Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/00329
Par une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 17 juillet 2025, la juridiction a statué sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, de provision sur arriérés et d’expulsion, avec demandes accessoires. Un bail d’habitation a été conclu en mai 2023 pour un loyer mensuel de 540 euros et 30 euros de provisions. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 15 décembre 2023, puis la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 décembre 2023. L’assignation en référé a été délivrée en janvier 2025, l’audience tenue en avril 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, une provision actualisée à 3.767,13 euros, l’expulsion et une indemnité d’occupation indexée. La locataire reconnaissait la dette, justifiait la reprise des loyers courants et sollicitait des délais sur 36 mois. La question était double, et portait d’abord sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ensuite sur la possibilité de suspendre ses effets par l’octroi de délais de paiement sous contrôle du juge des référés. La juridiction a retenu l’acquisition de la clause à la date du 15 février 2024, a accordé une provision de 3.767,13 euros, a autorisé un échelonnement sur 36 mois et a suspendu les effets de la clause, tout en refusant l’indexation de l’indemnité d’occupation.
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Recevabilité et office du juge en référé La procédure respecte les préalables imposés par la loi de 1989, spécialement la notification préfectorale dans le délai requis et l’information de la CCAPEX, ce que l’ordonnance relève expressément. Le juge se place dans le cadre du référé de droit commun et du référé provision, rappelant que « En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le fondement de la provision est précisé dans les termes de l’article 835 du même code, que la décision cite ainsi: « Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’office du juge se borne à vérifier l’absence de contestation sérieuse sur la dette et l’acquisition de la clause, sans trancher définitivement le fond.
B. Constat de l’acquisition de la clause et allocation de la provision La juridiction rappelle la nature d’ordre public de l’article 24 de la loi de 1989, en soulignant le mécanisme suspensif offert au locataire pendant le délai légal: « L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. » Faute de régularisation dans ce délai, le juge constate logiquement l’acquisition de la clause: « En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 15 février 2024. » La dette arrêtée à 3.767,13 euros n’étant pas sérieusement contestée, l’allocation d’une provision s’inscrit dans le cadre rappelé par l’article 835, le juge appréciant la certitude de l’obligation au vu du décompte et de la reprise partielle des paiements. La cohérence de l’ensemble tient au respect du séquençage légal: commandement, délai minimal, constat d’acquisition et provision.
II. La suspension des effets et les délais de paiement
A. Conditions légales de l’octroi des délais et contrôle du juge La décision applique les articles 24 V et VII de la loi de 1989, dans leur rédaction issue de la réforme de 2023, en exigeant la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et la capacité de remboursement de la dette dans la limite triennale. L’ordonnance retient ces conditions, autorise un échelonnement sur trente-six mois et suspend les effets de la clause durant l’exécution des délais. La règle est énoncée en des termes clairs, dont la portée est générale: « Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. » Le juge assortit la suspension d’une clause de déchéance du terme en cas d’incident, et rappelle les délais d’exécution et la trêve hivernale, en ordonnant une indemnité d’occupation alignée sur l’ancien loyer et les charges.
B. Portée de la solution retenue et appréciation critique La suspension des effets de la clause, malgré son acquisition, illustre l’équilibre voulu par le législateur entre sécurité contractuelle et prévention des expulsions, dès lors que le locataire reprend le loyer courant et démontre une capacité de remboursement. Le refus d’indexer l’indemnité d’occupation s’explique par sa nature non contractuelle, justement rappelée: « L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. » Cette précision évite une majoration automatique qui contredirait l’objectif de redressement. L’exécution provisoire de droit, enfin rappelée par l’ordonnance, en assure l’effectivité procédurale: « Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire. » L’articulation entre clause résolutoire, provision et délais sécurise la créance tout en ménageant une chance de purge, ce que confirme le choix d’un échéancier soutenable, ici de 104,64 euros mensuels. La solution demeure classique, mais attentive aux finalités protectrices de la loi de 1989, dont la dimension d’ordre public est rappelée avec netteté et appliquée avec mesure.
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Par une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 17 juillet 2025, la juridiction a statué sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, de provision sur arriérés et d’expulsion, avec demandes accessoires. Un bail d’habitation a été conclu en mai 2023 pour un loyer mensuel de 540 euros et 30 euros de provisions. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 15 décembre 2023, puis la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 décembre 2023. L’assignation en référé a été délivrée en janvier 2025, l’audience tenue en avril 2025. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, une provision actualisée à 3.767,13 euros, l’expulsion et une indemnité d’occupation indexée. La locataire reconnaissait la dette, justifiait la reprise des loyers courants et sollicitait des délais sur 36 mois. La question était double, et portait d’abord sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ensuite sur la possibilité de suspendre ses effets par l’octroi de délais de paiement sous contrôle du juge des référés. La juridiction a retenu l’acquisition de la clause à la date du 15 février 2024, a accordé une provision de 3.767,13 euros, a autorisé un échelonnement sur 36 mois et a suspendu les effets de la clause, tout en refusant l’indexation de l’indemnité d’occupation.
I. Le cadre du référé et l’acquisition de la clause résolutoire
A. Recevabilité et office du juge en référé
La procédure respecte les préalables imposés par la loi de 1989, spécialement la notification préfectorale dans le délai requis et l’information de la CCAPEX, ce que l’ordonnance relève expressément. Le juge se place dans le cadre du référé de droit commun et du référé provision, rappelant que « En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le fondement de la provision est précisé dans les termes de l’article 835 du même code, que la décision cite ainsi: « Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’office du juge se borne à vérifier l’absence de contestation sérieuse sur la dette et l’acquisition de la clause, sans trancher définitivement le fond.
B. Constat de l’acquisition de la clause et allocation de la provision
La juridiction rappelle la nature d’ordre public de l’article 24 de la loi de 1989, en soulignant le mécanisme suspensif offert au locataire pendant le délai légal: « L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. » Faute de régularisation dans ce délai, le juge constate logiquement l’acquisition de la clause: « En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 15 février 2024. » La dette arrêtée à 3.767,13 euros n’étant pas sérieusement contestée, l’allocation d’une provision s’inscrit dans le cadre rappelé par l’article 835, le juge appréciant la certitude de l’obligation au vu du décompte et de la reprise partielle des paiements. La cohérence de l’ensemble tient au respect du séquençage légal: commandement, délai minimal, constat d’acquisition et provision.
II. La suspension des effets et les délais de paiement
A. Conditions légales de l’octroi des délais et contrôle du juge
La décision applique les articles 24 V et VII de la loi de 1989, dans leur rédaction issue de la réforme de 2023, en exigeant la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et la capacité de remboursement de la dette dans la limite triennale. L’ordonnance retient ces conditions, autorise un échelonnement sur trente-six mois et suspend les effets de la clause durant l’exécution des délais. La règle est énoncée en des termes clairs, dont la portée est générale: « Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. » Le juge assortit la suspension d’une clause de déchéance du terme en cas d’incident, et rappelle les délais d’exécution et la trêve hivernale, en ordonnant une indemnité d’occupation alignée sur l’ancien loyer et les charges.
B. Portée de la solution retenue et appréciation critique
La suspension des effets de la clause, malgré son acquisition, illustre l’équilibre voulu par le législateur entre sécurité contractuelle et prévention des expulsions, dès lors que le locataire reprend le loyer courant et démontre une capacité de remboursement. Le refus d’indexer l’indemnité d’occupation s’explique par sa nature non contractuelle, justement rappelée: « L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. » Cette précision évite une majoration automatique qui contredirait l’objectif de redressement. L’exécution provisoire de droit, enfin rappelée par l’ordonnance, en assure l’effectivité procédurale: « Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire. » L’articulation entre clause résolutoire, provision et délais sécurise la créance tout en ménageant une chance de purge, ce que confirme le choix d’un échéancier soutenable, ici de 104,64 euros mensuels. La solution demeure classique, mais attentive aux finalités protectrices de la loi de 1989, dont la dimension d’ordre public est rappelée avec netteté et appliquée avec mesure.