Tribunal judiciaire de Marseille, le 19 juin 2025, n°25/02475
Tribunal judiciaire de Marseille, ordonnance de référé du 11 septembre 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 24 mars 2023 pour un loyer mensuel révisable de 750 euros, assorti de 30 euros de provisions. Des impayés et l’absence de justification d’assurance ont conduit à un commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 février 2025. Assignés en référé devant le juge des contentieux de la protection, les locataires n’ont pas comparu, tandis que le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision sur la dette. La question posée tenait aux conditions et aux effets de la clause résolutoire en référé, ainsi qu’aux pouvoirs du juge pour ordonner les mesures utiles malgré la non‑comparution. Le juge rappelle qu’« il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état » et que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Constatant le défaut de régularisation, il énonce que « la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 mars 2025 », ordonne l’expulsion après les délais légaux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et accorde une provision sur la dette locative.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Les conditions textuelles et factuelles de déclenchement
Le juge s’appuie sur les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, complémentaires, pour apprécier impayés et assurance. Il souligne le caractère protecteur du régime en rappelant que « le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». En l’espèce, aucun paiement intégral ni attestation d’assurance n’ayant été fournis dans le mois, la défaillance persiste. Le motif est net lorsque l’ordonnance retient encore que « les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées », ce qui suffit à faire jouer la clause de plein droit. L’articulation des manquements retenus, cumulant impayés et absence d’assurance, renforce le constat d’inexécution au sens de l’article 1353 du code civil.
B. Les pouvoirs du juge des référés et les effets prononcés
Le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile fonde l’intervention rapide et proportionnée. L’ordonnance se réfère aussi à l’article 472 du code de procédure civile, rappelant qu’« il est néanmoins statué sur le fond » et que le juge ne fait droit qu’aux demandes « régulières, recevables, et bien fondées ». La résiliation est donc constatée, l’expulsion ordonnée dans le respect du délai légal, le juge précisant qu’« aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». Le sort des biens est sécurisé par le renvoi à l’article L. 433‑1 du code des procédures civiles d’exécution, et l’exécution est assurée puisque « les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ». L’indemnité d’occupation, fixée « au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi », évite toute lacune indemnitaire pendant l’occupation sans titre.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. Une solution juridiquement cohérente et mesurée
La motivation s’inscrit dans le droit positif en conciliant célérité et garanties. D’une part, l’ordre public de protection est respecté par la neutralisation temporaire des effets de la clause et par le maintien des délais d’expulsion. D’autre part, l’exigence probatoire demeure classique et ferme au regard de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la régularisation n’étant pas déplacée. La référence explicite au pouvoir de provision du juge des référés s’accorde avec l’objectif de prévenir l’aggravation de la dette. L’économie d’ensemble apparaît équilibrée, car la rigueur du constat de résiliation se double d’un strict respect des délais du code des procédures civiles d’exécution.
B. Des enseignements pratiques sur la conduite du contentieux locatif
L’ordonnance illustre un référé utile à la maîtrise des risques lorsque l’obligation est peu contestable. Le rappel des textes de procédure permet de statuer malgré l’absence de comparution, tout en encadrant les demandes par la régularité et le bien‑fondé. La fixation de l’indemnité d’occupation sur la base du loyer contractuel sécurise la liquidité du poste indemnitaire pendant la période post‑résiliation. Surtout, la solution confirme que la provision suppose un décompte précis et à jour, à défaut duquel la contestation sérieuse renaîtrait. L’équilibre atteint entre rapidité, protection minimale du locataire et sécurité du bailleur offre un cadre clair pour les instances à venir fondées sur des manquements objectivables.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Tribunal judiciaire de Marseille, ordonnance de référé du 11 septembre 2025. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 24 mars 2023 pour un loyer mensuel révisable de 750 euros, assorti de 30 euros de provisions. Des impayés et l’absence de justification d’assurance ont conduit à un commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 février 2025. Assignés en référé devant le juge des contentieux de la protection, les locataires n’ont pas comparu, tandis que le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision sur la dette. La question posée tenait aux conditions et aux effets de la clause résolutoire en référé, ainsi qu’aux pouvoirs du juge pour ordonner les mesures utiles malgré la non‑comparution. Le juge rappelle qu’« il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état » et que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Constatant le défaut de régularisation, il énonce que « la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 mars 2025 », ordonne l’expulsion après les délais légaux, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et accorde une provision sur la dette locative.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. Les conditions textuelles et factuelles de déclenchement
Le juge s’appuie sur les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, complémentaires, pour apprécier impayés et assurance. Il souligne le caractère protecteur du régime en rappelant que « le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». En l’espèce, aucun paiement intégral ni attestation d’assurance n’ayant été fournis dans le mois, la défaillance persiste. Le motif est net lorsque l’ordonnance retient encore que « les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées », ce qui suffit à faire jouer la clause de plein droit. L’articulation des manquements retenus, cumulant impayés et absence d’assurance, renforce le constat d’inexécution au sens de l’article 1353 du code civil.
B. Les pouvoirs du juge des référés et les effets prononcés
Le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile fonde l’intervention rapide et proportionnée. L’ordonnance se réfère aussi à l’article 472 du code de procédure civile, rappelant qu’« il est néanmoins statué sur le fond » et que le juge ne fait droit qu’aux demandes « régulières, recevables, et bien fondées ». La résiliation est donc constatée, l’expulsion ordonnée dans le respect du délai légal, le juge précisant qu’« aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois […] soit réduit ou supprimé ». Le sort des biens est sécurisé par le renvoi à l’article L. 433‑1 du code des procédures civiles d’exécution, et l’exécution est assurée puisque « les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ». L’indemnité d’occupation, fixée « au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi », évite toute lacune indemnitaire pendant l’occupation sans titre.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. Une solution juridiquement cohérente et mesurée
La motivation s’inscrit dans le droit positif en conciliant célérité et garanties. D’une part, l’ordre public de protection est respecté par la neutralisation temporaire des effets de la clause et par le maintien des délais d’expulsion. D’autre part, l’exigence probatoire demeure classique et ferme au regard de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la régularisation n’étant pas déplacée. La référence explicite au pouvoir de provision du juge des référés s’accorde avec l’objectif de prévenir l’aggravation de la dette. L’économie d’ensemble apparaît équilibrée, car la rigueur du constat de résiliation se double d’un strict respect des délais du code des procédures civiles d’exécution.
B. Des enseignements pratiques sur la conduite du contentieux locatif
L’ordonnance illustre un référé utile à la maîtrise des risques lorsque l’obligation est peu contestable. Le rappel des textes de procédure permet de statuer malgré l’absence de comparution, tout en encadrant les demandes par la régularité et le bien‑fondé. La fixation de l’indemnité d’occupation sur la base du loyer contractuel sécurise la liquidité du poste indemnitaire pendant la période post‑résiliation. Surtout, la solution confirme que la provision suppose un décompte précis et à jour, à défaut duquel la contestation sérieuse renaîtrait. L’équilibre atteint entre rapidité, protection minimale du locataire et sécurité du bailleur offre un cadre clair pour les instances à venir fondées sur des manquements objectivables.