Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°24/07707
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur sollicitait l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel des sommes dues. Le locataire, reconnaissant la dette, invoquait des difficultés financières et demandait des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction du défaut de paiement et les mécanismes de prévention des expulsions locatives. Elle illustre la conciliation opérée par le juge entre la protection du droit de propriété et la sauvegarde du droit au logement.
**La constatation inéluctable de la résiliation du bail**
La décision constate d’abord la régularité de la procédure et le caractère acquis de la clause résolutoire. Le juge vérifie le strict respect des formalités protectrices imposées au bailleur. Il relève que la situation d’impayés a bien été signalée à la commission compétente et que l’assignation a été notifiée en temps utile au préfet. Ces vérifications préalables conditionnent la recevabilité de la demande en expulsion. Le juge applique ensuite le régime légal de la clause résolutoire. Il constate que le commandement de payer est demeuré infructueux au-delà du délai contractuel de deux mois. Dès lors, il estime que “la clause résolutoire est dans le principe acquise”. Cette qualification juridique est automatique dès lors que les conditions légales et conventionnelles sont réunies. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour en écarter les effets à ce stade. La résiliation est donc constatée de plein droit, consacrant la défaillance contractuelle du locataire.
Parallèlement, le juge accorde une provision sur la créance incontestée. Le locataire ne conteste pas le montant de la dette arrêté par le bailleur. L’obligation de payer le loyer constitue l’une des obligations essentielles du contrat de bail. Son inexécution caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge relève que “l’obligation n’étant pas sérieusement contestable”. Il peut ainsi condamner le locataire au paiement provisionnel des sommes réclamées. Cette condamnation assure au bailleur une protection immédiate de sa créance. Elle marque la reconnaissance de sa position de créancier légitime. La provision constitue une mesure conservatoire justifiée par l’absence de contestation sérieuse sur le principe de la dette.
**L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation**
La décision opère ensuite une modulation temporelle des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement. Le juge applique les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Le texte permet d’accorder des délais dans la limite de trois ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Le juge constate que cette condition est remplie. Il apprécie la situation financière du locataire, lequel perçoit un salaire et propose un échéancier. L’octroi de trente-six mensualités de quatre-vingts euros traduit une volonté d’adaptation aux capacités du débiteur. Le juge rappelle toutefois le caractère strict de ce dispositif. Il avertit que “le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînerait la déchéance du terme”. L’échéancier constitue ainsi une mesure de dernière chance offerte au locataire pour conserver son logement.
Le juge suspend enfin les effets de la clause résolutoire pendant la période de remboursement. Il se fonde sur l’article 24 VII de la loi de 1989. La suspension est subordonnée au respect scrupuleux de l’échéancier et au paiement ponctuel des loyers courants. La décision prévoit un mécanisme de révocation automatique en cas de nouveau défaut. Elle précise que “la clause résolutoire reprendra son plein effet” après une simple mise en demeure restée infructueuse. Ce dispositif crée un régime probatoire temporaire. Il diffère l’exécution de l’expulsion tout en maintenant une pression constante sur le locataire. La suspension opère une neutralisation conditionnelle et réversible de la résiliation. Elle témoigne de la finalité préventive de la procédure, visant à éviter l’expulsion par le rétablissement d’une situation locative apaisée.
Cette ordonnance illustre l’évolution du rôle du juge en matière d’impayés locatifs. Il ne se limite plus à un constat purement déclaratif. Il devient un régulateur actif des relations locatives en difficulté. La décision combine une fermeté sur le principe des obligations avec une souplesse dans leur exécution. Elle assure une protection effective du droit au logement sans sacrifier les intérêts légitimes du bailleur. Cette approche équilibrée pourrait s’imposer comme un modèle pour le traitement des contentieux locatifs similaires. Elle renforce la sécurité juridique des parties en offrant un cadre procédural clair et prévisible.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi d’une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur sollicitait l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel des sommes dues. Le locataire, reconnaissant la dette, invoquait des difficultés financières et demandait des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction du défaut de paiement et les mécanismes de prévention des expulsions locatives. Elle illustre la conciliation opérée par le juge entre la protection du droit de propriété et la sauvegarde du droit au logement.
**La constatation inéluctable de la résiliation du bail**
La décision constate d’abord la régularité de la procédure et le caractère acquis de la clause résolutoire. Le juge vérifie le strict respect des formalités protectrices imposées au bailleur. Il relève que la situation d’impayés a bien été signalée à la commission compétente et que l’assignation a été notifiée en temps utile au préfet. Ces vérifications préalables conditionnent la recevabilité de la demande en expulsion. Le juge applique ensuite le régime légal de la clause résolutoire. Il constate que le commandement de payer est demeuré infructueux au-delà du délai contractuel de deux mois. Dès lors, il estime que “la clause résolutoire est dans le principe acquise”. Cette qualification juridique est automatique dès lors que les conditions légales et conventionnelles sont réunies. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour en écarter les effets à ce stade. La résiliation est donc constatée de plein droit, consacrant la défaillance contractuelle du locataire.
Parallèlement, le juge accorde une provision sur la créance incontestée. Le locataire ne conteste pas le montant de la dette arrêté par le bailleur. L’obligation de payer le loyer constitue l’une des obligations essentielles du contrat de bail. Son inexécution caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge relève que “l’obligation n’étant pas sérieusement contestable”. Il peut ainsi condamner le locataire au paiement provisionnel des sommes réclamées. Cette condamnation assure au bailleur une protection immédiate de sa créance. Elle marque la reconnaissance de sa position de créancier légitime. La provision constitue une mesure conservatoire justifiée par l’absence de contestation sérieuse sur le principe de la dette.
**L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation**
La décision opère ensuite une modulation temporelle des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement. Le juge applique les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Le texte permet d’accorder des délais dans la limite de trois ans si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Le juge constate que cette condition est remplie. Il apprécie la situation financière du locataire, lequel perçoit un salaire et propose un échéancier. L’octroi de trente-six mensualités de quatre-vingts euros traduit une volonté d’adaptation aux capacités du débiteur. Le juge rappelle toutefois le caractère strict de ce dispositif. Il avertit que “le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînerait la déchéance du terme”. L’échéancier constitue ainsi une mesure de dernière chance offerte au locataire pour conserver son logement.
Le juge suspend enfin les effets de la clause résolutoire pendant la période de remboursement. Il se fonde sur l’article 24 VII de la loi de 1989. La suspension est subordonnée au respect scrupuleux de l’échéancier et au paiement ponctuel des loyers courants. La décision prévoit un mécanisme de révocation automatique en cas de nouveau défaut. Elle précise que “la clause résolutoire reprendra son plein effet” après une simple mise en demeure restée infructueuse. Ce dispositif crée un régime probatoire temporaire. Il diffère l’exécution de l’expulsion tout en maintenant une pression constante sur le locataire. La suspension opère une neutralisation conditionnelle et réversible de la résiliation. Elle témoigne de la finalité préventive de la procédure, visant à éviter l’expulsion par le rétablissement d’une situation locative apaisée.
Cette ordonnance illustre l’évolution du rôle du juge en matière d’impayés locatifs. Il ne se limite plus à un constat purement déclaratif. Il devient un régulateur actif des relations locatives en difficulté. La décision combine une fermeté sur le principe des obligations avec une souplesse dans leur exécution. Elle assure une protection effective du droit au logement sans sacrifier les intérêts légitimes du bailleur. Cette approche équilibrée pourrait s’imposer comme un modèle pour le traitement des contentieux locatifs similaires. Elle renforce la sécurité juridique des parties en offrant un cadre procédural clair et prévisible.