Tribunal judiciaire de Marseille, le 23 juin 2025, n°24/04361
Tribunal judiciaire de Marseille, 23 juin 2025. Le juge des contentieux de la protection statue sur les effets d’un congé pour vendre régulièrement notifié et sur les mesures consécutives à l’expiration du bail, notamment l’expulsion, l’astreinte, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La question posée porte sur la validité du congé remis en main propre et, surtout, sur la déchéance du titre d’occupation à l’échéance, ainsi que sur l’office du juge à l’égard des demandes accessoires.
Les faits tiennent à un bail d’habitation conclu en août 2020 pour un logement familial, assorti d’un loyer et de provisions sur charges. Un congé pour vendre a été délivré en septembre 2022 avec offre de vente, description du bien et mentions légales. Le droit de préemption n’a pas été exercé. La locataire s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme contractuel.
La procédure a été engagée par assignation aux fins de constat de la déchéance de tout titre, expulsion, astreinte, indemnité d’occupation, dépens et frais irrépétibles. À l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes, hormis celles dirigées contre le cotitulaire parti entre-temps. La locataire n’a pas contesté la validité du congé ni le principe de l’expulsion, a demandé l’écartement de l’astreinte, le bénéfice des délais légaux et la non-exécution provisoire. Le juge a retenu la validité du congé, ordonné l’expulsion après délai légal, fixé l’indemnité d’occupation, refusé l’astreinte, mis les dépens à la charge de la défenderesse et rappelé l’exécution provisoire.
La question de droit tient, d’abord, à l’effet extinctif attaché au congé pour vente conforme à la loi du 6 juillet 1989, ensuite, à l’opportunité d’une astreinte en présence d’une indemnité d’occupation, enfin, à l’articulation des délais légaux avec l’exécution provisoire. La solution s’appuie sur des énoncés précis: «A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.»; «Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.»; «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»; «Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.»; «Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation.»; «l’exécution provisoire est de droit.»
I. La validation du congé pour vente et ses effets
A. Les exigences formelles et probatoires du congé régulier Le juge rappelle le cadre normatif de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989: notification par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre, et mentions substantielles de l’offre. La motivation cite que «Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.» Elle précise encore que «Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.» La référence à l’article 114 du code de procédure civile circonscrit le contrôle des vices de forme: «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»
La décision confronte ces règles aux pièces: remise en main propre, rappel du motif, offre complète, reproduction des dispositions légales. L’absence de contestation de la locataire achève de sécuriser la régularité. Aucun grief n’est articulé, si bien que le contrôle de forme demeure sans incidence. L’office du juge se borne à vérifier l’intégralité des mentions et la date d’effet, sans étendre l’examen au-delà des exigences prévues.
B. La déchéance du titre et l’organisation de la reprise des lieux Le juge articule l’effet extinctif attaché au congé et la mise en œuvre des voies d’exécution. Il énonce en termes généraux que «A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.» Puis il constate, au vu de la date contractuelle et de l’absence de levée de l’option d’achat, que «le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 14 août 2023 à minuit.»
L’ordonnance de quitter les lieux s’inscrit dans le cadre des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge souligne qu’«Il n’est pas demandé […] que le délai de deux mois […] comme celui […] pour la trêve hivernale soient réduits ou supprimés.» La reprise est ainsi ordonnée avec respect des délais protecteurs et du sort du mobilier, conformément aux articles L. 433-1 et suivants, ce qui équilibre la protection du créancier et la sauvegarde des droits du débiteur.
II. L’office du juge face aux mesures accessoires
A. Le refus d’astreinte au profit d’une indemnisation intégrale et mesurée Le maintien sans droit ni titre fonde la responsabilité délictuelle du preneur. Le juge le rappelle nettement: «Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.» La réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation, dont «Il revient au juge de fixer le montant», apprécié souverainement. En l’espèce, la fixation à neuf cents euros, indexée sur l’économie du bail initial, traduit une approche proportionnée et réparatrice.
Dès lors, l’astreinte apparaît superflue. La motivation le consacre: «il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.» Le juge précise l’objectif de l’astreinte au regard du code des procédures civiles d’exécution et ajoute que «la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfaisant déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.» Cette économie de moyens évite la double contrainte pécuniaire et maintient la cohérence entre fonction comminatoire et fonction réparatrice.
B. Délais légaux, exécution provisoire et portée pratique de la solution La décision ménage les délais d’expulsion et la trêve hivernale, faute de demande de réduction. Elle organise une exécution graduée, conforme aux articles L. 412-1 et L. 412-6. Sur l’exécution provisoire, le rappel de principe est limpide: «l’exécution provisoire est de droit.» Aucune circonstance particulière ne commande de l’écarter, d’autant que la locataire a déjà bénéficié d’un allongement de fait. Le contentieux reste ainsi dans le sillage des textes, sans atténuation jurisprudentielle non prévue.
La portée est double. D’une part, la solution confirme une lecture ferme de l’article 15 de la loi de 1989, où le respect des formes et délais justifie la déchéance du titre. D’autre part, elle illustre une pratique mesurée des accessoires: refus d’astreinte en présence d’une indemnité d’occupation efficace, maintien des délais protecteurs, mobilisation de l’exécution provisoire de plein droit. La balance entre droit de propriété et vulnérabilité locative est assurée par les instruments légaux, sans transposition d’exceptions extra-textuelles. L’arrêt, d’espèce, s’inscrit dans une ligne constante et offre une grille claire pour la mise en œuvre des congés pour vendre.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Marseille, 23 juin 2025. Le juge des contentieux de la protection statue sur les effets d’un congé pour vendre régulièrement notifié et sur les mesures consécutives à l’expiration du bail, notamment l’expulsion, l’astreinte, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire. La question posée porte sur la validité du congé remis en main propre et, surtout, sur la déchéance du titre d’occupation à l’échéance, ainsi que sur l’office du juge à l’égard des demandes accessoires.
Les faits tiennent à un bail d’habitation conclu en août 2020 pour un logement familial, assorti d’un loyer et de provisions sur charges. Un congé pour vendre a été délivré en septembre 2022 avec offre de vente, description du bien et mentions légales. Le droit de préemption n’a pas été exercé. La locataire s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme contractuel.
La procédure a été engagée par assignation aux fins de constat de la déchéance de tout titre, expulsion, astreinte, indemnité d’occupation, dépens et frais irrépétibles. À l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes, hormis celles dirigées contre le cotitulaire parti entre-temps. La locataire n’a pas contesté la validité du congé ni le principe de l’expulsion, a demandé l’écartement de l’astreinte, le bénéfice des délais légaux et la non-exécution provisoire. Le juge a retenu la validité du congé, ordonné l’expulsion après délai légal, fixé l’indemnité d’occupation, refusé l’astreinte, mis les dépens à la charge de la défenderesse et rappelé l’exécution provisoire.
La question de droit tient, d’abord, à l’effet extinctif attaché au congé pour vente conforme à la loi du 6 juillet 1989, ensuite, à l’opportunité d’une astreinte en présence d’une indemnité d’occupation, enfin, à l’articulation des délais légaux avec l’exécution provisoire. La solution s’appuie sur des énoncés précis: «A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.»; «Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.»; «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»; «Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.»; «Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation.»; «l’exécution provisoire est de droit.»
I. La validation du congé pour vente et ses effets
A. Les exigences formelles et probatoires du congé régulier
Le juge rappelle le cadre normatif de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989: notification par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre, et mentions substantielles de l’offre. La motivation cite que «Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.» Elle précise encore que «Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.» La référence à l’article 114 du code de procédure civile circonscrit le contrôle des vices de forme: «La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.»
La décision confronte ces règles aux pièces: remise en main propre, rappel du motif, offre complète, reproduction des dispositions légales. L’absence de contestation de la locataire achève de sécuriser la régularité. Aucun grief n’est articulé, si bien que le contrôle de forme demeure sans incidence. L’office du juge se borne à vérifier l’intégralité des mentions et la date d’effet, sans étendre l’examen au-delà des exigences prévues.
B. La déchéance du titre et l’organisation de la reprise des lieux
Le juge articule l’effet extinctif attaché au congé et la mise en œuvre des voies d’exécution. Il énonce en termes généraux que «A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.» Puis il constate, au vu de la date contractuelle et de l’absence de levée de l’option d’achat, que «le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 14 août 2023 à minuit.»
L’ordonnance de quitter les lieux s’inscrit dans le cadre des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge souligne qu’«Il n’est pas demandé […] que le délai de deux mois […] comme celui […] pour la trêve hivernale soient réduits ou supprimés.» La reprise est ainsi ordonnée avec respect des délais protecteurs et du sort du mobilier, conformément aux articles L. 433-1 et suivants, ce qui équilibre la protection du créancier et la sauvegarde des droits du débiteur.
II. L’office du juge face aux mesures accessoires
A. Le refus d’astreinte au profit d’une indemnisation intégrale et mesurée
Le maintien sans droit ni titre fonde la responsabilité délictuelle du preneur. Le juge le rappelle nettement: «Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.» La réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation, dont «Il revient au juge de fixer le montant», apprécié souverainement. En l’espèce, la fixation à neuf cents euros, indexée sur l’économie du bail initial, traduit une approche proportionnée et réparatrice.
Dès lors, l’astreinte apparaît superflue. La motivation le consacre: «il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.» Le juge précise l’objectif de l’astreinte au regard du code des procédures civiles d’exécution et ajoute que «la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfaisant déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.» Cette économie de moyens évite la double contrainte pécuniaire et maintient la cohérence entre fonction comminatoire et fonction réparatrice.
B. Délais légaux, exécution provisoire et portée pratique de la solution
La décision ménage les délais d’expulsion et la trêve hivernale, faute de demande de réduction. Elle organise une exécution graduée, conforme aux articles L. 412-1 et L. 412-6. Sur l’exécution provisoire, le rappel de principe est limpide: «l’exécution provisoire est de droit.» Aucune circonstance particulière ne commande de l’écarter, d’autant que la locataire a déjà bénéficié d’un allongement de fait. Le contentieux reste ainsi dans le sillage des textes, sans atténuation jurisprudentielle non prévue.
La portée est double. D’une part, la solution confirme une lecture ferme de l’article 15 de la loi de 1989, où le respect des formes et délais justifie la déchéance du titre. D’autre part, elle illustre une pratique mesurée des accessoires: refus d’astreinte en présence d’une indemnité d’occupation efficace, maintien des délais protecteurs, mobilisation de l’exécution provisoire de plein droit. La balance entre droit de propriété et vulnérabilité locative est assurée par les instruments légaux, sans transposition d’exceptions extra-textuelles. L’arrêt, d’espèce, s’inscrit dans une ligne constante et offre une grille claire pour la mise en œuvre des congés pour vendre.