Tribunal judiciaire de Lorient, le 30 juin 2025, n°25/00151
Le Tribunal judiciaire de Lorient, juge des contentieux de la protection, 30 juin 2025, statue sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation social, l’expulsion du locataire et les accessoires financiers. Un bail d’habitation a été conclu en 2022 pour un loyer mensuel de 409,47 euros, charges comprises. Des impayés persistants sont apparus, non régularisés malgré une mise en demeure de novembre 2024. Le bailleur a assigné en février 2025. Le locataire ne s’oppose pas, indique percevoir le RSA et souhaite donner congé. Le bailleur s’oppose à tout délai. La dette est actualisée à 1 728,52 euros à la date d’avril 2025. La juridiction vérifie la régularité de la procédure, retient la preuve de la dette et prononce la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la notification au préfet et l’exécution provisoire. La question posée est celle des conditions et effets d’une résolution judiciaire du bail d’habitation, hors jeu d’une clause résolutoire, en cas d’inexécution persistante du paiement des loyers. La solution retient l’inexécution caractérisée de l’obligation essentielle de paiement, justifiant la résiliation à la date du jugement, l’expulsion après commandement, l’indemnité d’occupation au montant du loyer, et l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision
A. Régularité procédurale et preuve de la dette locative
La décision assoit d’abord la régularité de la saisine en matière locative d’habitation, en exigeant le respect du formalisme protecteur. Elle énonce que « La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. » Cette affirmation situe clairement le contrôle de la juridiction dans l’orbite des garanties légales propres au logement principal.
Sur la charge de la preuve, le juge reprend la règle de droit commun, en rappelant que « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Les pièces produites, engagement de location et décompte, établissent « une dette locative de 1 728,52 euros à la date du 30 avril 2025 ». Faute de justificatifs de paiements, la condamnation au règlement de l’arriéré s’impose, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé, ce que confirme le motif selon lequel « Monsieur […] ne justifie pas du paiement de cette somme », rendant exacte l’allocation des loyers échus jusqu’au jugement.
B. Fondement civil de la résiliation et caractérisation de l’inexécution essentielle
La juridiction fonde la résolution sur le droit commun des contrats, citant les articles 1227 et 1228 du Code civil, ainsi que l’article 1741 relatif au louage. Elle rappelle que « la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que le juge « peut […] prononcer la résolution » ou accorder des délais. Le cœur du raisonnement tient à la nature essentielle de l’obligation de paiement pour le bail d’habitation.
Le juge caractérise précisément l’inexécution répétée, en retenant qu’une « mise en demeure […] a été adressée […] sans qu’un apurement de la dette locative ne s’en suive. » Il en déduit qu’« Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail. » La résiliation est donc prononcée à la date du jugement, solution cohérente avec l’office du juge en résolution judiciaire, et proportionnée à la gravité et à la persistance du manquement.
II. Valeur et portée de la solution
A. Appréciation de l’articulation entre droit commun, prévention des impayés et mesures de délai
Le choix du fondement de droit commun, plutôt que la mise en œuvre d’une clause résolutoire, offre une marge d’appréciation utile sur la gravité de l’inexécution. La motivation souligne l’« obligation essentielle » de paiement, en conformité avec la jurisprudence constante qui érige le règlement régulier des loyers en pivot de l’exécution loyale du bail. La décision demeure mesurée, car elle ne fait pas abstraction des mécanismes de prévention, rappelant la régularité procédurale au regard de l’article 24 de la loi de 1989.
On peut toutefois discuter le refus de délais, l’article 1228 admettant qu’un « délai [soit] éventuellement » accordé. L’absence d’apurement, la non-présentation aux rendez-vous d’évaluation sociale, et l’absence d’opposition du locataire, légitiment ici la sévérité retenue. L’équilibre est assuré par l’insertion des mesures d’accompagnement légalement prévues en matière d’expulsion de la résidence principale et la transmission au représentant de l’État.
B. Effets pratiques: expulsion, indemnité d’occupation, notification et exécution provisoire
La juridiction tire toutes les conséquences de la résiliation. D’abord, l’occupation devient sans titre, ce qui autorise « l’expulsion […] si besoin avec le concours de la force publique », après commandement et délai légal. Ensuite, la dette se prolonge sous la forme d’une indemnité d’occupation, justement « fixée […] à la somme mensuelle de 409,47 euros charges comprises », montant aligné sur le loyer antérieur, jusqu’à la libération effective.
La décision prend en compte les dispositifs de protection contre la précarité, dans une logique de prévention des expulsions sèches. Elle ordonne la transmission au préfet, ainsi que l’indique la motivation: le jugement sera « transmis […] au représentant de l’État […] aux fins de prise en compte de la demande de relogement ». Enfin, la juridiction rappelle la règle contentieuse applicable: « Par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit. » Cette mention parachève une solution juridiquement cohérente, efficace pour le recouvrement et la vacance des logements, et insérée dans le cadre protecteur du droit du logement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Lorient, juge des contentieux de la protection, 30 juin 2025, statue sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation social, l’expulsion du locataire et les accessoires financiers. Un bail d’habitation a été conclu en 2022 pour un loyer mensuel de 409,47 euros, charges comprises. Des impayés persistants sont apparus, non régularisés malgré une mise en demeure de novembre 2024. Le bailleur a assigné en février 2025. Le locataire ne s’oppose pas, indique percevoir le RSA et souhaite donner congé. Le bailleur s’oppose à tout délai. La dette est actualisée à 1 728,52 euros à la date d’avril 2025. La juridiction vérifie la régularité de la procédure, retient la preuve de la dette et prononce la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la notification au préfet et l’exécution provisoire. La question posée est celle des conditions et effets d’une résolution judiciaire du bail d’habitation, hors jeu d’une clause résolutoire, en cas d’inexécution persistante du paiement des loyers. La solution retient l’inexécution caractérisée de l’obligation essentielle de paiement, justifiant la résiliation à la date du jugement, l’expulsion après commandement, l’indemnité d’occupation au montant du loyer, et l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision
A. Régularité procédurale et preuve de la dette locative
La décision assoit d’abord la régularité de la saisine en matière locative d’habitation, en exigeant le respect du formalisme protecteur. Elle énonce que « La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. » Cette affirmation situe clairement le contrôle de la juridiction dans l’orbite des garanties légales propres au logement principal.
Sur la charge de la preuve, le juge reprend la règle de droit commun, en rappelant que « Par application des dispositions de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Les pièces produites, engagement de location et décompte, établissent « une dette locative de 1 728,52 euros à la date du 30 avril 2025 ». Faute de justificatifs de paiements, la condamnation au règlement de l’arriéré s’impose, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé, ce que confirme le motif selon lequel « Monsieur […] ne justifie pas du paiement de cette somme », rendant exacte l’allocation des loyers échus jusqu’au jugement.
B. Fondement civil de la résiliation et caractérisation de l’inexécution essentielle
La juridiction fonde la résolution sur le droit commun des contrats, citant les articles 1227 et 1228 du Code civil, ainsi que l’article 1741 relatif au louage. Elle rappelle que « la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que le juge « peut […] prononcer la résolution » ou accorder des délais. Le cœur du raisonnement tient à la nature essentielle de l’obligation de paiement pour le bail d’habitation.
Le juge caractérise précisément l’inexécution répétée, en retenant qu’une « mise en demeure […] a été adressée […] sans qu’un apurement de la dette locative ne s’en suive. » Il en déduit qu’« Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail. » La résiliation est donc prononcée à la date du jugement, solution cohérente avec l’office du juge en résolution judiciaire, et proportionnée à la gravité et à la persistance du manquement.
II. Valeur et portée de la solution
A. Appréciation de l’articulation entre droit commun, prévention des impayés et mesures de délai
Le choix du fondement de droit commun, plutôt que la mise en œuvre d’une clause résolutoire, offre une marge d’appréciation utile sur la gravité de l’inexécution. La motivation souligne l’« obligation essentielle » de paiement, en conformité avec la jurisprudence constante qui érige le règlement régulier des loyers en pivot de l’exécution loyale du bail. La décision demeure mesurée, car elle ne fait pas abstraction des mécanismes de prévention, rappelant la régularité procédurale au regard de l’article 24 de la loi de 1989.
On peut toutefois discuter le refus de délais, l’article 1228 admettant qu’un « délai [soit] éventuellement » accordé. L’absence d’apurement, la non-présentation aux rendez-vous d’évaluation sociale, et l’absence d’opposition du locataire, légitiment ici la sévérité retenue. L’équilibre est assuré par l’insertion des mesures d’accompagnement légalement prévues en matière d’expulsion de la résidence principale et la transmission au représentant de l’État.
B. Effets pratiques: expulsion, indemnité d’occupation, notification et exécution provisoire
La juridiction tire toutes les conséquences de la résiliation. D’abord, l’occupation devient sans titre, ce qui autorise « l’expulsion […] si besoin avec le concours de la force publique », après commandement et délai légal. Ensuite, la dette se prolonge sous la forme d’une indemnité d’occupation, justement « fixée […] à la somme mensuelle de 409,47 euros charges comprises », montant aligné sur le loyer antérieur, jusqu’à la libération effective.
La décision prend en compte les dispositifs de protection contre la précarité, dans une logique de prévention des expulsions sèches. Elle ordonne la transmission au préfet, ainsi que l’indique la motivation: le jugement sera « transmis […] au représentant de l’État […] aux fins de prise en compte de la demande de relogement ». Enfin, la juridiction rappelle la règle contentieuse applicable: « Par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit. » Cette mention parachève une solution juridiquement cohérente, efficace pour le recouvrement et la vacance des logements, et insérée dans le cadre protecteur du droit du logement.