Tribunal judiciaire de Marseille, le 19 juin 2025, n°24/07282
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Marseille, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 11 septembre 2025. Un bail d’habitation signé en 2017 portait sur un loyer mensuel révisable et des provisions pour charges. Après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2024, la locataire a été assignée en référé le 19 novembre 2024. À l’audience du 19 juin 2025, le bailleur a actualisé sa créance à 436,34 euros et n’a pas combattu la demande de délais. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 19 mai 2024, fixe une indemnité d’occupation, accorde une provision et octroie des délais de paiement assortis de la suspension des effets de la clause. La question posée tenait à l’articulation entre le constat de la résiliation de plein droit pour impayés et le pouvoir d’aménagement du juge par le référé-provision et les délais légaux. La solution conjugue l’office du juge des référés et la protection d’ordre public du locataire, comme l’énoncent les motifs: «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier»; puis, «En conséquence, la clause résolutoire est acquise»; enfin, «Durant les délais de remboursement […] les effets de la clause de résiliation sont suspendus».
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause
A. Les pouvoirs du juge des référés en matière locative La décision rappelle le double fondement procédural. D’une part, l’urgence et l’absence de contestation sérieuse autorisent les mesures utiles, y compris une provision. D’autre part, la compétence spéciale du juge du contentieux de la protection guide l’office en matière de baux d’habitation. Le motif de principe est cité sans détour: «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.» En présence d’un décompte actualisé, la créance s’établit à 436,34 euros, au terme du mois de mai 2025 inclus, ce qui fonde la condamnation provisionnelle. Le raisonnement se conforme à l’article 835 du code de procédure civile et à la charge de la preuve posée par l’article 1353 du code civil.
B. La clause résolutoire de plein droit pour impayés Le juge vérifie les conditions de recevabilité propres aux baux d’habitation. La dénonciation préfectorale préalable à l’audience et l’information de l’organisme payeur des aides ont été produites dans les délais légaux. Dès lors, la règle d’ordre public s’applique: «les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti». Le constat s’impose, «la clause résolutoire est acquise», à effet du 19 mai 2024, en cohérence avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La conséquence est tirée avec mesure: expulsion possible après commandement de quitter les lieux et respect du délai légal d’au moins deux mois, sans réduction, faute de circonstances particulières, selon le motif clair: «Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé.»
II. L’aménagement légal par les délais et la suspension
A. Les critères d’octroi et le calibrage des délais L’octroi de délais repose sur la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et sur un arriéré résiduel modeste. Le juge en déduit une capacité de remboursement limitée mais réelle, et autorise l’échelonnement sur douze mois à raison de 20 euros, la dernière mensualité apurant le solde. La pédagogie procédurale est nette: le défaut d’une seule échéance entraîne la déchéance du terme et rend immédiatement exigible le solde. Cette solution préserve la vocation curative des délais tout en garantissant l’effectivité du recouvrement. Elle concilie l’équilibre contractuel et la finalité sociale du logement, dans le cadre strict de l’article 24 de la loi de 1989.
B. La suspension des effets et ses conséquences pratiques La décision articule la résiliation constatée et sa neutralisation temporaire. Elle précise: «Durant les délais de remboursement […] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si […] la clause […] sera réputée ne pas avoir joué.» La sanction redevient opératoire en cas de défaillance, entraînant l’expulsion, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et le régime légal des meubles. La cohérence du dispositif tient à la hiérarchie des temps: constat de la résiliation, suspension pendant l’exécution des délais, purge définitive en cas de complet apurement, ou reprise automatique des effets contraires. L’ordonnance, exécutoire de plein droit, assure enfin la sécurité juridique des parties dans la phase d’exécution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Marseille, juge des contentieux de la protection, ordonnance de référé du 11 septembre 2025. Un bail d’habitation signé en 2017 portait sur un loyer mensuel révisable et des provisions pour charges. Après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2024, la locataire a été assignée en référé le 19 novembre 2024. À l’audience du 19 juin 2025, le bailleur a actualisé sa créance à 436,34 euros et n’a pas combattu la demande de délais. Le juge déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 19 mai 2024, fixe une indemnité d’occupation, accorde une provision et octroie des délais de paiement assortis de la suspension des effets de la clause. La question posée tenait à l’articulation entre le constat de la résiliation de plein droit pour impayés et le pouvoir d’aménagement du juge par le référé-provision et les délais légaux. La solution conjugue l’office du juge des référés et la protection d’ordre public du locataire, comme l’énoncent les motifs: «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier»; puis, «En conséquence, la clause résolutoire est acquise»; enfin, «Durant les délais de remboursement […] les effets de la clause de résiliation sont suspendus».
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause
A. Les pouvoirs du juge des référés en matière locative
La décision rappelle le double fondement procédural. D’une part, l’urgence et l’absence de contestation sérieuse autorisent les mesures utiles, y compris une provision. D’autre part, la compétence spéciale du juge du contentieux de la protection guide l’office en matière de baux d’habitation. Le motif de principe est cité sans détour: «Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.» En présence d’un décompte actualisé, la créance s’établit à 436,34 euros, au terme du mois de mai 2025 inclus, ce qui fonde la condamnation provisionnelle. Le raisonnement se conforme à l’article 835 du code de procédure civile et à la charge de la preuve posée par l’article 1353 du code civil.
B. La clause résolutoire de plein droit pour impayés
Le juge vérifie les conditions de recevabilité propres aux baux d’habitation. La dénonciation préfectorale préalable à l’audience et l’information de l’organisme payeur des aides ont été produites dans les délais légaux. Dès lors, la règle d’ordre public s’applique: «les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti». Le constat s’impose, «la clause résolutoire est acquise», à effet du 19 mai 2024, en cohérence avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La conséquence est tirée avec mesure: expulsion possible après commandement de quitter les lieux et respect du délai légal d’au moins deux mois, sans réduction, faute de circonstances particulières, selon le motif clair: «Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé.»
II. L’aménagement légal par les délais et la suspension
A. Les critères d’octroi et le calibrage des délais
L’octroi de délais repose sur la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et sur un arriéré résiduel modeste. Le juge en déduit une capacité de remboursement limitée mais réelle, et autorise l’échelonnement sur douze mois à raison de 20 euros, la dernière mensualité apurant le solde. La pédagogie procédurale est nette: le défaut d’une seule échéance entraîne la déchéance du terme et rend immédiatement exigible le solde. Cette solution préserve la vocation curative des délais tout en garantissant l’effectivité du recouvrement. Elle concilie l’équilibre contractuel et la finalité sociale du logement, dans le cadre strict de l’article 24 de la loi de 1989.
B. La suspension des effets et ses conséquences pratiques
La décision articule la résiliation constatée et sa neutralisation temporaire. Elle précise: «Durant les délais de remboursement […] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si […] la clause […] sera réputée ne pas avoir joué.» La sanction redevient opératoire en cas de défaillance, entraînant l’expulsion, l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et le régime légal des meubles. La cohérence du dispositif tient à la hiérarchie des temps: constat de la résiliation, suspension pendant l’exécution des délais, purge définitive en cas de complet apurement, ou reprise automatique des effets contraires. L’ordonnance, exécutoire de plein droit, assure enfin la sécurité juridique des parties dans la phase d’exécution.