Tribunal judiciaire de Lorient, le 30 juin 2025, n°25/00156
Rendu par le Tribunal judiciaire de Lorient, Juge des contentieux de la protection, le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2019. Le logement est loué pour un loyer mensuel de 575,39 euros, charges comprises. À la suite d’impayés répétés malgré une mise en demeure, un plan d’apurement non respecté et un unique versement au printemps 2025, le bailleur social a assigné les preneurs en résiliation, expulsion, condamnation au paiement des arriérés et fixation d’une indemnité d’occupation.
L’instance a été introduite par acte du 24 février 2025 devant le juge compétent. Le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire, l’expulsion après commandement, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer, la condamnation solidaire au paiement des arriérés et l’exécution provisoire. L’un des preneurs a comparu et proposé un versement mensuel complémentaire de 50 euros, proposition contestée par le bailleur en raison du montant de la dette et du défaut d’apurement antérieur.
La question posée tenait à la possibilité de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés persistants, au regard du régime de preuve, de l’office du juge et des demandes de délais, puis à l’organisation de ses effets, notamment l’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La juridiction a d’abord relevé que « la procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». Elle a condamné les preneurs au paiement de 4 586,70 euros au titre des loyers et charges impayés, intérêts au taux légal, prononcé la résiliation à la date du jugement, ordonné l’expulsion après un délai légal, fixé l’indemnité d’occupation au loyer, déclaré l’exécution provisoire de droit et prescrit la transmission au préfet. Elle rappelle que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble », justifiant la résiliation en cas de manquements répétés.
I. Le fondement et la mesure de la résiliation judiciaire du bail d’habitation
A. La charge de la preuve et la caractérisation de l’inexécution essentielle
La décision ancre son raisonnement sur l’article 1353 du code civil, dont elle cite le principe probatoire: « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ». Le bailleur produit l’engagement de location et un décompte précis arrêtant la dette à 4 586,70 euros, incluant des pénalités. Les preneurs n’apportent aucun justificatif de paiement ni de régularisation effective, de sorte que le manquement se trouve pleinement établi.
La juridiction qualifie ensuite l’obligation impayée d’obligation essentielle, solution classique en matière locative. Elle énonce que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail ». Le cumul d’échéances impayées, l’échec du plan d’apurement et l’insuffisance de la proposition de versement additionnel attestent d’une inexécution persistante. Le quantum de la dette, rapporté au loyer, confirme une gravité suffisante pour justifier la sanction résolutoire.
B. Le choix de la résiliation judiciaire et l’office du juge en présence d’impayés
Le juge mobilise les articles 1227 et 1228 du code civil, citant que « la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ». Le texte spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rappelé pour la régularité procédurale, n’interdit pas la voie judiciaire de la résolution en dehors d’une clause résolutoire.
L’office du juge s’exerce ici par un contrôle de proportionnalité implicite entre l’inexécution et la sanction. Les circonstances retenues font obstacle à l’octroi de délais, l’offre de 50 euros mensuels étant inapte à apurer utilement la dette au regard de son niveau. La référence à l’article 1741 du code civil, sur la résolution pour défaut d’exécution, complète le fondement. La solution concilie la protection du logement et l’exigence de loyauté contractuelle en privilégiant l’effectivité des obligations plutôt que des moratoires inopérants.
La cessation du bail appelle des mesures d’exécution et de liquidation de la relation locative. Leur traitement par le juge éclaire la portée concrète du prononcé résolutoire.
II. Les effets et accessoires de l’inexécution: expulsion, indemnité d’occupation et exécution
A. L’expulsion des occupants et la fixation d’une indemnité d’occupation au loyer
Une fois le bail résilié, les preneurs deviennent des occupants sans titre. Le jugement décide que l’expulsion « pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique », après l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Cette articulation respecte le régime des procédures civiles d’exécution et ménage un temps minimal d’organisation.
La juridiction fixe l’indemnité d’occupation « à la somme mensuelle de 575,39 euros charges comprises, à compter de la date précitée ». La solution s’inscrit dans la logique indemnitaire: l’indemnité compense l’occupation du bien et peut être alignée sur le loyer de marché convenu. Elle court jusqu’à la libération définitive des lieux, assurant la neutralisation économique du maintien dans les lieux, sans majoration punitive, ni diminution injustifiée au détriment du bailleur.
B. L’exécution provisoire de droit et le relais institutionnel de prévention des expulsions
La décision affirme que, « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ». En matière de baux d’habitation, cette règle emporte l’immédiate efficacité des condamnations et du prononcé résolutoire, sauf dispositions contraires. Elle répond à l’objectif d’effectivité des obligations, tout en demeurant encadrée par les délais légaux d’expulsion.
Le juge ordonne aussi la transmission du jugement au représentant de l’État, en précisant qu’« il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ». Cette mesure, fondée sur le code des procédures civiles d’exécution, facilite l’examen d’un relogement éventuel dans le cadre du plan départemental d’action. L’équilibre final se complète par l’absence d’allocation sur l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité, la charge des dépens revenant aux preneurs condamnés pour l’inexécution prouvée.
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Hassan Kohen
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Rendu par le Tribunal judiciaire de Lorient, Juge des contentieux de la protection, le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en 2019. Le logement est loué pour un loyer mensuel de 575,39 euros, charges comprises. À la suite d’impayés répétés malgré une mise en demeure, un plan d’apurement non respecté et un unique versement au printemps 2025, le bailleur social a assigné les preneurs en résiliation, expulsion, condamnation au paiement des arriérés et fixation d’une indemnité d’occupation.
L’instance a été introduite par acte du 24 février 2025 devant le juge compétent. Le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire, l’expulsion après commandement, la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer, la condamnation solidaire au paiement des arriérés et l’exécution provisoire. L’un des preneurs a comparu et proposé un versement mensuel complémentaire de 50 euros, proposition contestée par le bailleur en raison du montant de la dette et du défaut d’apurement antérieur.
La question posée tenait à la possibilité de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés persistants, au regard du régime de preuve, de l’office du juge et des demandes de délais, puis à l’organisation de ses effets, notamment l’expulsion, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La juridiction a d’abord relevé que « la procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». Elle a condamné les preneurs au paiement de 4 586,70 euros au titre des loyers et charges impayés, intérêts au taux légal, prononcé la résiliation à la date du jugement, ordonné l’expulsion après un délai légal, fixé l’indemnité d’occupation au loyer, déclaré l’exécution provisoire de droit et prescrit la transmission au préfet. Elle rappelle que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble », justifiant la résiliation en cas de manquements répétés.
I. Le fondement et la mesure de la résiliation judiciaire du bail d’habitation
A. La charge de la preuve et la caractérisation de l’inexécution essentielle
La décision ancre son raisonnement sur l’article 1353 du code civil, dont elle cite le principe probatoire: « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ». Le bailleur produit l’engagement de location et un décompte précis arrêtant la dette à 4 586,70 euros, incluant des pénalités. Les preneurs n’apportent aucun justificatif de paiement ni de régularisation effective, de sorte que le manquement se trouve pleinement établi.
La juridiction qualifie ensuite l’obligation impayée d’obligation essentielle, solution classique en matière locative. Elle énonce que « le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage d’immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail ». Le cumul d’échéances impayées, l’échec du plan d’apurement et l’insuffisance de la proposition de versement additionnel attestent d’une inexécution persistante. Le quantum de la dette, rapporté au loyer, confirme une gravité suffisante pour justifier la sanction résolutoire.
B. Le choix de la résiliation judiciaire et l’office du juge en présence d’impayés
Le juge mobilise les articles 1227 et 1228 du code civil, citant que « la résolution d’un contrat peut toujours être demandée en justice » et que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ». Le texte spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rappelé pour la régularité procédurale, n’interdit pas la voie judiciaire de la résolution en dehors d’une clause résolutoire.
L’office du juge s’exerce ici par un contrôle de proportionnalité implicite entre l’inexécution et la sanction. Les circonstances retenues font obstacle à l’octroi de délais, l’offre de 50 euros mensuels étant inapte à apurer utilement la dette au regard de son niveau. La référence à l’article 1741 du code civil, sur la résolution pour défaut d’exécution, complète le fondement. La solution concilie la protection du logement et l’exigence de loyauté contractuelle en privilégiant l’effectivité des obligations plutôt que des moratoires inopérants.
La cessation du bail appelle des mesures d’exécution et de liquidation de la relation locative. Leur traitement par le juge éclaire la portée concrète du prononcé résolutoire.
II. Les effets et accessoires de l’inexécution: expulsion, indemnité d’occupation et exécution
A. L’expulsion des occupants et la fixation d’une indemnité d’occupation au loyer
Une fois le bail résilié, les preneurs deviennent des occupants sans titre. Le jugement décide que l’expulsion « pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique », après l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Cette articulation respecte le régime des procédures civiles d’exécution et ménage un temps minimal d’organisation.
La juridiction fixe l’indemnité d’occupation « à la somme mensuelle de 575,39 euros charges comprises, à compter de la date précitée ». La solution s’inscrit dans la logique indemnitaire: l’indemnité compense l’occupation du bien et peut être alignée sur le loyer de marché convenu. Elle court jusqu’à la libération définitive des lieux, assurant la neutralisation économique du maintien dans les lieux, sans majoration punitive, ni diminution injustifiée au détriment du bailleur.
B. L’exécution provisoire de droit et le relais institutionnel de prévention des expulsions
La décision affirme que, « par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ». En matière de baux d’habitation, cette règle emporte l’immédiate efficacité des condamnations et du prononcé résolutoire, sauf dispositions contraires. Elle répond à l’objectif d’effectivité des obligations, tout en demeurant encadrée par les délais légaux d’expulsion.
Le juge ordonne aussi la transmission du jugement au représentant de l’État, en précisant qu’« il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ». Cette mesure, fondée sur le code des procédures civiles d’exécution, facilite l’examen d’un relogement éventuel dans le cadre du plan départemental d’action. L’équilibre final se complète par l’absence d’allocation sur l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité, la charge des dépens revenant aux preneurs condamnés pour l’inexécution prouvée.