Tribunal judiciaire de Marseille, le 23 juin 2025, n°24/07628
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 28 avril 2025. Il s’agissait pour un bailleur professionnel et sa caution d’obtenir la résiliation d’un bail étudiant pour défaut de paiement des loyers. La locataire, étudiante, reconnaissait les impayés mais avait repris le règlement des loyers courants et proposait un échéancier pour l’arriéré. Les premiers juges ont rejeté la demande en résiliation tout en condamnant la locataire au paiement des sommes dues, assorties d’un échelonnement. La question se posait de savoir si, en présence d’impayés répétés mais d’une reprise des paiements, le manquement du locataire conservait un caractère suffisamment grave pour justifier la rupture du bail. Le tribunal a estimé que non, refusant ainsi la résiliation.
Le sens de cette décision réside dans l’appréciation concrète de la gravité du manquement. Le juge rappelle que le défaut de paiement du loyer peut fonder une résiliation aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, « à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave ». Il opère une pondération entre l’obligation essentielle de payer et les circonstances de l’espèce. Il relève ainsi les irrégularités de paiement, les retards et les défauts partiels ou totaux sur une période significative. Cependant, il constate également que la locataire « a repris depuis le paiement intégral du loyer » et « tente manifestement d’apurer sa dette sans avoir attendu le jugement ». Cette reprise des paiements et la volonté de régularisation constituent des éléments atténuants essentiels. Le juge intègre enfin dans son analyse la nature des parties et le contexte économique. Il note que le bailleur est « un professionnel de l’immobilier, personne morale, bénéficiant en outre d’une garantie loyer impayés », tandis que le logement est un studio étudiant. Cette approche globale conduit à la conclusion que les manquements « ne présentent pas un caractère de gravité suffisant au moment de l’audience ». La solution consacre une interprétation restrictive de la gravité du manquement, subordonnant la résiliation à une appréciation in concreto à la date des débats.
La valeur de ce raisonnement mérite une analyse critique nuancée. D’un côté, la décision témoigne d’une recherche d’équité et de proportionnalité, protégeant la locataire étudiante d’une expulsion pour un arriéré en voie d’apurement. Elle applique avec humanité les pouvoirs d’appréciation du juge du contentieux de la protection. Elle évite une rupture brutale du lien contractuel alors que la situation semble se rétablir. D’un autre côté, cette solution peut sembler fragiliser la sécurité des contrats. Le bailleur a subi des impayés répétés sur une longue durée, nécessitant l’intervention d’une caution. Le fait que le bailleur soit un professionnel assuré ne devrait peut-être pas minorer la gravité objective des manquements contractuels. Certains pourraient y voir une forme de transfert du risque économique vers le bailleur, au détriment du principe pacta sunt servanda. La décision opère un choix politique fort en privilégiant la protection de l’occupant dans son logement, fût-il étudiant et locataire d’un meublé, sur la sanction stricte de l’inexécution.
La portée de ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence déjà attentive aux circonstances. Elle renforce une tendance à refuser la résiliation lorsque le locataire démontre une volonté sincère de régularisation. L’octroi d’un échelonnement judiciaire pour le paiement de l’arriéré, en application de l’article 1343-5 du code civil, complète cette logique de maintien dans les lieux. Toutefois, cette décision reste probablement une décision d’espèce. Son caractère très factuel, intégrant la nature des parties, le montant modeste du loyer et la reprise effective des paiements, limite sa portée générale. Elle n’énonce pas un principe nouveau mais illustre l’étendue du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond pour apprécier la gravité d’un manquement. Elle rappelle surtout que la résiliation pour inexécution n’est pas automatique, même en matière de bail, et que le juge doit toujours vérifier si la sanction est proportionnée à la faute commise.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 28 avril 2025. Il s’agissait pour un bailleur professionnel et sa caution d’obtenir la résiliation d’un bail étudiant pour défaut de paiement des loyers. La locataire, étudiante, reconnaissait les impayés mais avait repris le règlement des loyers courants et proposait un échéancier pour l’arriéré. Les premiers juges ont rejeté la demande en résiliation tout en condamnant la locataire au paiement des sommes dues, assorties d’un échelonnement. La question se posait de savoir si, en présence d’impayés répétés mais d’une reprise des paiements, le manquement du locataire conservait un caractère suffisamment grave pour justifier la rupture du bail. Le tribunal a estimé que non, refusant ainsi la résiliation.
Le sens de cette décision réside dans l’appréciation concrète de la gravité du manquement. Le juge rappelle que le défaut de paiement du loyer peut fonder une résiliation aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, « à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave ». Il opère une pondération entre l’obligation essentielle de payer et les circonstances de l’espèce. Il relève ainsi les irrégularités de paiement, les retards et les défauts partiels ou totaux sur une période significative. Cependant, il constate également que la locataire « a repris depuis le paiement intégral du loyer » et « tente manifestement d’apurer sa dette sans avoir attendu le jugement ». Cette reprise des paiements et la volonté de régularisation constituent des éléments atténuants essentiels. Le juge intègre enfin dans son analyse la nature des parties et le contexte économique. Il note que le bailleur est « un professionnel de l’immobilier, personne morale, bénéficiant en outre d’une garantie loyer impayés », tandis que le logement est un studio étudiant. Cette approche globale conduit à la conclusion que les manquements « ne présentent pas un caractère de gravité suffisant au moment de l’audience ». La solution consacre une interprétation restrictive de la gravité du manquement, subordonnant la résiliation à une appréciation in concreto à la date des débats.
La valeur de ce raisonnement mérite une analyse critique nuancée. D’un côté, la décision témoigne d’une recherche d’équité et de proportionnalité, protégeant la locataire étudiante d’une expulsion pour un arriéré en voie d’apurement. Elle applique avec humanité les pouvoirs d’appréciation du juge du contentieux de la protection. Elle évite une rupture brutale du lien contractuel alors que la situation semble se rétablir. D’un autre côté, cette solution peut sembler fragiliser la sécurité des contrats. Le bailleur a subi des impayés répétés sur une longue durée, nécessitant l’intervention d’une caution. Le fait que le bailleur soit un professionnel assuré ne devrait peut-être pas minorer la gravité objective des manquements contractuels. Certains pourraient y voir une forme de transfert du risque économique vers le bailleur, au détriment du principe pacta sunt servanda. La décision opère un choix politique fort en privilégiant la protection de l’occupant dans son logement, fût-il étudiant et locataire d’un meublé, sur la sanction stricte de l’inexécution.
La portée de ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence déjà attentive aux circonstances. Elle renforce une tendance à refuser la résiliation lorsque le locataire démontre une volonté sincère de régularisation. L’octroi d’un échelonnement judiciaire pour le paiement de l’arriéré, en application de l’article 1343-5 du code civil, complète cette logique de maintien dans les lieux. Toutefois, cette décision reste probablement une décision d’espèce. Son caractère très factuel, intégrant la nature des parties, le montant modeste du loyer et la reprise effective des paiements, limite sa portée générale. Elle n’énonce pas un principe nouveau mais illustre l’étendue du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond pour apprécier la gravité d’un manquement. Elle rappelle surtout que la résiliation pour inexécution n’est pas automatique, même en matière de bail, et que le juge doit toujours vérifier si la sanction est proportionnée à la faute commise.