Tribunal judiciaire de Marseille, le 1 juillet 2025, n°25/00062
Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille le 1er juillet 2025, ce jugement d’orientation statue sur la poursuite d’une saisie immobilière engagée à la demande d’un syndicat de copropriétaires. Les faits utiles tiennent à l’inexécution d’un jugement du 29 janvier 2024, devenu définitif, condamnant un copropriétaire au paiement de charges. Un commandement de payer valant saisie a été signifié le 21 janvier 2025 et publié le 5 février 2025. Une assignation à l’audience d’orientation a suivi, tandis qu’un créancier inscrit public a déclaré sa créance. Le débiteur n’a pas comparu ni constitué avocat.
La procédure révèle l’absence de demande de vente amiable, la production d’un décompte à hauteur de 23 442,80 euros et le dépôt du cahier des conditions de vente. Le juge relève que « les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies », mentionne la créance, et « ordonne la vente forcée » de l’immeuble, « fixe la date de l’adjudication », prescrit la publicité légale, autorise diagnostics et visites, et « déclare les dépens frais privilégiés de vente ». La question posée portait sur la réunion des conditions légales de la poursuite et l’office du juge au stade de l’orientation, en l’absence de vente amiable, à la lumière d’un titre exécutoire définitif et d’actes réguliers. La solution valide la poursuite, consacre l’adjudication et encadre ses modalités.
I. Le contrôle des conditions légales de la poursuite
A. Le titre exécutoire et la créance liquide et exigible Le juge a d’abord vérifié l’existence et l’autorité du titre exécutoire. Le jugement du 29 janvier 2024, condamnant au paiement de charges, fonde la poursuite. L’ordonnance souligne que « cette décision est devenue définitive ». Cette mention ferme tout débat sur l’exigibilité des sommes, le quantum procédant d’un décompte joint au commandement de payer, lequel totalise 23 442,80 euros en principal, intérêts et accessoires. Dans le cadre de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’existence d’un titre régulier, clair et exécutoire suffit à justifier l’engagement de la procédure de saisie, sans que le juge de l’exécution revisite le bien-fondé de la condamnation.
L’office du juge consiste ici à constater, de manière objective, la réunion des conditions de la poursuite, non à rouvrir la dette au fond. La formulation « mentionne la créance […] le tout jusqu’à parfait paiement » montre que la juridiction se borne à constater l’assiette de la poursuite d’après le titre et le décompte. Elle ne liquide pas de nouveaux chefs, n’élargit pas la condamnation, et respecte ainsi la distinction entre titre et mesure d’exécution. Ce recentrage préserve la sécurité juridique du créancier et la lisibilité de la dette pour l’adjudication.
B. La régularité des actes de poursuite et l’office du juge d’orientation Le contrôle s’étend aux préalables et formalités. La signification du commandement, sa publication, l’assignation à l’audience, le dépôt du cahier, et la dénonciation aux créanciers inscrits ont été opérés. La décision constate que « les conditions des articles L 311-2 et L311-6 […] sont réunies », ce qui inclut le respect des délais et des mentions substantielles. Le juge relève aussi que « le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien », ce qui conditionne la bascule automatique vers la vente forcée en l’absence d’opposition utile.
Ce contrôle de régularité circonscrit l’office du juge d’orientation. Il apprécie les contestations recevables, vérifie la chaîne d’actes et la publicité, et tranche l’option procédurale selon le dossier. En l’espèce, aucune contestation n’étant articulée par le débiteur défaillant, l’office se concentre sur la cohérence formelle des pièces et la compatibilité de la poursuite avec la finalité de réalisation du gage. La motivation, sobre et substantielle, répond aux standards d’un contrôle d’orientation, sans excéder le périmètre de l’examen.
II. La consécration de la vente forcée et l’organisation de l’adjudication
A. Le choix de l’adjudication et l’encadrement de la publicité Constatant l’absence de demande amiable et la réunion des conditions légales, le juge « ordonne la vente forcée » et « fixe la date de l’adjudication au Mercredi 15 Octobre 2025 à 9H30 ». Cette articulation est typique de l’orientation lorsque l’amiable n’est pas sollicitée ou ne présente pas de garanties suffisantes. La décision « dit que la publicité de la vente sera faite […] conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants », assurant l’information du marché et la transparence de la procédure.
L’encadrement temporel et publicitaire poursuit un double objectif. D’une part, assurer une concurrence réelle pour favoriser le meilleur prix d’adjudication. D’autre part, garantir la sécurité des enchères et la protection des tiers. Le rappel du corpus réglementaire sur la publicité renforce la rigueur procédurale et prévient les nullités. Cette rigueur s’accorde avec l’économie de la saisie immobilière, où la forme soutient l’efficacité de la réalisation.
B. Les mesures accessoires et les effets sur les frais de la procédure L’ordonnance prévoit des mesures d’exécution matérielle indispensables. Elle « autorise le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers », « dit que la visite de l’immeuble […] aura lieu dans les quinze jours précédant la vente », et précise les prérogatives de l’huissier pour l’accès aux lieux. Ces mesures, proportionnées et ciblées, visent une information fiable des enchérisseurs, donc un meilleur prix. Elles sécurisent aussi le procès-verbal descriptif, élément clef pour la salle des ventes.
La décision « déclare les dépens frais privilégiés de vente ». Cette formule, classique, ordonne l’imputation des coûts de procédure sur le prix d’adjudication, conformément à la hiérarchie des emplois. Elle protège le créancier poursuivant, amortit les frais exposés dans l’intérêt collectif des créanciers, et clarifie l’ordre de paiement. La portée pratique est nette : la dynamique de la vente n’est pas freinée par les charges procédurales, qui seront prélevées prioritairement sur le prix.
Cette solution concilie efficacité de la réalisation et garanties procédurales. Le rappel que l’huissier peut « pénétrer dans les lieux » et, si nécessaire, recourir « au concours de la force publique » inscrit l’exécution dans un cadre légal maîtrisé, respectueux des droits, mais ferme quant à l’effectivité. La balance des intérêts est ainsi assurée par l’encadrement normatif des opérations de visite et diagnostic, au bénéfice de la transparence des enchères.
Sens, valeur, portée. Le sens de la décision tient à une application méthodique du couple L. 311-2 et L. 311-6, sans excès d’office. Sa valeur réside dans la sobriété d’un contrôle conforme aux standards, qui privilégie l’effectivité du titre définitif et la sécurité des formalités. Sa portée pratique rappelle qu’en l’absence de vente amiable sollicitée et construite, le juge doit orienter vers l’adjudication, en organisant les mesures d’information et de publicité. Les attendus « ordonne la vente forcée », « fixe la date de l’adjudication » et « déclare les dépens frais privilégiés de vente » traduisent cette ligne, assurant une réalisation rapide, encadrée et opposable. L’économie générale de la saisie immobilière s’en trouve confortée, au bénéfice de la prévisibilité et de la crédibilité de l’exécution forcée.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille le 1er juillet 2025, ce jugement d’orientation statue sur la poursuite d’une saisie immobilière engagée à la demande d’un syndicat de copropriétaires. Les faits utiles tiennent à l’inexécution d’un jugement du 29 janvier 2024, devenu définitif, condamnant un copropriétaire au paiement de charges. Un commandement de payer valant saisie a été signifié le 21 janvier 2025 et publié le 5 février 2025. Une assignation à l’audience d’orientation a suivi, tandis qu’un créancier inscrit public a déclaré sa créance. Le débiteur n’a pas comparu ni constitué avocat.
La procédure révèle l’absence de demande de vente amiable, la production d’un décompte à hauteur de 23 442,80 euros et le dépôt du cahier des conditions de vente. Le juge relève que « les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies », mentionne la créance, et « ordonne la vente forcée » de l’immeuble, « fixe la date de l’adjudication », prescrit la publicité légale, autorise diagnostics et visites, et « déclare les dépens frais privilégiés de vente ». La question posée portait sur la réunion des conditions légales de la poursuite et l’office du juge au stade de l’orientation, en l’absence de vente amiable, à la lumière d’un titre exécutoire définitif et d’actes réguliers. La solution valide la poursuite, consacre l’adjudication et encadre ses modalités.
I. Le contrôle des conditions légales de la poursuite
A. Le titre exécutoire et la créance liquide et exigible
Le juge a d’abord vérifié l’existence et l’autorité du titre exécutoire. Le jugement du 29 janvier 2024, condamnant au paiement de charges, fonde la poursuite. L’ordonnance souligne que « cette décision est devenue définitive ». Cette mention ferme tout débat sur l’exigibilité des sommes, le quantum procédant d’un décompte joint au commandement de payer, lequel totalise 23 442,80 euros en principal, intérêts et accessoires. Dans le cadre de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’existence d’un titre régulier, clair et exécutoire suffit à justifier l’engagement de la procédure de saisie, sans que le juge de l’exécution revisite le bien-fondé de la condamnation.
L’office du juge consiste ici à constater, de manière objective, la réunion des conditions de la poursuite, non à rouvrir la dette au fond. La formulation « mentionne la créance […] le tout jusqu’à parfait paiement » montre que la juridiction se borne à constater l’assiette de la poursuite d’après le titre et le décompte. Elle ne liquide pas de nouveaux chefs, n’élargit pas la condamnation, et respecte ainsi la distinction entre titre et mesure d’exécution. Ce recentrage préserve la sécurité juridique du créancier et la lisibilité de la dette pour l’adjudication.
B. La régularité des actes de poursuite et l’office du juge d’orientation
Le contrôle s’étend aux préalables et formalités. La signification du commandement, sa publication, l’assignation à l’audience, le dépôt du cahier, et la dénonciation aux créanciers inscrits ont été opérés. La décision constate que « les conditions des articles L 311-2 et L311-6 […] sont réunies », ce qui inclut le respect des délais et des mentions substantielles. Le juge relève aussi que « le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien », ce qui conditionne la bascule automatique vers la vente forcée en l’absence d’opposition utile.
Ce contrôle de régularité circonscrit l’office du juge d’orientation. Il apprécie les contestations recevables, vérifie la chaîne d’actes et la publicité, et tranche l’option procédurale selon le dossier. En l’espèce, aucune contestation n’étant articulée par le débiteur défaillant, l’office se concentre sur la cohérence formelle des pièces et la compatibilité de la poursuite avec la finalité de réalisation du gage. La motivation, sobre et substantielle, répond aux standards d’un contrôle d’orientation, sans excéder le périmètre de l’examen.
II. La consécration de la vente forcée et l’organisation de l’adjudication
A. Le choix de l’adjudication et l’encadrement de la publicité
Constatant l’absence de demande amiable et la réunion des conditions légales, le juge « ordonne la vente forcée » et « fixe la date de l’adjudication au Mercredi 15 Octobre 2025 à 9H30 ». Cette articulation est typique de l’orientation lorsque l’amiable n’est pas sollicitée ou ne présente pas de garanties suffisantes. La décision « dit que la publicité de la vente sera faite […] conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants », assurant l’information du marché et la transparence de la procédure.
L’encadrement temporel et publicitaire poursuit un double objectif. D’une part, assurer une concurrence réelle pour favoriser le meilleur prix d’adjudication. D’autre part, garantir la sécurité des enchères et la protection des tiers. Le rappel du corpus réglementaire sur la publicité renforce la rigueur procédurale et prévient les nullités. Cette rigueur s’accorde avec l’économie de la saisie immobilière, où la forme soutient l’efficacité de la réalisation.
B. Les mesures accessoires et les effets sur les frais de la procédure
L’ordonnance prévoit des mesures d’exécution matérielle indispensables. Elle « autorise le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers », « dit que la visite de l’immeuble […] aura lieu dans les quinze jours précédant la vente », et précise les prérogatives de l’huissier pour l’accès aux lieux. Ces mesures, proportionnées et ciblées, visent une information fiable des enchérisseurs, donc un meilleur prix. Elles sécurisent aussi le procès-verbal descriptif, élément clef pour la salle des ventes.
La décision « déclare les dépens frais privilégiés de vente ». Cette formule, classique, ordonne l’imputation des coûts de procédure sur le prix d’adjudication, conformément à la hiérarchie des emplois. Elle protège le créancier poursuivant, amortit les frais exposés dans l’intérêt collectif des créanciers, et clarifie l’ordre de paiement. La portée pratique est nette : la dynamique de la vente n’est pas freinée par les charges procédurales, qui seront prélevées prioritairement sur le prix.
Cette solution concilie efficacité de la réalisation et garanties procédurales. Le rappel que l’huissier peut « pénétrer dans les lieux » et, si nécessaire, recourir « au concours de la force publique » inscrit l’exécution dans un cadre légal maîtrisé, respectueux des droits, mais ferme quant à l’effectivité. La balance des intérêts est ainsi assurée par l’encadrement normatif des opérations de visite et diagnostic, au bénéfice de la transparence des enchères.
Sens, valeur, portée. Le sens de la décision tient à une application méthodique du couple L. 311-2 et L. 311-6, sans excès d’office. Sa valeur réside dans la sobriété d’un contrôle conforme aux standards, qui privilégie l’effectivité du titre définitif et la sécurité des formalités. Sa portée pratique rappelle qu’en l’absence de vente amiable sollicitée et construite, le juge doit orienter vers l’adjudication, en organisant les mesures d’information et de publicité. Les attendus « ordonne la vente forcée », « fixe la date de l’adjudication » et « déclare les dépens frais privilégiés de vente » traduisent cette ligne, assurant une réalisation rapide, encadrée et opposable. L’économie générale de la saisie immobilière s’en trouve confortée, au bénéfice de la prévisibilité et de la crédibilité de l’exécution forcée.