Tribunal judiciaire de Marseille, le 1 juillet 2025, n°25/05429
Par un jugement du tribunal judiciaire de Marseille, juge de l’exécution, 1er juillet 2025, la juridiction statue sur une demande de délais pour quitter les lieux après signification d’un commandement. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2021, résolu par clause résolutoire acquise en 2023, ayant conduit à une ordonnance de 2024 ordonnant l’expulsion et fixant un échéancier.
Les occupants, confrontés à une dette locative, ont obtenu la suspension des effets de la clause sous condition de paiement régulier, puis la signification d’un commandement de quitter les lieux en avril 2025. Ils ont saisi le juge de l’exécution en mai 2025 pour solliciter douze mois de délais, invoquant leur situation familiale et de santé, ainsi qu’une reprise des paiements.
Le bailleur social a conclu au rejet, ou subsidiairement à l’assortiment de conditions de paiement de l’indemnité d’occupation et de diligences de relogement. La question posée portait sur les critères d’octroi et l’étendue des délais prévus aux articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, au regard d’un nécessaire équilibre des intérêts.
La juridiction, après avoir rappelé sa compétence et le cadre légal, accorde un délai de douze mois et suspend la procédure d’expulsion durant ce laps de temps. Elle refuse d’ajouter des conditions supplémentaires, et met les dépens à la charge des bénéficiaires du délai.
I. Les critères légaux d’octroi et le contrôle d’équilibre
A. Le cadre textuel et la compétence du juge de l’exécution
La décision s’ouvre sur la détermination de la compétence et du support normatif applicable à la demande de délais. Elle rappelle d’abord la règle de saisine: «En vertu de l’article R412-4 du code des procédures civiles d’exécution, à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais […] est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble.» Cette précision ancre la demande dans le contentieux de l’exécution, distinct de celui de la résiliation.
La juridiction cite ensuite le pouvoir d’octroi des délais: «L’article L412-3 […] dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.» Elle en fixe la borne temporelle: «L’article L412-4 énonce que la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.» L’économie du dispositif impose une modulation guidée par des indices concrets, non une automaticité.
La sélection des critères est elle-même textuelle. Le juge vise la liste légale, tenant compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant […] des situations respectives du propriétaire et de l’occupant […] ainsi que des diligences […] en vue de son relogement», ainsi que «du droit à un logement décent et indépendant». Ce faisceau d’indices traduit une appréciation in concreto finalisée par la protection des situations vulnérables.
B. L’exigence d’un équilibre proportionné entre droits antagonistes
La motivation pose explicitement la méthode de contrôle: «Ces dispositions imposent au juge de l’exécution […] de respecter un équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionné.» Le critère de proportionnalité structure donc l’examen des éléments de l’espèce, en conciliant droit de propriété et droit à un logement décent.
L’analyse factuelle est précise et retient l’âge, l’état de santé, les ressources et l’accompagnement social. Le juge relève un handicap lourd, un suivi médical quotidien, des prestations liées à l’incapacité et à l’aide humaine, une APL versée, une demande de logement social renouvelée, et «la reprise des paiements». La dette, «9.952,70 euros au 05/06/25», n’a «pas augmenté de manière significative». Le statut de bailleur social est également intégré à la balance des intérêts.
De ces données résulte une atteinte proportionnée si le délai permet un relogement adapté. L’office de l’équilibre commande donc l’octroi du maximum utile sans dénaturer les droits du bailleur. La juridiction en déduit qu’«un délai de 12 mois à compter du prononcé du présent jugement» est justifié, la «procédure d’expulsion» étant «suspendue» pendant ce délai, pour laisser sa chance au relogement effectif.
II. L’application aux faits et la portée pratique de la solution
A. Une application contextualisée des critères légaux aux situations de grande vulnérabilité
L’espèce illustre la fonction protectrice des articles L412-3 et L412-4 dans les hypothèses de handicap exigeant un logement accessible. Le juge retient que la «situation de handicap […] rend les recherches plus complexes et plus longues», ce qui infléchit l’appréciation du «délai prévisible de relogement». L’enjeu de décence et d’indépendance du logement, combiné à l’accès aux prestations, impose un temps compatible avec la réalité des offres disponibles.
L’élément de «bonne volonté» est caractérisé par la reprise des paiements et la mobilisation des dispositifs sociaux. Ce comportement loyal pèse dans le sens d’un report d’exécution, évitant l’aggravation de la dette et préservant la dignité des intéressés. Le statut de bailleur social, inséré dans la mission de logement des ménages modestes, relativise la contrainte immédiate pesant sur le propriétaire, sans l’effacer.
La juridiction refuse d’ajouter des conditions extérieures au cadre légal, telles qu’une obligation spécifique de recherche ou un paiement conditionnant le délai, dès lors que les diligences sont établies. Cette abstention s’explique par la suffisance des critères textuels et par la logique d’effectivité du droit au relogement, déjà contrôlée par la proportionnalité.
B. La mesure de la portée: conciliation des droits et lignes directrices opérationnelles
La décision réaffirme une méthode d’examen hiérarchisée et reproductible, utile aux contentieux d’expulsion impliquant des publics vulnérables. Elle donne un contenu concret à la «proportion» exigée, en articulant l’état de santé, les ressources effectives et le calendrier du relogement, plutôt que de s’en tenir à la seule ancienneté de l’occupation ou au quantum de la dette.
En pratique, l’office du juge de l’exécution se recentre sur une mission d’ajustement, sans réécrire le titre d’expulsion ni créer des injonctions hors texte. La portée tient aussi à l’impact systémique pour les bailleurs sociaux, qui doivent intégrer l’allongement réaliste des délais lorsque les conditions légales convergent, spécialement en matière d’accessibilité et d’adaptations nécessaires.
Le rappel des bornes temporelles demeure déterminant, afin d’éviter la dénaturation du droit de propriété. La solution, qui retient le maximum utile sans excéder un an, s’inscrit dans la lettre de l’article L412-4 et dans la finalité des textes. Elle traduit un équilibre opératoire, où l’exécution n’est pas niée, mais ordonnée dans le temps pour garantir un relogement digne et effectif.
En définitive, le dispositif précise clairement l’effet de la mesure: «Dit que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée […] est suspendue», ce qui fixe le régime transitoire et consolide la sécurité juridique. Cet agencement conforte une jurisprudence attentive aux situations d’extrême vulnérabilité, sans affaiblir la force exécutoire du titre, dès l’instant où la proportion demeure le pivot de l’appréciation.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Par un jugement du tribunal judiciaire de Marseille, juge de l’exécution, 1er juillet 2025, la juridiction statue sur une demande de délais pour quitter les lieux après signification d’un commandement. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2021, résolu par clause résolutoire acquise en 2023, ayant conduit à une ordonnance de 2024 ordonnant l’expulsion et fixant un échéancier.
Les occupants, confrontés à une dette locative, ont obtenu la suspension des effets de la clause sous condition de paiement régulier, puis la signification d’un commandement de quitter les lieux en avril 2025. Ils ont saisi le juge de l’exécution en mai 2025 pour solliciter douze mois de délais, invoquant leur situation familiale et de santé, ainsi qu’une reprise des paiements.
Le bailleur social a conclu au rejet, ou subsidiairement à l’assortiment de conditions de paiement de l’indemnité d’occupation et de diligences de relogement. La question posée portait sur les critères d’octroi et l’étendue des délais prévus aux articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, au regard d’un nécessaire équilibre des intérêts.
La juridiction, après avoir rappelé sa compétence et le cadre légal, accorde un délai de douze mois et suspend la procédure d’expulsion durant ce laps de temps. Elle refuse d’ajouter des conditions supplémentaires, et met les dépens à la charge des bénéficiaires du délai.
I. Les critères légaux d’octroi et le contrôle d’équilibre
A. Le cadre textuel et la compétence du juge de l’exécution
La décision s’ouvre sur la détermination de la compétence et du support normatif applicable à la demande de délais. Elle rappelle d’abord la règle de saisine: «En vertu de l’article R412-4 du code des procédures civiles d’exécution, à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais […] est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble.» Cette précision ancre la demande dans le contentieux de l’exécution, distinct de celui de la résiliation.
La juridiction cite ensuite le pouvoir d’octroi des délais: «L’article L412-3 […] dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants […] chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.» Elle en fixe la borne temporelle: «L’article L412-4 énonce que la durée des délais […] ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.» L’économie du dispositif impose une modulation guidée par des indices concrets, non une automaticité.
La sélection des critères est elle-même textuelle. Le juge vise la liste légale, tenant compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant […] des situations respectives du propriétaire et de l’occupant […] ainsi que des diligences […] en vue de son relogement», ainsi que «du droit à un logement décent et indépendant». Ce faisceau d’indices traduit une appréciation in concreto finalisée par la protection des situations vulnérables.
B. L’exigence d’un équilibre proportionné entre droits antagonistes
La motivation pose explicitement la méthode de contrôle: «Ces dispositions imposent au juge de l’exécution […] de respecter un équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionné.» Le critère de proportionnalité structure donc l’examen des éléments de l’espèce, en conciliant droit de propriété et droit à un logement décent.
L’analyse factuelle est précise et retient l’âge, l’état de santé, les ressources et l’accompagnement social. Le juge relève un handicap lourd, un suivi médical quotidien, des prestations liées à l’incapacité et à l’aide humaine, une APL versée, une demande de logement social renouvelée, et «la reprise des paiements». La dette, «9.952,70 euros au 05/06/25», n’a «pas augmenté de manière significative». Le statut de bailleur social est également intégré à la balance des intérêts.
De ces données résulte une atteinte proportionnée si le délai permet un relogement adapté. L’office de l’équilibre commande donc l’octroi du maximum utile sans dénaturer les droits du bailleur. La juridiction en déduit qu’«un délai de 12 mois à compter du prononcé du présent jugement» est justifié, la «procédure d’expulsion» étant «suspendue» pendant ce délai, pour laisser sa chance au relogement effectif.
II. L’application aux faits et la portée pratique de la solution
A. Une application contextualisée des critères légaux aux situations de grande vulnérabilité
L’espèce illustre la fonction protectrice des articles L412-3 et L412-4 dans les hypothèses de handicap exigeant un logement accessible. Le juge retient que la «situation de handicap […] rend les recherches plus complexes et plus longues», ce qui infléchit l’appréciation du «délai prévisible de relogement». L’enjeu de décence et d’indépendance du logement, combiné à l’accès aux prestations, impose un temps compatible avec la réalité des offres disponibles.
L’élément de «bonne volonté» est caractérisé par la reprise des paiements et la mobilisation des dispositifs sociaux. Ce comportement loyal pèse dans le sens d’un report d’exécution, évitant l’aggravation de la dette et préservant la dignité des intéressés. Le statut de bailleur social, inséré dans la mission de logement des ménages modestes, relativise la contrainte immédiate pesant sur le propriétaire, sans l’effacer.
La juridiction refuse d’ajouter des conditions extérieures au cadre légal, telles qu’une obligation spécifique de recherche ou un paiement conditionnant le délai, dès lors que les diligences sont établies. Cette abstention s’explique par la suffisance des critères textuels et par la logique d’effectivité du droit au relogement, déjà contrôlée par la proportionnalité.
B. La mesure de la portée: conciliation des droits et lignes directrices opérationnelles
La décision réaffirme une méthode d’examen hiérarchisée et reproductible, utile aux contentieux d’expulsion impliquant des publics vulnérables. Elle donne un contenu concret à la «proportion» exigée, en articulant l’état de santé, les ressources effectives et le calendrier du relogement, plutôt que de s’en tenir à la seule ancienneté de l’occupation ou au quantum de la dette.
En pratique, l’office du juge de l’exécution se recentre sur une mission d’ajustement, sans réécrire le titre d’expulsion ni créer des injonctions hors texte. La portée tient aussi à l’impact systémique pour les bailleurs sociaux, qui doivent intégrer l’allongement réaliste des délais lorsque les conditions légales convergent, spécialement en matière d’accessibilité et d’adaptations nécessaires.
Le rappel des bornes temporelles demeure déterminant, afin d’éviter la dénaturation du droit de propriété. La solution, qui retient le maximum utile sans excéder un an, s’inscrit dans la lettre de l’article L412-4 et dans la finalité des textes. Elle traduit un équilibre opératoire, où l’exécution n’est pas niée, mais ordonnée dans le temps pour garantir un relogement digne et effectif.
En définitive, le dispositif précise clairement l’effet de la mesure: «Dit que, pendant ce délai, la procédure d’expulsion engagée […] est suspendue», ce qui fixe le régime transitoire et consolide la sécurité juridique. Cet agencement conforte une jurisprudence attentive aux situations d’extrême vulnérabilité, sans affaiblir la force exécutoire du titre, dès l’instant où la proportion demeure le pivot de l’appréciation.