Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/00829
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par une société bailleuse aux fins de constater la résiliation d’un bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, n’avait ni souscrit d’assurance ni intégralement payé les loyers dus, malgré un commandement préalable. Le juge a accueilli les demandes du bailleur. Cette ordonnance illustre le contrôle rigoureux des conditions procédurales en matière d’expulsion et soulève la question de l’articulation entre la clause résolutoire contractuelle et les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que la régularité formelle de la procédure constitue un préalable incontournable à toute décision d’expulsion.
L’ordonnance procède d’abord à un examen minutieux des conditions de recevabilité de la demande. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales imposées au bailleur. Il relève ainsi que “l’assignation délivrée le 22 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience”, conformément à l’article 24 III de la loi de 1989. De même, il constate que la situation d’impayés “a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 juin 2024”, satisfaisant ainsi à l’obligation de saisine préalable. Ce contrôle strict s’inscrit dans la logique de protection du locataire, caractéristique du droit au logement. Il démontre que la régularité procédurale conditionne l’exercice même de l’action en résiliation, indépendamment du bien-fondé substantiel des griefs. L’absence de comparution du locataire ne dispense pas le juge de cet examen d’office, garantie essentielle contre les expulsions arbitraires.
Sur le fond, la décision constate l’acquisition de la clause résolutoire et en tire les conséquences juridiques. Le juge motive sa décision en relevant que le locataire “n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois” et que “les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées”. Il en déduit que “la clause résolutoire est acquise” et constate la résiliation du bail. Cette application stricte du contrat est toutefois tempérée par le rappel du caractère d’ordre public de la loi de 1989. Le juge souligne en effet que “le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés”. Cette précision inscrit la décision dans le cadre légal protecteur, évitant une approche purement contractuelle. La résiliation est ainsi prononcée non pas uniquement sur le fondement de la volonté des parties, mais en conformité avec un dispositif légal impératif qui encadre strictement l’effet des clauses résolutoires.
La portée de l’ordonnance réside dans sa mise en œuvre des récentes modifications législatives et sa définition de l’indemnité d’occupation. Le juge écarte l’application des articles 24 V et VII de la loi de 1989, modifiés en 2023, qui permettent d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire. Il justifie cette exclusion par le fait que le locataire “n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement” et que, “le contrat de bail étant résilié à défaut de souscription d’une assurance, la clause résolutoire ne peut être suspendue”. Cette interprétation restrictive des nouveaux dispositifs de traitement des impayés, bien que logique en l’espèce, pourrait questionner leur effectivité future dans d’autres contextes. Par ailleurs, la décision précise la nature de l’indemnité d’occupation due après résiliation. Le juge estime que “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation” et fixe son montant “égale au montant du loyer charges comprises”. Il refuse cependant son indexation, considérant que “l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation”. Cette distinction opère une séparation nette entre le régime contractuel du bail et le régime légal de l’occupation sans droit ni titre, offrant une clarification utile.
L’ordonnance mérite une appréciation critique quant à son équilibre entre protection du locataire et sécurité juridique du bailleur. D’un côté, le juge déploie toutes les garanties procédurales offertes par la loi, vérifiant avec rigueur chaque formalité. De l’autre, il applique avec une certaine sévérité les stipulations contractuelles, notamment concernant le défaut d’assurance, qui constitue ici un motif autonome et suffisant de résiliation. La non-comparution du locataire a incontestablement influencé le cours de l’instance, privant le juge de la possibilité d’apprécier une éventuelle situation de précarité. La référence au caractère d’ordre public de la loi et le rejet de l’indexation de l’indemnité d’occupation témoignent d’une lecture mesurée des textes. Cette décision, rendue en référé, assure une protection efficace des droits du bailleur tout en rappelant le cadre contraignant dans lequel s’exerce l’action en expulsion. Elle confirme la tendance des juridictions à exiger une parfaite régularité formelle tout en appliquant strictement les obligations contractuelles essentielles, dans le respect des impératifs légaux de protection des locataires.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par une société bailleuse aux fins de constater la résiliation d’un bail d’habitation et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, n’avait ni souscrit d’assurance ni intégralement payé les loyers dus, malgré un commandement préalable. Le juge a accueilli les demandes du bailleur. Cette ordonnance illustre le contrôle rigoureux des conditions procédurales en matière d’expulsion et soulève la question de l’articulation entre la clause résolutoire contractuelle et les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que la régularité formelle de la procédure constitue un préalable incontournable à toute décision d’expulsion.
L’ordonnance procède d’abord à un examen minutieux des conditions de recevabilité de la demande. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales imposées au bailleur. Il relève ainsi que “l’assignation délivrée le 22 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience”, conformément à l’article 24 III de la loi de 1989. De même, il constate que la situation d’impayés “a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 10 juin 2024”, satisfaisant ainsi à l’obligation de saisine préalable. Ce contrôle strict s’inscrit dans la logique de protection du locataire, caractéristique du droit au logement. Il démontre que la régularité procédurale conditionne l’exercice même de l’action en résiliation, indépendamment du bien-fondé substantiel des griefs. L’absence de comparution du locataire ne dispense pas le juge de cet examen d’office, garantie essentielle contre les expulsions arbitraires.
Sur le fond, la décision constate l’acquisition de la clause résolutoire et en tire les conséquences juridiques. Le juge motive sa décision en relevant que le locataire “n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois” et que “les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées”. Il en déduit que “la clause résolutoire est acquise” et constate la résiliation du bail. Cette application stricte du contrat est toutefois tempérée par le rappel du caractère d’ordre public de la loi de 1989. Le juge souligne en effet que “le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés”. Cette précision inscrit la décision dans le cadre légal protecteur, évitant une approche purement contractuelle. La résiliation est ainsi prononcée non pas uniquement sur le fondement de la volonté des parties, mais en conformité avec un dispositif légal impératif qui encadre strictement l’effet des clauses résolutoires.
La portée de l’ordonnance réside dans sa mise en œuvre des récentes modifications législatives et sa définition de l’indemnité d’occupation. Le juge écarte l’application des articles 24 V et VII de la loi de 1989, modifiés en 2023, qui permettent d’accorder des délais de paiement ou de suspendre la clause résolutoire. Il justifie cette exclusion par le fait que le locataire “n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement” et que, “le contrat de bail étant résilié à défaut de souscription d’une assurance, la clause résolutoire ne peut être suspendue”. Cette interprétation restrictive des nouveaux dispositifs de traitement des impayés, bien que logique en l’espèce, pourrait questionner leur effectivité future dans d’autres contextes. Par ailleurs, la décision précise la nature de l’indemnité d’occupation due après résiliation. Le juge estime que “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation” et fixe son montant “égale au montant du loyer charges comprises”. Il refuse cependant son indexation, considérant que “l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation”. Cette distinction opère une séparation nette entre le régime contractuel du bail et le régime légal de l’occupation sans droit ni titre, offrant une clarification utile.
L’ordonnance mérite une appréciation critique quant à son équilibre entre protection du locataire et sécurité juridique du bailleur. D’un côté, le juge déploie toutes les garanties procédurales offertes par la loi, vérifiant avec rigueur chaque formalité. De l’autre, il applique avec une certaine sévérité les stipulations contractuelles, notamment concernant le défaut d’assurance, qui constitue ici un motif autonome et suffisant de résiliation. La non-comparution du locataire a incontestablement influencé le cours de l’instance, privant le juge de la possibilité d’apprécier une éventuelle situation de précarité. La référence au caractère d’ordre public de la loi et le rejet de l’indexation de l’indemnité d’occupation témoignent d’une lecture mesurée des textes. Cette décision, rendue en référé, assure une protection efficace des droits du bailleur tout en rappelant le cadre contraignant dans lequel s’exerce l’action en expulsion. Elle confirme la tendance des juridictions à exiger une parfaite régularité formelle tout en appliquant strictement les obligations contractuelles essentielles, dans le respect des impératifs légaux de protection des locataires.