au regard de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient ensuite que la dette locative est établie par le décompte, comprenant des suppléments de loyer (SLS) et des frais afférents pour la période considérée. Le défendeur ne justifiant d’aucun paiement, la preuve contraire fait défaut. La question posée est double. D’une part, déterminer si, en l’absence de clause résolutoire invoquée, la résolution judiciaire peut être prononcée pour impayés persistants dans un bail d’habitation. D’autre part, préciser les effets de cette résolution, notamment l’expulsion, l’indemnité d’occupation, l’information du préfet et l’exécution provisoire. Le tribunal répond positivement aux deux volets. Il juge que « selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « l’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ». Il constate l’inexécution grave et réitérée de l’obligation essentielle de payer le loyer et prononce la résiliation à la date du jugement. Il ajoute que « le contrat de bail étant résilié à compter du jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation […] à la somme mensuelle de 363,42 euros charges comprises » et que « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ».
I. La résolution judiciaire du bail pour impayés
A. La charge de la preuve et la qualification de l’inexécution
Le tribunal rappelle en premier lieu le standard probatoire. « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le bailleur produit l’engagement de location et un décompte précis, faisant ressortir des impayés consolidés à 5 963,24 euros au 29 avril 2025, intégrant des SLS entre janvier et mars 2025. Le défendeur reste silencieux et ne justifie d’aucun règlement, malgré une mise en demeure préalable. La juridiction en déduit l’inexécution actuelle de l’obligation de paiement.
Elle qualifie ensuite la gravité du manquement. Le jugement souligne que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble ». La persistance de l’impayé après relance et absence de toute perspective d’apurement justifient une sanction résolutoire. Ce raisonnement s’inscrit dans le droit commun de l’inexécution et dans la pratique des baux d’habitation, sans exiger l’activation d’une clause résolutoire, non invoquée ici.
B. Le choix de la résolution judiciaire et ses justifications
La juridiction choisit le fondement du droit commun. Elle énonce que « selon les dispositions de l’article 1227 du code civil, la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « l’article 1228 […] dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ». Elle refuse les délais, après avoir constaté l’absence du débiteur et l’échec de la démarche sociale. La solution repose sur un contrôle des circonstances, conforme à l’office du juge en matière de résolution judiciaire.
La décision privilégie ainsi une appréciation contextualisée, à l’aune de l’inexécution essentielle et réitérée. Le recours au droit commun ne méconnaît pas la loi de 1989. Le jugement avait vérifié la régularité de la procédure « au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’économie de la motivation demeure sobre, mais suffisante au regard des pièces produites et du défaut de contestation.
II. Les effets de la résiliation et leur portée
A. L’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire
La résiliation prononcée produit des effets corrélatifs. Le tribunal ordonne l’expulsion, après délai légal à compter du commandement de quitter les lieux, en prévoyant l’éventuel concours de la force publique. Cette articulation respecte le régime des procédures civiles d’exécution, avec le délai de deux mois et les garanties attachées. Le jugement veille, en outre, à la coordination avec la prévention des expulsions, en ordonnant la transmission au représentant de l’État pour envisager un relogement.
S’agissant de l’occupation post-résiliation, la juridiction retient un montant d’indemnité égal au dernier loyer charges comprises. Elle affirme que « le contrat de bail étant résilié à compter du jugement, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation […] à la somme mensuelle de 363,42 euros ». Ce critère d’évaluation, souvent retenu à défaut de démonstration contraire, reflète la valeur locative du bien. Enfin, la force exécutoire immédiate est rappelée de manière explicite, le tribunal jugeant que « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ».
B. Appréciation critique et incidences pratiques
La solution apparaît juridiquement solide. Le recours aux articles 1227 et 1228 du Code civil est pertinent lorsque la clause résolutoire n’est pas en débat, le contrôle restant centré sur la gravité et la persistance de l’inexécution. La vérification probatoire est correcte, la charge inverse n’ayant pas été assumée par le débiteur défaillant. Le refus de délais se comprend, eu égard à l’absence de comparution et à l’impossibilité d’évaluer la situation, même si l’office du juge permet, en principe, d’en accorder au titre des mécanismes de grâce lorsque les éléments le justifient.
L’intégration du SLS au décompte des sommes dues s’inscrit dans la logique des loyers et charges d’un logement social, sous réserve d’un contrôle de la base légale et de la régularité des notifications, non discutés ici. La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer présente l’avantage de la prévisibilité, mais suppose, en cas de contestation, une mise en balance avec la valeur locative objective. La transmission au préfet répond aux exigences de prévention des expulsions et traduit une approche coordonnée entre le juge civil et l’autorité administrative. L’exécution provisoire de droit, enfin, reflète l’état du droit positif, tout en maintenant les voies de recours.
En définitive, ce jugement illustre une mise en œuvre mesurée du droit commun de la résolution pour impayés dans le cadre des baux d’habitation. Par des motifs concis mais clairs, il combine exigence probatoire, sanction de l’inexécution essentielle et garanties procédurales liées à l’expulsion et au relogement. L’économie de la motivation tient au défaut de contradiction, tandis que la portée pratique demeure concrète pour les acteurs du logement social et les services chargés de la prévention des expulsions.