Tribunal judiciaire de Lyon, le 24 juin 2025, n°25/00607
Tribunal judiciaire de Lyon, ordonnance de référé du 24 juin 2025. Le juge des référés est saisi d’infiltrations d’eau survenues dans un local commercial en rez-de-chaussée, situé sous un logement appartenant à un propriétaire d’un volume d’habitation d’un ensemble volumétré. Des désordres matériels importants, puis une fermeture temporaire du commerce, ont été constatés dans un contexte d’expertise judiciaire déjà en cours sur l’immeuble. L’exploitante du commerce a assigné le propriétaire du dessus pour voir déclarer l’expertise commune et obtenir une provision, tout en sollicitant une injonction d’agir contre l’occupant du logement. Un investisseur, propriétaire d’un autre lot commercial affecté, est intervenu volontairement pour remboursement de travaux conservatoires sur le flocage.
La procédure révèle plusieurs ordonnances d’expertise antérieures, rendues au contradictoire de nombreux intervenants à l’acte de construire. Le défendeur a accepté l’extension subjective de l’expertise, mais a sollicité l’extension de la mission à ses propres préjudices. La demanderesse a chiffré une provision élevée au titre des travaux et d’une « perte d’activité ». L’intervenant volontaire a demandé une provision au titre d’une reprise de flocage. Le juge déclare l’expertise commune et opposable au propriétaire du dessus, refuse l’extension de mission au regard du contradictoire, accorde à l’exploitante une provision limitée pour travaux et perte d’exploitation évaluée en marge, accorde la provision réclamée par l’intervenant, refuse d’ordonner une astreinte à agir contre l’occupant, et statue sur les frais.
La question principale porte d’abord sur les conditions d’une extension subjective de l’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et sur l’irrecevabilité d’une extension de mission sollicitée hors la présence de toutes les parties intéressées. Elle porte ensuite sur la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage imputable au propriétaire du dessus, et sur la possibilité d’allouer en référé une provision incluant une perte d’exploitation appréciée en marge brute.
I. Le cadre procédural de l’ordonnance de référé
A. Déclarer l’expertise commune au propriétaire du dessus
Le juge rappelle l’article 145 du code de procédure civile et vérifie l’existence d’un motif légitime. Le propriétaire du dessus détient le volume dans lequel des fuites sont survenues, et l’expert entend investiguer tous les volumes concernés. L’extension subjective répond à l’objectif probatoire préalable au procès, dans un périmètre déjà judiciarisé et techniquement structuré. La décision articule clairement l’utilité de la mesure, sa proportion et sa finalité d’éclairer l’opportunité d’une action au fond.
Cette solution s’inscrit dans une pratique de référé qui privilégie l’efficacité probatoire, sans trancher le fond. Le rattachement spatial et causal du volume d’habitation aux désordres allégués suffit à caractériser l’intérêt à voir les opérations déclarées communes. La motivation souligne l’effet utile de la contradiction à venir, au bénéfice de toutes les parties.
B. Refuser l’extension de mission au nom du contradictoire
Le juge se fonde sur les articles 236 et 245 du code de procédure civile et sur le principe directeur du contradictoire, rappelant qu’« nul ne peut être jugé sans avoir été entendu ou appelé ». L’extension de mission sollicitée, de nature à affecter garanties et responsabilités d’intervenants nombreux, ne peut être décidée en l’absence de ces parties déjà engagées dans l’expertise. L’irrecevabilité protège l’équilibre procédural et la sécurité de la mission.
Cette position est cohérente avec la logique de l’expertise judiciaire. L’extension d’objet modifie la dialectique technique et engage potentiellement d’autres responsables. Le juge de la mise en état technique doit, avant d’accroître la mission, recueillir les observations de l’expert et la contradiction de toutes les parties appelées à en supporter les effets, condition qui faisait défaut en l’espèce.
II. Le fond du litige: trouble anormal de voisinage et provision
A. La responsabilité de plein droit du propriétaire voisin
Le juge retient le trouble anormal de voisinage. Il constate une chronologie claire d’infiltrations au droit du logement du dessus, des désordres significatifs (effondrements successifs et atteintes d’équipements), une fermeture avérée, et l’intervention tardive ou incomplète des remédiations. La formule jurisprudentielle demeure le socle: « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Cour de cassation, 3e civ., 19 novembre 1986). Elle se décline dans la précision suivante, également classique: « trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cour de cassation, 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532).
Le propriétaire répond de plein droit des troubles causés par son locataire. L’absence de faute personnelle est indifférente, le recours contributionnel demeurant ouvert. La pluralité de causes antérieures ou concomitantes n’exonère pas, dès lors que le lien de causalité prépondérant avec les effondrements est établi. Le juge des référés peut alors allouer une provision, l’« obligation [n’étant] pas sérieusement contestable » au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
B. L’évaluation provisionnelle: travaux utiles et perte d’exploitation en marge brute
Le juge opère un tri rigoureux sur les travaux. Sont retenus, dans une mesure conservatoire, la dépose partielle du faux plafond, la sécurisation électrique de la zone sinistrée, et le remplacement des gaines manifestement atteintes. Sont écartés, à ce stade, les postes mal justifiés techniquement, les redondances de dépose ou les modifications d’installations dépassant la stricte remise en état. La provision est ainsi calibrée sur l’utilité, ce qui préserve le débat technique devant l’expert.
La perte d’exploitation est appréciée selon la marge brute, non selon le chiffre d’affaires. La jurisprudence commerciale est constante: « la perte d’exploitation s’évalue au regard de la marge brute » (Cour de cassation, com., 17 juillet 2001, n° 99-18.947; v. aussi com., 28 mai 2013, n° 12-19.147; com., 12 février 2013, n° 11-20.670). Le juge retient la période utile de fermeture, exclut le dimanche faute d’éléments probants, et fixe une provision reflétant la marge perdue sur la période réduite. La méthode répond au standard prétorien et ménage la liquidation définitive au fond, après expertise et débat comptable.
Enfin, l’injonction de faire cesser les troubles par la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion est écartée, l’obligation d’agir ayant déjà été exécutée par l’introduction et le suivi des diligences d’expulsion. La difficulté tient à l’exécution forcée, non à l’inertie du propriétaire. Il n’y a pas lieu à astreinte en référé dans ces circonstances.
Cette ordonnance présente un équilibre maîtrisé entre protection immédiate de la victime et prudence dans l’allocation des sommes, tout en rappelant avec force les exigences du contradictoire dans la conduite de la mission d’expertise. Elle s’inscrit dans la ligne d’un référé probatoire et provisionnel, calibré par des principes jurisprudentiels constants du trouble de voisinage et de l’évaluation des pertes d’exploitation.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Tribunal judiciaire de Lyon, ordonnance de référé du 24 juin 2025. Le juge des référés est saisi d’infiltrations d’eau survenues dans un local commercial en rez-de-chaussée, situé sous un logement appartenant à un propriétaire d’un volume d’habitation d’un ensemble volumétré. Des désordres matériels importants, puis une fermeture temporaire du commerce, ont été constatés dans un contexte d’expertise judiciaire déjà en cours sur l’immeuble. L’exploitante du commerce a assigné le propriétaire du dessus pour voir déclarer l’expertise commune et obtenir une provision, tout en sollicitant une injonction d’agir contre l’occupant du logement. Un investisseur, propriétaire d’un autre lot commercial affecté, est intervenu volontairement pour remboursement de travaux conservatoires sur le flocage.
La procédure révèle plusieurs ordonnances d’expertise antérieures, rendues au contradictoire de nombreux intervenants à l’acte de construire. Le défendeur a accepté l’extension subjective de l’expertise, mais a sollicité l’extension de la mission à ses propres préjudices. La demanderesse a chiffré une provision élevée au titre des travaux et d’une « perte d’activité ». L’intervenant volontaire a demandé une provision au titre d’une reprise de flocage. Le juge déclare l’expertise commune et opposable au propriétaire du dessus, refuse l’extension de mission au regard du contradictoire, accorde à l’exploitante une provision limitée pour travaux et perte d’exploitation évaluée en marge, accorde la provision réclamée par l’intervenant, refuse d’ordonner une astreinte à agir contre l’occupant, et statue sur les frais.
La question principale porte d’abord sur les conditions d’une extension subjective de l’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et sur l’irrecevabilité d’une extension de mission sollicitée hors la présence de toutes les parties intéressées. Elle porte ensuite sur la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage imputable au propriétaire du dessus, et sur la possibilité d’allouer en référé une provision incluant une perte d’exploitation appréciée en marge brute.
I. Le cadre procédural de l’ordonnance de référé
A. Déclarer l’expertise commune au propriétaire du dessus
Le juge rappelle l’article 145 du code de procédure civile et vérifie l’existence d’un motif légitime. Le propriétaire du dessus détient le volume dans lequel des fuites sont survenues, et l’expert entend investiguer tous les volumes concernés. L’extension subjective répond à l’objectif probatoire préalable au procès, dans un périmètre déjà judiciarisé et techniquement structuré. La décision articule clairement l’utilité de la mesure, sa proportion et sa finalité d’éclairer l’opportunité d’une action au fond.
Cette solution s’inscrit dans une pratique de référé qui privilégie l’efficacité probatoire, sans trancher le fond. Le rattachement spatial et causal du volume d’habitation aux désordres allégués suffit à caractériser l’intérêt à voir les opérations déclarées communes. La motivation souligne l’effet utile de la contradiction à venir, au bénéfice de toutes les parties.
B. Refuser l’extension de mission au nom du contradictoire
Le juge se fonde sur les articles 236 et 245 du code de procédure civile et sur le principe directeur du contradictoire, rappelant qu’« nul ne peut être jugé sans avoir été entendu ou appelé ». L’extension de mission sollicitée, de nature à affecter garanties et responsabilités d’intervenants nombreux, ne peut être décidée en l’absence de ces parties déjà engagées dans l’expertise. L’irrecevabilité protège l’équilibre procédural et la sécurité de la mission.
Cette position est cohérente avec la logique de l’expertise judiciaire. L’extension d’objet modifie la dialectique technique et engage potentiellement d’autres responsables. Le juge de la mise en état technique doit, avant d’accroître la mission, recueillir les observations de l’expert et la contradiction de toutes les parties appelées à en supporter les effets, condition qui faisait défaut en l’espèce.
II. Le fond du litige: trouble anormal de voisinage et provision
A. La responsabilité de plein droit du propriétaire voisin
Le juge retient le trouble anormal de voisinage. Il constate une chronologie claire d’infiltrations au droit du logement du dessus, des désordres significatifs (effondrements successifs et atteintes d’équipements), une fermeture avérée, et l’intervention tardive ou incomplète des remédiations. La formule jurisprudentielle demeure le socle: « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (Cour de cassation, 3e civ., 19 novembre 1986). Elle se décline dans la précision suivante, également classique: « trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cour de cassation, 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532).
Le propriétaire répond de plein droit des troubles causés par son locataire. L’absence de faute personnelle est indifférente, le recours contributionnel demeurant ouvert. La pluralité de causes antérieures ou concomitantes n’exonère pas, dès lors que le lien de causalité prépondérant avec les effondrements est établi. Le juge des référés peut alors allouer une provision, l’« obligation [n’étant] pas sérieusement contestable » au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
B. L’évaluation provisionnelle: travaux utiles et perte d’exploitation en marge brute
Le juge opère un tri rigoureux sur les travaux. Sont retenus, dans une mesure conservatoire, la dépose partielle du faux plafond, la sécurisation électrique de la zone sinistrée, et le remplacement des gaines manifestement atteintes. Sont écartés, à ce stade, les postes mal justifiés techniquement, les redondances de dépose ou les modifications d’installations dépassant la stricte remise en état. La provision est ainsi calibrée sur l’utilité, ce qui préserve le débat technique devant l’expert.
La perte d’exploitation est appréciée selon la marge brute, non selon le chiffre d’affaires. La jurisprudence commerciale est constante: « la perte d’exploitation s’évalue au regard de la marge brute » (Cour de cassation, com., 17 juillet 2001, n° 99-18.947; v. aussi com., 28 mai 2013, n° 12-19.147; com., 12 février 2013, n° 11-20.670). Le juge retient la période utile de fermeture, exclut le dimanche faute d’éléments probants, et fixe une provision reflétant la marge perdue sur la période réduite. La méthode répond au standard prétorien et ménage la liquidation définitive au fond, après expertise et débat comptable.
Enfin, l’injonction de faire cesser les troubles par la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion est écartée, l’obligation d’agir ayant déjà été exécutée par l’introduction et le suivi des diligences d’expulsion. La difficulté tient à l’exécution forcée, non à l’inertie du propriétaire. Il n’y a pas lieu à astreinte en référé dans ces circonstances.
Cette ordonnance présente un équilibre maîtrisé entre protection immédiate de la victime et prudence dans l’allocation des sommes, tout en rappelant avec force les exigences du contradictoire dans la conduite de la mission d’expertise. Elle s’inscrit dans la ligne d’un référé probatoire et provisionnel, calibré par des principes jurisprudentiels constants du trouble de voisinage et de l’évaluation des pertes d’exploitation.