Tribunal judiciaire de Marseille, le 24 juin 2025, n°24/01130
Le Tribunal judiciaire de Marseille, 24 juin 2025, 3e chambre civile, section A, statue sur des nuisances acoustiques alléguées dans un logement acquis en l’état futur d’achèvement. Après la livraison en avril 2019, l’acquéreur se plaint de bruits provenant de l’appartement supérieur. Deux expertises acoustiques sont diligentées, puis une expertise judiciaire est ordonnée en référé.
Sur assignation au fond en janvier 2024, l’acquéreur recherche la responsabilité du promoteur-vendeur, tandis que l’occupant de l’étage supérieur sollicite uniquement une indemnité au titre de l’article 700. Le tribunal corrige une erreur de désignation des défendeurs. Il refuse l’opposabilité à un tiers: « Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, cette société n’étant pas dans la cause ». La question porte sur l’engagement du promoteur-vendeur, malgré la conformité aux seuils réglementaires, lorsqu’un pont phonique génère une émergence perturbatrice objectivée par expertise. Le jugement retient la faute contractuelle sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, et indemnise le trouble de jouissance et les frais exposés. Le tribunal énonce expressément: « Il s’agit d’une faute contractuelle, qui induit un préjudice ».
I. La consécration d’une responsabilité contractuelle malgré la conformité acoustique
A. Des constatations techniques révélant une émergence perturbatrice
Le rapport judiciaire établit une ambiance sonore résiduelle très basse, rendant perceptibles des bruits d’écoulement et de chocs liés aux usages sanitaires nocturnes. Le jugement souligne: « Les mesures ont permis de montrer un niveau sonore résiduel très bas à 22,1 dB pour un logement situé en centre-ville de [Localité 9] ». Il précise encore: « Le calcul du niveau de pression acoustique normalisé lors du fonctionnement de la douche avec l’eau ouverte à son débit maximum est de 32,8 dB, soit dans la limite de conformité avec application de la tolérance ».
Toutefois, l’expert met en évidence une émergence excédant la norme relative aux bruits de voisinage, traduisant un défaut de désolidarisation imputable à la conception. Le tribunal retient: « L’expert explique que les résultats des mesures du niveau de pression pondéré du bruit de choc standardisé sont toutes conformes à l’arrêté du 30 juin 1999 car inférieures à 58 dB avec cependant application de la tolérance ». Il ajoute surtout: « L’expertise judiciaire a montré un respect de l’arrêté du 30 juin 1999 mais pas du décret 2017-1244 avec des émergences perturbatrices, occasionnant des désagréments reconnus par l’expert compte tenu des mesures et du niveau sonore résiduel faible ». La cause technique est identifiée sans ambiguïté: « L’expert démontre que les mesures mettent en évidence une problématique sonore et l’existence d’un pont phonique ».
B. L’articulation normes acoustiques et obligation de délivrance conforme
L’office du juge consiste à apprécier la conformité contractuelle de l’ouvrage, au-delà du seul respect de normes sectorielles partielles. La décision distingue de manière convaincante les prescriptions de l’arrêté du 30 juin 1999, respectées, et les exigences issues du décret 2017-1244, méconnues en raison d’une émergence qualifiée de perturbatrice. Elle en déduit un manquement contractuel engageant la responsabilité du vendeur en VEFA, indépendamment de toute faute du voisin occupant.
Cette qualification s’accorde avec l’économie des articles 1217 et 1231-1 du code civil, qui permettent la réparation des conséquences d’une délivrance non conforme. En effet, la conformité à une norme technique ne purge pas l’obligation de résultat quant à l’aptitude normale du bien à l’usage d’habitation. Le tribunal formule la solution en des termes nets: « Il s’agit d’une faute contractuelle, qui induit un préjudice ». La cohérence du raisonnement tient à l’identification du « pont phonique » comme défaut propre, non imputable aux comportements d’usage ordinaires du voisin.
II. Portée et critique de la solution retenue
A. Le choix du fondement et la mesure de la réparation
Le choix du fondement contractuel, plutôt qu’un trouble anormal du voisinage, recentre utilement le litige sur la conformité du bien livré. Cette voie évite de faire peser sur l’occupant supérieur un risque de condamnation sans manquement personnel établi. La motivation fait ressortir l’efficacité probatoire de l’expertise judiciaire, qui dévoile la cause constructive du trouble ressenti.
La réparation est toutefois calibrée avec retenue. Le tribunal écarte une évaluation forfaitaire indexée sur la valeur locative, en relevant le caractère discontinu du phénomène: « S’agissant d’un désordre dont la réalisation est ponctuelle, ce mode de calcul ne peut être validé ». Il alloue 2 000 euros au titre de la jouissance, refuse le préjudice moral, et indemnise 1 064,26 euros de frais utiles, incluant l’expertise amiable et l’hébergement requis par les mesures. L’absence de demande de travaux est relevée pour apprécier l’ampleur du trouble, ce qui confirme une réparation mesurée et proportionnée aux émergences constatées.
B. Les enseignements pratiques pour les opérations en VEFA et la preuve acoustique
La décision rappelle aux opérateurs de construction l’exigence d’une délivrance conforme appréciée in concreto, y compris lorsque certaines normes sectorielles sont satisfaites. La coexistence de l’arrêté du 30 juin 1999 et du décret 2017-1244 impose une approche cumulative, que l’instruction technique ne saurait morceler. La reconnaissance du « pont phonique » comme cause constitue un signal fort en matière de conception et de mise en œuvre des désolidarisations.
Sur le terrain procédural, le jugement illustre la portée d’une expertise judiciaire conduite en période propice, avec des mesures précises et contextualisées. Il rappelle aussi le nécessaire respect du contradictoire dans la désignation des défendeurs et l’impossibilité d’étendre l’autorité du jugement à un tiers: « Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, cette société n’étant pas dans la cause ». Enfin, l’exécution provisoire est maintenue, les juges relevant sobrement: « Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision ». L’ensemble dessine une jurisprudence pédagogique, combinant exactitude technique et sécurité juridique des contrats de vente en l’état futur.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Le Tribunal judiciaire de Marseille, 24 juin 2025, 3e chambre civile, section A, statue sur des nuisances acoustiques alléguées dans un logement acquis en l’état futur d’achèvement. Après la livraison en avril 2019, l’acquéreur se plaint de bruits provenant de l’appartement supérieur. Deux expertises acoustiques sont diligentées, puis une expertise judiciaire est ordonnée en référé.
Sur assignation au fond en janvier 2024, l’acquéreur recherche la responsabilité du promoteur-vendeur, tandis que l’occupant de l’étage supérieur sollicite uniquement une indemnité au titre de l’article 700. Le tribunal corrige une erreur de désignation des défendeurs. Il refuse l’opposabilité à un tiers: « Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, cette société n’étant pas dans la cause ». La question porte sur l’engagement du promoteur-vendeur, malgré la conformité aux seuils réglementaires, lorsqu’un pont phonique génère une émergence perturbatrice objectivée par expertise. Le jugement retient la faute contractuelle sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, et indemnise le trouble de jouissance et les frais exposés. Le tribunal énonce expressément: « Il s’agit d’une faute contractuelle, qui induit un préjudice ».
I. La consécration d’une responsabilité contractuelle malgré la conformité acoustique
A. Des constatations techniques révélant une émergence perturbatrice
Le rapport judiciaire établit une ambiance sonore résiduelle très basse, rendant perceptibles des bruits d’écoulement et de chocs liés aux usages sanitaires nocturnes. Le jugement souligne: « Les mesures ont permis de montrer un niveau sonore résiduel très bas à 22,1 dB pour un logement situé en centre-ville de [Localité 9] ». Il précise encore: « Le calcul du niveau de pression acoustique normalisé lors du fonctionnement de la douche avec l’eau ouverte à son débit maximum est de 32,8 dB, soit dans la limite de conformité avec application de la tolérance ».
Toutefois, l’expert met en évidence une émergence excédant la norme relative aux bruits de voisinage, traduisant un défaut de désolidarisation imputable à la conception. Le tribunal retient: « L’expert explique que les résultats des mesures du niveau de pression pondéré du bruit de choc standardisé sont toutes conformes à l’arrêté du 30 juin 1999 car inférieures à 58 dB avec cependant application de la tolérance ». Il ajoute surtout: « L’expertise judiciaire a montré un respect de l’arrêté du 30 juin 1999 mais pas du décret 2017-1244 avec des émergences perturbatrices, occasionnant des désagréments reconnus par l’expert compte tenu des mesures et du niveau sonore résiduel faible ». La cause technique est identifiée sans ambiguïté: « L’expert démontre que les mesures mettent en évidence une problématique sonore et l’existence d’un pont phonique ».
B. L’articulation normes acoustiques et obligation de délivrance conforme
L’office du juge consiste à apprécier la conformité contractuelle de l’ouvrage, au-delà du seul respect de normes sectorielles partielles. La décision distingue de manière convaincante les prescriptions de l’arrêté du 30 juin 1999, respectées, et les exigences issues du décret 2017-1244, méconnues en raison d’une émergence qualifiée de perturbatrice. Elle en déduit un manquement contractuel engageant la responsabilité du vendeur en VEFA, indépendamment de toute faute du voisin occupant.
Cette qualification s’accorde avec l’économie des articles 1217 et 1231-1 du code civil, qui permettent la réparation des conséquences d’une délivrance non conforme. En effet, la conformité à une norme technique ne purge pas l’obligation de résultat quant à l’aptitude normale du bien à l’usage d’habitation. Le tribunal formule la solution en des termes nets: « Il s’agit d’une faute contractuelle, qui induit un préjudice ». La cohérence du raisonnement tient à l’identification du « pont phonique » comme défaut propre, non imputable aux comportements d’usage ordinaires du voisin.
II. Portée et critique de la solution retenue
A. Le choix du fondement et la mesure de la réparation
Le choix du fondement contractuel, plutôt qu’un trouble anormal du voisinage, recentre utilement le litige sur la conformité du bien livré. Cette voie évite de faire peser sur l’occupant supérieur un risque de condamnation sans manquement personnel établi. La motivation fait ressortir l’efficacité probatoire de l’expertise judiciaire, qui dévoile la cause constructive du trouble ressenti.
La réparation est toutefois calibrée avec retenue. Le tribunal écarte une évaluation forfaitaire indexée sur la valeur locative, en relevant le caractère discontinu du phénomène: « S’agissant d’un désordre dont la réalisation est ponctuelle, ce mode de calcul ne peut être validé ». Il alloue 2 000 euros au titre de la jouissance, refuse le préjudice moral, et indemnise 1 064,26 euros de frais utiles, incluant l’expertise amiable et l’hébergement requis par les mesures. L’absence de demande de travaux est relevée pour apprécier l’ampleur du trouble, ce qui confirme une réparation mesurée et proportionnée aux émergences constatées.
B. Les enseignements pratiques pour les opérations en VEFA et la preuve acoustique
La décision rappelle aux opérateurs de construction l’exigence d’une délivrance conforme appréciée in concreto, y compris lorsque certaines normes sectorielles sont satisfaites. La coexistence de l’arrêté du 30 juin 1999 et du décret 2017-1244 impose une approche cumulative, que l’instruction technique ne saurait morceler. La reconnaissance du « pont phonique » comme cause constitue un signal fort en matière de conception et de mise en œuvre des désolidarisations.
Sur le terrain procédural, le jugement illustre la portée d’une expertise judiciaire conduite en période propice, avec des mesures précises et contextualisées. Il rappelle aussi le nécessaire respect du contradictoire dans la désignation des défendeurs et l’impossibilité d’étendre l’autorité du jugement à un tiers: « Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, cette société n’étant pas dans la cause ». Enfin, l’exécution provisoire est maintenue, les juges relevant sobrement: « Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision ». L’ensemble dessine une jurisprudence pédagogique, combinant exactitude technique et sécurité juridique des contrats de vente en l’état futur.