Tribunal judiciaire de Marseille, le 16 juin 2025, n°24/06915
Tribunal judiciaire de Marseille, 16 juin 2025. Une bailleresse sociale avait donné à bail, en 2022, un logement à une locataire. Le voisinage a signalé des nuisances répétées, diurnes et nocturnes, assorties de jets d’objets et de mégots. Plusieurs mises en demeure ont précédé une tentative de médiation, restée vaine. Des attestations, mains courantes et une pétition ont été versées aux débats. Assignée devant le juge des contentieux de la protection, la locataire n’a pas comparu. La bailleresse a demandé la résiliation judiciaire, l’expulsion, une indemnité d’occupation, les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge rappelle qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée ». La question posée portait sur la caractérisation de manquements graves à l’obligation de jouissance paisible et, partant, sur la résiliation judiciaire du bail et ses suites. Le tribunal retient la gravité des troubles, prononce la résiliation sur le fondement de l’article 1741 du code civil, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation équivalente au loyer et refuse de réduire le délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution. L’exécution provisoire est rappelée de droit.
I. Le sens et le fondement de la décision
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la preuve des manquements
Le juge s’assure d’abord de la régularité et du bien-fondé des prétentions, malgré l’absence de la défenderesse. La règle directrice est clairement posée par l’énoncé précité de l’article 472 du code de procédure civile, qui encadre l’office du juge et évite toute automaticité. S’y ajoutent la charge de la preuve posée par l’article 1353 du code civil et l’exigence probatoire de l’article 9 du code de procédure civile.
Les pièces produites, variées et concordantes, répondent à ces exigences. Le jugement souligne que « Les documents versés au débat, précis et circonstanciés, permettent de démontrer la réalité et la gravité des nuisances invoquées ». Attestations, mains courantes et pétition établissent l’intensité et la répétition des troubles. L’absence de contestation utile de la locataire renforce la crédibilité de l’ensemble, sans dispenser le juge de son appréciation souveraine.
B. La violation de l’obligation de jouissance paisible et la résiliation judiciaire
Le tribunal se fonde sur les textes combinés, spécialement la loi du 6 juillet 1989, les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil. Il rappelle que « le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements ». Le syllogisme est classique et rigoureux.
Les troubles, caractérisés par leur constance et leur gravité, portent atteinte à la tranquillité des autres occupants. La résiliation judiciaire s’en déduit, conformément à l’économie du louage. L’expulsion en constitue la conséquence utile, le juge veillant à ménager les délais légaux d’exécution. L’indemnité d’occupation est fixée dans un quantum usuel et proportionné.
II. Valeur et portée de la solution
A. Proportionnalité de la résiliation et régime de l’occupation post-résiliation
La solution convainc par sa mesure et son respect des garanties procédurales. La preuve des manquements est solide et pluraliste, évitant une motivation stéréotypée. La sanction retenue est cohérente avec la gravité des atteintes subies par le voisinage. L’indemnisation de l’occupation répond à une logique compensatoire, le jugement précisant une référence claire à la valeur locative: « une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ».
La décision rappelle utilement les bornes de l’exécution. En matière d’expulsion, le délai légal de deux mois ne peut être éludé sans circonstances particulières. Ici, le juge motive son refus de réduction de manière explicite, assurant un équilibre entre protection du voisinage et droits de la locataire, malgré les manquements caractérisés.
B. Portée pratique: exécution provisoire, délai légal et sécurité juridique
La portée pratique est nette pour les acteurs du logement social et, plus largement, pour le contentieux locatif. L’exécution des décisions est clarifiée par la réaffirmation selon laquelle « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». Cette règle assure l’effectivité de la sanction, tout en permettant les voies de recours.
Le rappel du délai légal confirme la centralité du contrôle judiciaire de proportionnalité. Le juge affirme qu’« Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». La formule éclaire l’office du juge entre exigence d’apaisement des troubles et prévention des expulsions hâtives. L’ensemble consolide une jurisprudence de méthode: motiver, graduer, exécuter dans le respect des garanties.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Marseille, 16 juin 2025. Une bailleresse sociale avait donné à bail, en 2022, un logement à une locataire. Le voisinage a signalé des nuisances répétées, diurnes et nocturnes, assorties de jets d’objets et de mégots. Plusieurs mises en demeure ont précédé une tentative de médiation, restée vaine. Des attestations, mains courantes et une pétition ont été versées aux débats. Assignée devant le juge des contentieux de la protection, la locataire n’a pas comparu. La bailleresse a demandé la résiliation judiciaire, l’expulsion, une indemnité d’occupation, les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge rappelle qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée ». La question posée portait sur la caractérisation de manquements graves à l’obligation de jouissance paisible et, partant, sur la résiliation judiciaire du bail et ses suites. Le tribunal retient la gravité des troubles, prononce la résiliation sur le fondement de l’article 1741 du code civil, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation équivalente au loyer et refuse de réduire le délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution. L’exécution provisoire est rappelée de droit.
I. Le sens et le fondement de la décision
A. L’office du juge en cas de non-comparution et la preuve des manquements
Le juge s’assure d’abord de la régularité et du bien-fondé des prétentions, malgré l’absence de la défenderesse. La règle directrice est clairement posée par l’énoncé précité de l’article 472 du code de procédure civile, qui encadre l’office du juge et évite toute automaticité. S’y ajoutent la charge de la preuve posée par l’article 1353 du code civil et l’exigence probatoire de l’article 9 du code de procédure civile.
Les pièces produites, variées et concordantes, répondent à ces exigences. Le jugement souligne que « Les documents versés au débat, précis et circonstanciés, permettent de démontrer la réalité et la gravité des nuisances invoquées ». Attestations, mains courantes et pétition établissent l’intensité et la répétition des troubles. L’absence de contestation utile de la locataire renforce la crédibilité de l’ensemble, sans dispenser le juge de son appréciation souveraine.
B. La violation de l’obligation de jouissance paisible et la résiliation judiciaire
Le tribunal se fonde sur les textes combinés, spécialement la loi du 6 juillet 1989, les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil. Il rappelle que « le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements ». Le syllogisme est classique et rigoureux.
Les troubles, caractérisés par leur constance et leur gravité, portent atteinte à la tranquillité des autres occupants. La résiliation judiciaire s’en déduit, conformément à l’économie du louage. L’expulsion en constitue la conséquence utile, le juge veillant à ménager les délais légaux d’exécution. L’indemnité d’occupation est fixée dans un quantum usuel et proportionné.
II. Valeur et portée de la solution
A. Proportionnalité de la résiliation et régime de l’occupation post-résiliation
La solution convainc par sa mesure et son respect des garanties procédurales. La preuve des manquements est solide et pluraliste, évitant une motivation stéréotypée. La sanction retenue est cohérente avec la gravité des atteintes subies par le voisinage. L’indemnisation de l’occupation répond à une logique compensatoire, le jugement précisant une référence claire à la valeur locative: « une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ».
La décision rappelle utilement les bornes de l’exécution. En matière d’expulsion, le délai légal de deux mois ne peut être éludé sans circonstances particulières. Ici, le juge motive son refus de réduction de manière explicite, assurant un équilibre entre protection du voisinage et droits de la locataire, malgré les manquements caractérisés.
B. Portée pratique: exécution provisoire, délai légal et sécurité juridique
La portée pratique est nette pour les acteurs du logement social et, plus largement, pour le contentieux locatif. L’exécution des décisions est clarifiée par la réaffirmation selon laquelle « Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». Cette règle assure l’effectivité de la sanction, tout en permettant les voies de recours.
Le rappel du délai légal confirme la centralité du contrôle judiciaire de proportionnalité. Le juge affirme qu’« Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». La formule éclaire l’office du juge entre exigence d’apaisement des troubles et prévention des expulsions hâtives. L’ensemble consolide une jurisprudence de méthode: motiver, graduer, exécuter dans le respect des garanties.