Tribunal judiciaire de Marseille, le 19 juin 2025, n°25/00083
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 11 septembre 2025, l’ordonnance statue en référé sur un bail d’habitation conclu en 2017. Le bien a été acquis par un nouveau bailleur en 2022, qui a délivré en 2024 un commandement visant clause résolutoire et justification d’assurance habitation.
La procédure est régulière. La notification à la CCAPEX date de septembre 2024, l’assignation de décembre 2024, la dénonciation à l’autorité préfectorale du même jour, l’audience de juin 2025. Le bailleur demande la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision. Le locataire sollicite le rejet des demandes, la suspension de la clause résolutoire et un délai de départ.
La question posée tient à l’office du juge des référés face à une dette locative et à l’absence de justification d’assurance dans le délai légal, ainsi qu’à la régularité du commandement. Il s’agit aussi de savoir si la clause résolutoire peut être suspendue lorsque le manquement porte sur l’assurance, et si des délais pour quitter les lieux doivent être accordés.
Le juge déclare l’action recevable, retient l’absence de contestation sérieuse sur la dette actualisée et le défaut d’assurance non régularisé, constate la résiliation au 17 octobre 2024, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation, alloue une provision de 12 818,68 euros et rejette la suspension de la clause ainsi que les délais. Il énonce notamment que « l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté » et que « la clause résolutoire est acquise ».
I. L’office du juge des référés et la mécanique de la clause résolutoire
A. L’absence de contestation sérieuse et l’allocation d’une provision
Le juge rappelle son office en matière de référé, fondé sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il précise que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Cette formule permet de statuer rapidement sur la créance locative, dès lors qu’un décompte actualisé, purgé des frais non justifiés, est produit et qu’aucune contestation pertinente n’est articulée.
La décision définit utilement la notion opératoire de contestation sérieuse. Elle retient qu’une difficulté est sérieuse lorsqu’elle « implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces » et que, inversement, « ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ». Appliquées au décompte, ces propositions conduisent à accorder la provision sur la dette arrêtée au 1er juin 2025, intérêts suivant la chronologie indiquée.
La démarche est cohérente. L’obligation de paiement des loyers et charges se rattache au cœur du bail, et le juge vérifie l’existence, la précision du décompte, et l’absence d’éléments sérieux de remise en cause. La provision est alors ordonnée dans des termes mesurés, après exclusion de postes non justifiés.
B. Le défaut d’assurance et l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge apprécie la régularité du commandement, en se référant aux exigences de la loi du 6 juillet 1989. Il retient qu’un commandement « doit contenir un décompte précis des sommes dues […] avec ventilation du loyer et des provisions pour charges » et « le montant mensuel du loyer et des charges ». Il ajoute, de manière classique, qu’un acte « notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ».
Cette approche écarte utilement une contestation formelle, en soulignant la présence des mentions requises dans le commandement de septembre 2024. Surtout, l’ordonnance constate l’absence de justification d’assurance dans le mois de la signification, manquement autonome expressément visé. La formule est nette : « En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 17 octobre 2024 ». La sanction fait corps avec l’ordre public de protection de la loi de 1989, qui prévoit une neutralisation temporaire de la clause pour la dette, sans affecter l’exigence d’assurance non régularisée.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. Une solution juridiquement solide, articulée à l’ordre public locatif
La décision articule correctement les textes de procédure et la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que le délai de régularisation attaché au commandement constitue « un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». Toutefois, la neutralisation ne vaut que pour le manquement corrigé. Le défaut d’assurance, persistant, empêche la suspension des effets de la clause. Le juge énonce ainsi que « la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée ».
La valeur de l’arrêt réside dans cette dissociation claire des fondements. Le manquement relatif à l’assurance est d’ordre public et distinct de la dette. La régularisation partielle, limitée au paiement, demeure insuffisante si l’assurance n’est pas justifiée. L’économie du dispositif en découle avec logique : constat de la résiliation, expulsion post-commande de quitter les lieux, indemnité d’occupation au loyer et charges.
La motivation, brève mais précise, satisfait aux exigences du référé. Elle s’en tient à l’évidence de l’obligation et à la constance du manquement. Le contrôle de proportion consiste, pour partie, à maintenir le délai légal de deux mois prévu par les textes d’exécution, qui « n’est ni réduit ni supprimé » faute de circonstances spéciales.
B. Une portée pratique marquée sur la sécurité contractuelle et les contentieux futurs
La portée principale tient au rappel utile des exigences de contenu du commandement. La solution confirme qu’un écart chiffré n’emporte pas nullité, l’acte restant valable « jusqu’à due concurrence ». Cette affirmation évite des contentieux dilatoires, tout en incitant à une rigueur accrue des décomptes. Elle consolide l’idée d’un instrument de mise en demeure efficace et proportionné.
La décision renforce aussi le caractère impératif de l’assurance locative. À défaut de justification dans le délai, la clause produit ses effets, indépendamment d’éventuels délais de paiement. La formule, ferme, sert d’avertissement procédural et matériel aux occupants comme aux bailleurs. Elle clarifie le champ d’application des suspensions prévues par l’article 24 de la loi de 1989.
Enfin, l’ordonnance éclaire l’octroi des délais pour quitter les lieux. L’absence de diligences de relogement et la situation objective retenue justifient le rejet, dans la limite des critères légaux. Le juge rappelle implicitement que l’équilibre de l’exécution réside déjà dans le délai légal de l’article L. 412-1, dont le maintien s’impose. La mesure se lit dans une phrase sobre : « Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». Elle scelle une solution prévisible et immédiatement opérationnelle.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 11 septembre 2025, l’ordonnance statue en référé sur un bail d’habitation conclu en 2017. Le bien a été acquis par un nouveau bailleur en 2022, qui a délivré en 2024 un commandement visant clause résolutoire et justification d’assurance habitation.
La procédure est régulière. La notification à la CCAPEX date de septembre 2024, l’assignation de décembre 2024, la dénonciation à l’autorité préfectorale du même jour, l’audience de juin 2025. Le bailleur demande la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision. Le locataire sollicite le rejet des demandes, la suspension de la clause résolutoire et un délai de départ.
La question posée tient à l’office du juge des référés face à une dette locative et à l’absence de justification d’assurance dans le délai légal, ainsi qu’à la régularité du commandement. Il s’agit aussi de savoir si la clause résolutoire peut être suspendue lorsque le manquement porte sur l’assurance, et si des délais pour quitter les lieux doivent être accordés.
Le juge déclare l’action recevable, retient l’absence de contestation sérieuse sur la dette actualisée et le défaut d’assurance non régularisé, constate la résiliation au 17 octobre 2024, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation, alloue une provision de 12 818,68 euros et rejette la suspension de la clause ainsi que les délais. Il énonce notamment que « l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté » et que « la clause résolutoire est acquise ».
I. L’office du juge des référés et la mécanique de la clause résolutoire
A. L’absence de contestation sérieuse et l’allocation d’une provision
Le juge rappelle son office en matière de référé, fondé sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il précise que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Cette formule permet de statuer rapidement sur la créance locative, dès lors qu’un décompte actualisé, purgé des frais non justifiés, est produit et qu’aucune contestation pertinente n’est articulée.
La décision définit utilement la notion opératoire de contestation sérieuse. Elle retient qu’une difficulté est sérieuse lorsqu’elle « implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces » et que, inversement, « ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ». Appliquées au décompte, ces propositions conduisent à accorder la provision sur la dette arrêtée au 1er juin 2025, intérêts suivant la chronologie indiquée.
La démarche est cohérente. L’obligation de paiement des loyers et charges se rattache au cœur du bail, et le juge vérifie l’existence, la précision du décompte, et l’absence d’éléments sérieux de remise en cause. La provision est alors ordonnée dans des termes mesurés, après exclusion de postes non justifiés.
B. Le défaut d’assurance et l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge apprécie la régularité du commandement, en se référant aux exigences de la loi du 6 juillet 1989. Il retient qu’un commandement « doit contenir un décompte précis des sommes dues […] avec ventilation du loyer et des provisions pour charges » et « le montant mensuel du loyer et des charges ». Il ajoute, de manière classique, qu’un acte « notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ».
Cette approche écarte utilement une contestation formelle, en soulignant la présence des mentions requises dans le commandement de septembre 2024. Surtout, l’ordonnance constate l’absence de justification d’assurance dans le mois de la signification, manquement autonome expressément visé. La formule est nette : « En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 17 octobre 2024 ». La sanction fait corps avec l’ordre public de protection de la loi de 1989, qui prévoit une neutralisation temporaire de la clause pour la dette, sans affecter l’exigence d’assurance non régularisée.
II. La valeur de la solution et sa portée pratique
A. Une solution juridiquement solide, articulée à l’ordre public locatif
La décision articule correctement les textes de procédure et la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que le délai de régularisation attaché au commandement constitue « un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». Toutefois, la neutralisation ne vaut que pour le manquement corrigé. Le défaut d’assurance, persistant, empêche la suspension des effets de la clause. Le juge énonce ainsi que « la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée ».
La valeur de l’arrêt réside dans cette dissociation claire des fondements. Le manquement relatif à l’assurance est d’ordre public et distinct de la dette. La régularisation partielle, limitée au paiement, demeure insuffisante si l’assurance n’est pas justifiée. L’économie du dispositif en découle avec logique : constat de la résiliation, expulsion post-commande de quitter les lieux, indemnité d’occupation au loyer et charges.
La motivation, brève mais précise, satisfait aux exigences du référé. Elle s’en tient à l’évidence de l’obligation et à la constance du manquement. Le contrôle de proportion consiste, pour partie, à maintenir le délai légal de deux mois prévu par les textes d’exécution, qui « n’est ni réduit ni supprimé » faute de circonstances spéciales.
B. Une portée pratique marquée sur la sécurité contractuelle et les contentieux futurs
La portée principale tient au rappel utile des exigences de contenu du commandement. La solution confirme qu’un écart chiffré n’emporte pas nullité, l’acte restant valable « jusqu’à due concurrence ». Cette affirmation évite des contentieux dilatoires, tout en incitant à une rigueur accrue des décomptes. Elle consolide l’idée d’un instrument de mise en demeure efficace et proportionné.
La décision renforce aussi le caractère impératif de l’assurance locative. À défaut de justification dans le délai, la clause produit ses effets, indépendamment d’éventuels délais de paiement. La formule, ferme, sert d’avertissement procédural et matériel aux occupants comme aux bailleurs. Elle clarifie le champ d’application des suspensions prévues par l’article 24 de la loi de 1989.
Enfin, l’ordonnance éclaire l’octroi des délais pour quitter les lieux. L’absence de diligences de relogement et la situation objective retenue justifient le rejet, dans la limite des critères légaux. Le juge rappelle implicitement que l’équilibre de l’exécution réside déjà dans le délai légal de l’article L. 412-1, dont le maintien s’impose. La mesure se lit dans une phrase sobre : « Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». Elle scelle une solution prévisible et immédiatement opérationnelle.