Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°24/03371
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par un bailleur aux fins de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de locataires pour défaut de paiement des loyers. Les locataires opposaient plusieurs moyens de défense, dont l’existence d’un accord amiable fixant un montant de dette inférieur à celui réclamé. Le juge a estimé que cette discordance créait une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile. Il a en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du bailleur. Cette ordonnance illustre le contrôle strict exercé par le juge des référés sur l’absence de contestation sérieuse, condition essentielle de sa compétence. Elle invite à analyser le sens de cette exigence procédurale puis à en mesurer la portée dans le contentieux des clauses résolutives.
Le juge des référés exige une absence de contestation sérieuse sur le bien-fondé de la créance. L’article 834 du code de procédure civile subordonne en effet l’intervention du juge des référés à cette condition. La décision rappelle qu’“une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain”. En l’espèce, le bailleur produisait des décomptes indiquant un solde débiteur de 3.666,72 euros à une date donnée. Les locataires produisaient quant à eux un accord amiable signé avec le bailleur, fixant la dette à 2.748,87 euros à la même date. Le juge constate que le bailleur “se borne à énoncer que les époux n’ont pas honoré les accords” sans expliquer l’origine de la différence entre les deux montants. Cette absence d’explication suffit à caractériser une contestation sérieuse sur le quantum de la créance. Le raisonnement est strict : toute incertitude sur le montant exact dû, fondée sur un document émanant du créancier lui-même, empêche de statuer en référé. Le juge refuse ainsi de trancher un débat substantiel sur la dette, qui relève du fond. Cette application rigoureuse protège le débiteur contre une exécution forcée précipitée. Elle garantit aussi la cohérence du système en réservant les questions complexes aux juges du fond.
Cette décision a une portée pratique significative pour le recours à la clause résolutoire en matière de bail. Elle rappelle que la mise en œuvre accélérée de cette clause par la voie du référé est subordonnée à une créance incontestable. En présence d’un désaccord sur le montant, même partiel, la voie du référé devient impropre. Le bailleur est alors renvoyé à une action au fond, nécessairement plus longue. Cette solution peut sembler protectrice des locataires, souvent en position de faiblesse. Elle oblige le bailleur à une grande rigueur dans la gestion et la preuve de la créance. La production d’un accord amiable par le locataire devient un moyen de défense efficace pour bloquer une procédure d’expulsion rapide. Toutefois, la décision pourrait inciter à une multiplication des contestations sur le quantum, ne serait-ce que pour gagner du temps. Le juge limite ce risque par sa référence au caractère “non immédiatement vain” du moyen. Seule une divergence fondée sur un élément probant, tel un accord signé, est admise. Cette jurisprudence maintient donc un équilibre délicat. Elle empêche les expulsions pour des dettes incertaines sans pour autant paralyser l’action des bailleurs face à des impayés avérés. Elle confirme que le référé demeure une procédure d’urgence et non un substitut au jugement au fond.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par un bailleur aux fins de constater l’acquisition d’une clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de locataires pour défaut de paiement des loyers. Les locataires opposaient plusieurs moyens de défense, dont l’existence d’un accord amiable fixant un montant de dette inférieur à celui réclamé. Le juge a estimé que cette discordance créait une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile. Il a en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du bailleur. Cette ordonnance illustre le contrôle strict exercé par le juge des référés sur l’absence de contestation sérieuse, condition essentielle de sa compétence. Elle invite à analyser le sens de cette exigence procédurale puis à en mesurer la portée dans le contentieux des clauses résolutives.
Le juge des référés exige une absence de contestation sérieuse sur le bien-fondé de la créance. L’article 834 du code de procédure civile subordonne en effet l’intervention du juge des référés à cette condition. La décision rappelle qu’“une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain”. En l’espèce, le bailleur produisait des décomptes indiquant un solde débiteur de 3.666,72 euros à une date donnée. Les locataires produisaient quant à eux un accord amiable signé avec le bailleur, fixant la dette à 2.748,87 euros à la même date. Le juge constate que le bailleur “se borne à énoncer que les époux n’ont pas honoré les accords” sans expliquer l’origine de la différence entre les deux montants. Cette absence d’explication suffit à caractériser une contestation sérieuse sur le quantum de la créance. Le raisonnement est strict : toute incertitude sur le montant exact dû, fondée sur un document émanant du créancier lui-même, empêche de statuer en référé. Le juge refuse ainsi de trancher un débat substantiel sur la dette, qui relève du fond. Cette application rigoureuse protège le débiteur contre une exécution forcée précipitée. Elle garantit aussi la cohérence du système en réservant les questions complexes aux juges du fond.
Cette décision a une portée pratique significative pour le recours à la clause résolutoire en matière de bail. Elle rappelle que la mise en œuvre accélérée de cette clause par la voie du référé est subordonnée à une créance incontestable. En présence d’un désaccord sur le montant, même partiel, la voie du référé devient impropre. Le bailleur est alors renvoyé à une action au fond, nécessairement plus longue. Cette solution peut sembler protectrice des locataires, souvent en position de faiblesse. Elle oblige le bailleur à une grande rigueur dans la gestion et la preuve de la créance. La production d’un accord amiable par le locataire devient un moyen de défense efficace pour bloquer une procédure d’expulsion rapide. Toutefois, la décision pourrait inciter à une multiplication des contestations sur le quantum, ne serait-ce que pour gagner du temps. Le juge limite ce risque par sa référence au caractère “non immédiatement vain” du moyen. Seule une divergence fondée sur un élément probant, tel un accord signé, est admise. Cette jurisprudence maintient donc un équilibre délicat. Elle empêche les expulsions pour des dettes incertaines sans pour autant paralyser l’action des bailleurs face à des impayés avérés. Elle confirme que le référé demeure une procédure d’urgence et non un substitut au jugement au fond.