Tribunal judiciaire de Marseille, le 1 juillet 2025, n°25/00065
La décision émane du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, en date du 1er juillet 2025, statuant en matière de saisie immobilière par jugement d’orientation. Elle intervient à la suite d’un commandement de payer publié, d’un cahier des conditions de vente déposé, et d’une audience à laquelle le débiteur n’a pas comparu. Le créancier se prévaut d’un titre exécutoire définitif constatant une condamnation à payer des charges de copropriété et sollicite la vente forcée d’un appartement et d’une cave.
Le juge rappelle que la saisie suppose un titre et des formalités d’introduction régulières. Il énonce que « Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce », puis constate l’absence de demande de vente amiable. Il ajoute logiquement que « Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ; » et en déduit qu’« Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ; ». Le dispositif reprend ces points en précisant que le juge « CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ; », « ORDONNE LA VENTE FORCÉE » et « FIXE la date de l’adjudication » à une audience déterminée, tout en organisant la publicité, les visites et les diagnostics.
I. Le contrôle des conditions de l’exécution et l’office du juge de l’orientation
A. Le titre exécutoire et la régularité des formalités introductives Le cœur du contrôle porte d’abord sur l’existence d’un titre exécutoire portant obligation certaine, liquide et exigible, conformément à l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution. La décision le vérifie expressément en retenant que « Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce ». Cette affirmation s’adosse à une décision antérieure devenue définitive et au décompte joint au commandement de payer.
Le juge s’assure ensuite des formalités préalables de la saisie immobilière au regard de l’article L311-6. Le commandement de payer a été signifié et publié, le cahier des conditions de vente a été déposé, et la dénonciation aux créanciers inscrits est rappelée. La motivation demeure brève, mais elle vise l’essentiel, sans divergences procédurales apparentes et sans contestation utile du débiteur à l’audience.
B. L’orientation en vente forcée faute de demande de vente amiable L’audience d’orientation tranche la voie procédurale entre vente amiable et vente forcée. Le juge constate d’abord que « Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ; ». En l’absence d’une telle initiative, il retient la voie contraignante et « Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ; ».
Le dispositif précise et encadre l’exécution. Il « FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 15 Octobre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [Adresse 8] ; » et règle la publicité: « DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ; ». Cette articulation répond à la finalité d’efficacité de la procédure tout en garantissant l’information des tiers.
II. La portée de la décision et son appréciation au regard du droit positif
A. Une motivation opérationnelle et conforme à l’économie du CPCE La motivation, concise, s’inscrit dans la pratique des jugements d’orientation. Elle cible la réunion des conditions légales, l’absence de vente amiable, puis organise la suite procédurale. L’économie du texte se justifie par l’office du juge, qui vise l’effectivité plutôt que la controverse. Le rappel du fondement légal, la fixation d’une audience, et la mise en ordre des formalités constituent une motivation suffisante.
La décision encadre aussi les mesures préparatoires à l’adjudication. Elle « AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ; ». Elle « DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ; ». Ces prescriptions assurent une information loyale des enchérisseurs.
B. Les incidences pratiques pour les acteurs de la saisie immobilière Le juge commande des mesures d’accès et de description, en garantissant les prérogatives de l’huissier. Il « DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ; ». L’objectif reste la tenue d’une vente transparente, fondée sur une information matérielle complète.
La répartition des frais respecte la logique de la procédure. Le juge « DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente. ». Cette qualification sécurise le financement des opérations de vente et protège la chaîne d’exécution. L’ensemble dessine une décision d’espèce, fidèle au droit positif, et clairement orientée vers l’efficacité de la réalisation forcée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La décision émane du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, en date du 1er juillet 2025, statuant en matière de saisie immobilière par jugement d’orientation. Elle intervient à la suite d’un commandement de payer publié, d’un cahier des conditions de vente déposé, et d’une audience à laquelle le débiteur n’a pas comparu. Le créancier se prévaut d’un titre exécutoire définitif constatant une condamnation à payer des charges de copropriété et sollicite la vente forcée d’un appartement et d’une cave.
Le juge rappelle que la saisie suppose un titre et des formalités d’introduction régulières. Il énonce que « Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce », puis constate l’absence de demande de vente amiable. Il ajoute logiquement que « Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ; » et en déduit qu’« Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ; ». Le dispositif reprend ces points en précisant que le juge « CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ; », « ORDONNE LA VENTE FORCÉE » et « FIXE la date de l’adjudication » à une audience déterminée, tout en organisant la publicité, les visites et les diagnostics.
I. Le contrôle des conditions de l’exécution et l’office du juge de l’orientation
A. Le titre exécutoire et la régularité des formalités introductives
Le cœur du contrôle porte d’abord sur l’existence d’un titre exécutoire portant obligation certaine, liquide et exigible, conformément à l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution. La décision le vérifie expressément en retenant que « Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce ». Cette affirmation s’adosse à une décision antérieure devenue définitive et au décompte joint au commandement de payer.
Le juge s’assure ensuite des formalités préalables de la saisie immobilière au regard de l’article L311-6. Le commandement de payer a été signifié et publié, le cahier des conditions de vente a été déposé, et la dénonciation aux créanciers inscrits est rappelée. La motivation demeure brève, mais elle vise l’essentiel, sans divergences procédurales apparentes et sans contestation utile du débiteur à l’audience.
B. L’orientation en vente forcée faute de demande de vente amiable
L’audience d’orientation tranche la voie procédurale entre vente amiable et vente forcée. Le juge constate d’abord que « Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ; ». En l’absence d’une telle initiative, il retient la voie contraignante et « Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ; ».
Le dispositif précise et encadre l’exécution. Il « FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 15 Octobre 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [Adresse 8] ; » et règle la publicité: « DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ; ». Cette articulation répond à la finalité d’efficacité de la procédure tout en garantissant l’information des tiers.
II. La portée de la décision et son appréciation au regard du droit positif
A. Une motivation opérationnelle et conforme à l’économie du CPCE
La motivation, concise, s’inscrit dans la pratique des jugements d’orientation. Elle cible la réunion des conditions légales, l’absence de vente amiable, puis organise la suite procédurale. L’économie du texte se justifie par l’office du juge, qui vise l’effectivité plutôt que la controverse. Le rappel du fondement légal, la fixation d’une audience, et la mise en ordre des formalités constituent une motivation suffisante.
La décision encadre aussi les mesures préparatoires à l’adjudication. Elle « AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ; ». Elle « DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ; ». Ces prescriptions assurent une information loyale des enchérisseurs.
B. Les incidences pratiques pour les acteurs de la saisie immobilière
Le juge commande des mesures d’accès et de description, en garantissant les prérogatives de l’huissier. Il « DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ; ». L’objectif reste la tenue d’une vente transparente, fondée sur une information matérielle complète.
La répartition des frais respecte la logique de la procédure. Le juge « DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente. ». Cette qualification sécurise le financement des opérations de vente et protège la chaîne d’exécution. L’ensemble dessine une décision d’espèce, fidèle au droit positif, et clairement orientée vers l’efficacité de la réalisation forcée.