Tribunal judiciaire de Lorient, le 30 juin 2025, n°25/00125
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient, par jugement du 30 juin 2025, statue sur une demande de résiliation d’un bail d’habitation assortie d’une expulsion et de condamnations pécuniaires, en présence d’un arriéré limité et d’une proposition d’échelonnement. La relation locative, née en 2009 pour un pavillon avec accessoires, prévoit un loyer mensuel charges comprises. Des impayés se sont accumulés à hauteur de 544,90 euros à la date du 22 avril 2025, selon le décompte produit, tandis qu’une enquête sociale mentionne une formation récemment entreprise et une volonté d’apurer par mensualités de 40 euros.
La procédure a été introduite par le bailleur social, la locataire n’ayant pas comparu. Le premier sollicite la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, et l’exécution provisoire. La défenderesse n’a pas conclu, mais l’enquête sociale et les indications à l’audience éclairent la perspective d’un plan d’apurement accepté de principe par le bailleur, sous condition de clauses de déchéance.
La question de droit tient aux pouvoirs du juge en matière de bail d’habitation, à la jonction du droit commun des délais de paiement et du régime spécial de la loi du 6 juillet 1989, pour concilier la sanction de l’inexécution et le maintien du bail. Plus précisément, le juge peut-il, en l’absence de mise en œuvre d’une clause résolutoire, accorder des délais structurés, se référer à la durée triennale issue du texte spécial, et prononcer une résiliation à effet conditionnel, tout en différant l’expulsion et l’indemnité d’occupation ?
La juridiction condamne la locataire au paiement de 544,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, lui accorde un échéancier de treize mensualités de 40 euros en sus du loyer courant, suspend les effets d’une résiliation qui ne prendra effet qu’en cas de défaillance après mise en demeure, refuse les dommages et intérêts distincts des moratoires, et ordonne la transmission au représentant de l’État en vue d’un relogement. La solution est motivée par une articulation assumée de l’article 1343-5 du code civil avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par les articles 1227, 1228 et 1741 du code civil, pour encadrer la résolution judiciaire du bail.
I – L’ordonnancement des pouvoirs du juge au service du maintien du bail
A – La condamnation de principe et la charge de la preuve
Le juge rappelle d’abord la règle probatoire de droit commun : « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur produit l’engagement de location et le décompte détaillé, incluant assurance locative et pénalités spécifiques. La locataire n’apporte aucun justificatif de paiement, de sorte que la créance est tenue pour établie et recouvrable avec intérêts à compter de la décision.
Cette première étape, classique, assoit la condamnation pécuniaire sans excès, le quantum demeurant modeste, ce qui ouvre logiquement sur l’examen des délais de paiement et leur durée au regard des textes applicables.
B – L’octroi des délais et l’emprunt des finalités de la loi du 6 juillet 1989
Le juge use de son pouvoir d’aménagement des délais. Il énonce : « En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. » Puis il ajoute, au titre du droit spécial : « Dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut désormais accorder des délais de paiement dans la limite de trois années dans la cadre de la suspension de la clause résolutoire, afin de maintenir le contrat de bail. Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années. »
La solution concrète, treize mensualités de 40 euros en sus du loyer courant, demeure dans la borne biennale de droit commun, mais assume la finalité de maintien dans les lieux portée par le texte spécial. La transition s’opère ainsi vers le régime de la résiliation, dont les effets sont conditionnés par l’exécution du plan.
II – La résiliation encadrée et ses limites au regard du droit positif
A – La résolution à effet conditionnel et la modulation des mesures d’éviction
Le juge s’appuie sur les articles 1227, 1228 et 1741 du code civil, rappelant que le paiement régulier du loyer est une obligation essentielle et que la résolution peut être prononcée ou modulée. Il cite : « L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts. » En conséquence, la résiliation est envisagée, mais son effet demeure différé et conditionnel, l’expulsion étant écartée « en considération des délais accordés ».
Cette technique de résolution conditionnelle, adossée à une mise en demeure préalable et à la déchéance du terme, réalise un équilibre. Elle préserve la continuité contractuelle si l’échéancier et le loyer courant sont honorés, mais rétablit la sanction en cas de défaillance avérée, avec indemnité d’occupation à la clé.
B – L’emprise du droit spécial sur la durée des délais et la cohérence d’ensemble
Le jugement revendique l’analogie avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour viser une durée maximale triennale, alors même qu’aucune clause résolutoire n’est expressément suspendue. La motivation l’affirme : « Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années. » Or l’article 1343-5 borne strictement à deux ans les délais de droit commun. La solution n’excède pas, en l’espèce, cette limite, mais la référence triennale interroge sa portée hors suspension d’une clause.
La cohérence systémique est toutefois renforcée par le refus de dommages-intérêts autonomes, justifié par le texte : « Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. » L’ancrage procédural est parachevé par l’exécution provisoire « de droit » et la transmission au représentant de l’État, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui confirme l’articulation entre sanction civile et prévention sociale.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient, par jugement du 30 juin 2025, statue sur une demande de résiliation d’un bail d’habitation assortie d’une expulsion et de condamnations pécuniaires, en présence d’un arriéré limité et d’une proposition d’échelonnement. La relation locative, née en 2009 pour un pavillon avec accessoires, prévoit un loyer mensuel charges comprises. Des impayés se sont accumulés à hauteur de 544,90 euros à la date du 22 avril 2025, selon le décompte produit, tandis qu’une enquête sociale mentionne une formation récemment entreprise et une volonté d’apurer par mensualités de 40 euros.
La procédure a été introduite par le bailleur social, la locataire n’ayant pas comparu. Le premier sollicite la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, et l’exécution provisoire. La défenderesse n’a pas conclu, mais l’enquête sociale et les indications à l’audience éclairent la perspective d’un plan d’apurement accepté de principe par le bailleur, sous condition de clauses de déchéance.
La question de droit tient aux pouvoirs du juge en matière de bail d’habitation, à la jonction du droit commun des délais de paiement et du régime spécial de la loi du 6 juillet 1989, pour concilier la sanction de l’inexécution et le maintien du bail. Plus précisément, le juge peut-il, en l’absence de mise en œuvre d’une clause résolutoire, accorder des délais structurés, se référer à la durée triennale issue du texte spécial, et prononcer une résiliation à effet conditionnel, tout en différant l’expulsion et l’indemnité d’occupation ?
La juridiction condamne la locataire au paiement de 544,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, lui accorde un échéancier de treize mensualités de 40 euros en sus du loyer courant, suspend les effets d’une résiliation qui ne prendra effet qu’en cas de défaillance après mise en demeure, refuse les dommages et intérêts distincts des moratoires, et ordonne la transmission au représentant de l’État en vue d’un relogement. La solution est motivée par une articulation assumée de l’article 1343-5 du code civil avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par les articles 1227, 1228 et 1741 du code civil, pour encadrer la résolution judiciaire du bail.
I – L’ordonnancement des pouvoirs du juge au service du maintien du bail
A – La condamnation de principe et la charge de la preuve
Le juge rappelle d’abord la règle probatoire de droit commun : « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur produit l’engagement de location et le décompte détaillé, incluant assurance locative et pénalités spécifiques. La locataire n’apporte aucun justificatif de paiement, de sorte que la créance est tenue pour établie et recouvrable avec intérêts à compter de la décision.
Cette première étape, classique, assoit la condamnation pécuniaire sans excès, le quantum demeurant modeste, ce qui ouvre logiquement sur l’examen des délais de paiement et leur durée au regard des textes applicables.
B – L’octroi des délais et l’emprunt des finalités de la loi du 6 juillet 1989
Le juge use de son pouvoir d’aménagement des délais. Il énonce : « En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. » Puis il ajoute, au titre du droit spécial : « Dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut désormais accorder des délais de paiement dans la limite de trois années dans la cadre de la suspension de la clause résolutoire, afin de maintenir le contrat de bail. Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années. »
La solution concrète, treize mensualités de 40 euros en sus du loyer courant, demeure dans la borne biennale de droit commun, mais assume la finalité de maintien dans les lieux portée par le texte spécial. La transition s’opère ainsi vers le régime de la résiliation, dont les effets sont conditionnés par l’exécution du plan.
II – La résiliation encadrée et ses limites au regard du droit positif
A – La résolution à effet conditionnel et la modulation des mesures d’éviction
Le juge s’appuie sur les articles 1227, 1228 et 1741 du code civil, rappelant que le paiement régulier du loyer est une obligation essentielle et que la résolution peut être prononcée ou modulée. Il cite : « L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts. » En conséquence, la résiliation est envisagée, mais son effet demeure différé et conditionnel, l’expulsion étant écartée « en considération des délais accordés ».
Cette technique de résolution conditionnelle, adossée à une mise en demeure préalable et à la déchéance du terme, réalise un équilibre. Elle préserve la continuité contractuelle si l’échéancier et le loyer courant sont honorés, mais rétablit la sanction en cas de défaillance avérée, avec indemnité d’occupation à la clé.
B – L’emprise du droit spécial sur la durée des délais et la cohérence d’ensemble
Le jugement revendique l’analogie avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour viser une durée maximale triennale, alors même qu’aucune clause résolutoire n’est expressément suspendue. La motivation l’affirme : « Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années. » Or l’article 1343-5 borne strictement à deux ans les délais de droit commun. La solution n’excède pas, en l’espèce, cette limite, mais la référence triennale interroge sa portée hors suspension d’une clause.
La cohérence systémique est toutefois renforcée par le refus de dommages-intérêts autonomes, justifié par le texte : « Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. » L’ancrage procédural est parachevé par l’exécution provisoire « de droit » et la transmission au représentant de l’État, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui confirme l’articulation entre sanction civile et prévention sociale.