Tribunal judiciaire de Marseille, le 1 juillet 2025, n°25/03917
Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juillet 2025, ce jugement statue sur une demande de délais formée après signification d’un commandement de quitter les lieux, à la suite d’une ordonnance de référé du 26 décembre 2024 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Les occupants, confrontés à un arriéré locatif significatif, sollicitaient douze mois pour se reloger et une indemnité de procédure. Le bailleur s’y opposait et réclamait des frais irrépétibles.
Après signification du jugement de référé puis du commandement de quitter, les occupants ont saisi le juge de l’exécution, compétent au lieu de situation de l’immeuble, en présentant leur situation familiale, médicale et financière, ainsi que leurs démarches de relogement (demande de logement social, recours DALO, versements partiels, APL versée au bailleur). La question posée résidait dans les conditions et l’étendue des délais de grâce prévus par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la conciliation avec le droit de propriété. La juridiction a accordé un délai de six mois, suspendu la procédure d’expulsion pendant ce délai, mis les dépens à la charge des occupants et alloué au bailleur une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Le cadre légal des délais et la solution retenue
A. La compétence et la saisine du juge de l’exécution
L’office du juge de l’exécution, saisi postérieurement au commandement, est précisément rappelé. Il est d’abord indiqué que « à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais […] est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble ». Cette citation, empruntée à l’article R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, fixe la compétence fonctionnelle et territoriale, ce que confirme la saisine opérée en temps utile après le commandement de quitter les lieux.
Le contexte procédural, marqué par l’autorité d’une ordonnance de référé ayant prononcé l’expulsion, n’interdit pas l’exercice du pouvoir propre du juge de l’exécution. Celui-ci demeure habilité à accorder des délais, indépendamment de la discussion sur le titre, pour organiser le départ lorsque le relogement normal n’est pas possible. La démarche des occupants, intervenant après signification et avant mise en œuvre forcée, entrait dans ce cadre strict et temporalement balisé.
B. Les critères d’octroi et l’application concrète
La juridiction rappelle les normes applicables. D’une part, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », conformément à l’article L. 412-3. D’autre part, « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté […] des situations respectives du propriétaire et de l’occupant […] ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement », selon l’article L. 412-4.
L’application factuelle s’appuie sur des éléments précis et convergents. Les occupants justifiaient de revenus modestes, de fragilités de santé, d’un accompagnement social, de démarches de relogement engagées et renouvelées, et de paiements partiels réguliers malgré une dette demeurée élevée. L’absence d’éléments sur la situation du bailleur n’a pas empêché la juridiction de retenir la bonne foi et les efforts sérieux, conduisant à un délai de six mois, soit un quantum médian, spécialement adapté au temps de recherche d’un logement décent au sens des textes.
II. Portée et appréciation de la solution
A. Un équilibre proportionné entre prérogatives du propriétaire et protection de l’occupant
La décision assume un contrôle de proportionnalité, en calibrant la durée et la portée du report au regard des circonstances. La juridiction souligne que le délai accordé ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété, compte tenu des diligences avérées et de la vulnérabilité des occupants, tout en rappelant les limites temporelles posées par la loi. Elle marque aussi la fonction protectrice du dispositif, en énonçant que « Dit que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée à leur encontre est suspendue », ce qui prévient des mesures coercitives incompatibles avec la recherche effective de relogement.
La solution s’inscrit dans la logique du droit positif, qui confère au juge un pouvoir d’aménagement du temps de l’exécution, distinct du bien-fondé du titre. L’absence d’éléments sur la situation du bailleur conduit à privilégier les facteurs objectivés du dossier des occupants. Le résultat demeure mesuré, car le délai retenu reste inférieur à la durée maximale et répond à l’exigence de conciliation des intérêts en présence.
B. Les conditions de renouvellement et les perspectives pratiques
La juridiction assortit la mesure d’une possible évolution, précisant qu’elle « pourra éventuellement être renouvelé dans l’hypothèse où l’indemnité d’occupation serait réglée ». Cette formulation incitative instaure un lien clair entre la discipline de paiement et la prolongation des délais, ce qui correspond à l’exigence de bonne volonté posée par l’article L. 412-4. Elle offre une voie de stabilisation transitoire, sans figer la situation d’occupation indéfiniment ni neutraliser le titre d’expulsion.
La portée de l’arrêt tient à cette pédagogie des critères, qui guide les parties dans la suite de l’exécution. Le versement de l’indemnité, la poursuite des démarches de relogement et la production d’éléments actualisés sur chaque situation pèseront lors d’une éventuelle nouvelle saisine. L’allocation modérée au titre de l’article 700 et la charge des dépens rappellent la finalité pragmatique de la solution, qui entend responsabiliser sans dissuader la recherche d’un relogement effectif dans un délai raisonnable.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juillet 2025, ce jugement statue sur une demande de délais formée après signification d’un commandement de quitter les lieux, à la suite d’une ordonnance de référé du 26 décembre 2024 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Les occupants, confrontés à un arriéré locatif significatif, sollicitaient douze mois pour se reloger et une indemnité de procédure. Le bailleur s’y opposait et réclamait des frais irrépétibles.
Après signification du jugement de référé puis du commandement de quitter, les occupants ont saisi le juge de l’exécution, compétent au lieu de situation de l’immeuble, en présentant leur situation familiale, médicale et financière, ainsi que leurs démarches de relogement (demande de logement social, recours DALO, versements partiels, APL versée au bailleur). La question posée résidait dans les conditions et l’étendue des délais de grâce prévus par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de la conciliation avec le droit de propriété. La juridiction a accordé un délai de six mois, suspendu la procédure d’expulsion pendant ce délai, mis les dépens à la charge des occupants et alloué au bailleur une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Le cadre légal des délais et la solution retenue
A. La compétence et la saisine du juge de l’exécution
L’office du juge de l’exécution, saisi postérieurement au commandement, est précisément rappelé. Il est d’abord indiqué que « à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais […] est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble ». Cette citation, empruntée à l’article R. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, fixe la compétence fonctionnelle et territoriale, ce que confirme la saisine opérée en temps utile après le commandement de quitter les lieux.
Le contexte procédural, marqué par l’autorité d’une ordonnance de référé ayant prononcé l’expulsion, n’interdit pas l’exercice du pouvoir propre du juge de l’exécution. Celui-ci demeure habilité à accorder des délais, indépendamment de la discussion sur le titre, pour organiser le départ lorsque le relogement normal n’est pas possible. La démarche des occupants, intervenant après signification et avant mise en œuvre forcée, entrait dans ce cadre strict et temporalement balisé.
B. Les critères d’octroi et l’application concrète
La juridiction rappelle les normes applicables. D’une part, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », conformément à l’article L. 412-3. D’autre part, « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté […] des situations respectives du propriétaire et de l’occupant […] ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement », selon l’article L. 412-4.
L’application factuelle s’appuie sur des éléments précis et convergents. Les occupants justifiaient de revenus modestes, de fragilités de santé, d’un accompagnement social, de démarches de relogement engagées et renouvelées, et de paiements partiels réguliers malgré une dette demeurée élevée. L’absence d’éléments sur la situation du bailleur n’a pas empêché la juridiction de retenir la bonne foi et les efforts sérieux, conduisant à un délai de six mois, soit un quantum médian, spécialement adapté au temps de recherche d’un logement décent au sens des textes.
II. Portée et appréciation de la solution
A. Un équilibre proportionné entre prérogatives du propriétaire et protection de l’occupant
La décision assume un contrôle de proportionnalité, en calibrant la durée et la portée du report au regard des circonstances. La juridiction souligne que le délai accordé ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété, compte tenu des diligences avérées et de la vulnérabilité des occupants, tout en rappelant les limites temporelles posées par la loi. Elle marque aussi la fonction protectrice du dispositif, en énonçant que « Dit que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée à leur encontre est suspendue », ce qui prévient des mesures coercitives incompatibles avec la recherche effective de relogement.
La solution s’inscrit dans la logique du droit positif, qui confère au juge un pouvoir d’aménagement du temps de l’exécution, distinct du bien-fondé du titre. L’absence d’éléments sur la situation du bailleur conduit à privilégier les facteurs objectivés du dossier des occupants. Le résultat demeure mesuré, car le délai retenu reste inférieur à la durée maximale et répond à l’exigence de conciliation des intérêts en présence.
B. Les conditions de renouvellement et les perspectives pratiques
La juridiction assortit la mesure d’une possible évolution, précisant qu’elle « pourra éventuellement être renouvelé dans l’hypothèse où l’indemnité d’occupation serait réglée ». Cette formulation incitative instaure un lien clair entre la discipline de paiement et la prolongation des délais, ce qui correspond à l’exigence de bonne volonté posée par l’article L. 412-4. Elle offre une voie de stabilisation transitoire, sans figer la situation d’occupation indéfiniment ni neutraliser le titre d’expulsion.
La portée de l’arrêt tient à cette pédagogie des critères, qui guide les parties dans la suite de l’exécution. Le versement de l’indemnité, la poursuite des démarches de relogement et la production d’éléments actualisés sur chaque situation pèseront lors d’une éventuelle nouvelle saisine. L’allocation modérée au titre de l’article 700 et la charge des dépens rappellent la finalité pragmatique de la solution, qui entend responsabiliser sans dissuader la recherche d’un relogement effectif dans un délai raisonnable.