Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/01111
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par un bailleur. Ce dernier sollicitait la constatation de la résiliation d’un bail d’habitation meublé pour impayés de loyers, l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes. Le locataire, défendeur, est demeuré absent à l’instance. Le juge a déclaré recevable la demande en résiliation. Il a cependant refusé d’y faire droit, estimant qu’elle se heurtait à une contestation sérieuse. En revanche, il a accordé une provision sur la créance locative arriérée. La décision soulève la question de l’articulation entre une clause résolutoire contractuelle non conforme et les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre de la procédure de référé.
La décision illustre d’abord la rigueur avec laquelle le juge des référés applique le caractère d’ordre public des règles protectrices du locataire. Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant que le contrat serait résilié « immédiatement et de plein droit […] un mois après un commandement demeuré infructueux ». Or, l’article 24 I de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose un délai minimal de six semaines. Le juge relève que cette disposition est « une disposition d’ordre public de protection ». Dès lors, la clause contractuelle, qui stipule un délai inférieur, est contraire à cette règle impérative. Le juge en déduit que « l’appréciation de sa validité excéd[ant] les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse ». Cette analyse est strictement conforme à la jurisprudence. Elle rappelle que le référé n’est pas compétent pour trancher une difficulté sérieuse touchant à la validité d’une clause contractuelle. Le juge souligne également que la régularité du commandement de payer, qui mentionnait le délai légal, ne saurait régulariser la clause défectueuse. Cette précision est importante. Elle confirme que l’exigence porte sur la clause elle-même et non sur la seule information du locataire. La protection légale ne peut être contournée par un acte de procédure.
Toutefois, la décision opère une distinction nette entre la demande en résiliation et la demande en paiement, révélant ainsi les limites de l’office du juge des référés. Sur la créance locative, le juge constate que « l’obligation n’étant pas sérieusement contestable ». Il accorde donc une provision au bailleur sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Le locataire absent n’ayant soulevé aucune défense, l’existence de la dette n’est pas sérieusement douteuse. Cette solution est classique et respecte la nature du référé. En revanche, concernant la résiliation et ses conséquences, le juge estime ne pas pouvoir statuer. Il renvoie les parties à se pourvoir au fond. Cette dissociation est parfaitement logique au regard des conditions distinctes des articles 834 et 835 du code de procédure civile. La demande en paiement relève d’une obligation dont l’existence n’est pas contestée. La demande en résiliation, dépendante d’une clause potentiellement nulle, soulève une question sérieuse sur le fond du droit. La portée de l’arrêt est donc double. Elle réaffirme avec force le caractère d’ordre public du délai de six semaines. Elle rappelle aussi la répartition des rôles entre juge des référés et juge du fond. Le référé ne peut être utilisé pour obtenir une résolution de bail lorsque la validité de la clause invoquée est entachée d’un vice substantiel. Cette solution prive le bailleur d’une issue rapide. Elle garantit cependant la protection effective du locataire contre des clauses abusives. Elle illustre le contrôle rigoureux du juge sur le respect des dispositions protectrices en matière de bail d’habitation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé le 17 juillet 2025, a été saisi par un bailleur. Ce dernier sollicitait la constatation de la résiliation d’un bail d’habitation meublé pour impayés de loyers, l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes. Le locataire, défendeur, est demeuré absent à l’instance. Le juge a déclaré recevable la demande en résiliation. Il a cependant refusé d’y faire droit, estimant qu’elle se heurtait à une contestation sérieuse. En revanche, il a accordé une provision sur la créance locative arriérée. La décision soulève la question de l’articulation entre une clause résolutoire contractuelle non conforme et les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre de la procédure de référé.
La décision illustre d’abord la rigueur avec laquelle le juge des référés applique le caractère d’ordre public des règles protectrices du locataire. Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant que le contrat serait résilié « immédiatement et de plein droit […] un mois après un commandement demeuré infructueux ». Or, l’article 24 I de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose un délai minimal de six semaines. Le juge relève que cette disposition est « une disposition d’ordre public de protection ». Dès lors, la clause contractuelle, qui stipule un délai inférieur, est contraire à cette règle impérative. Le juge en déduit que « l’appréciation de sa validité excéd[ant] les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse ». Cette analyse est strictement conforme à la jurisprudence. Elle rappelle que le référé n’est pas compétent pour trancher une difficulté sérieuse touchant à la validité d’une clause contractuelle. Le juge souligne également que la régularité du commandement de payer, qui mentionnait le délai légal, ne saurait régulariser la clause défectueuse. Cette précision est importante. Elle confirme que l’exigence porte sur la clause elle-même et non sur la seule information du locataire. La protection légale ne peut être contournée par un acte de procédure.
Toutefois, la décision opère une distinction nette entre la demande en résiliation et la demande en paiement, révélant ainsi les limites de l’office du juge des référés. Sur la créance locative, le juge constate que « l’obligation n’étant pas sérieusement contestable ». Il accorde donc une provision au bailleur sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Le locataire absent n’ayant soulevé aucune défense, l’existence de la dette n’est pas sérieusement douteuse. Cette solution est classique et respecte la nature du référé. En revanche, concernant la résiliation et ses conséquences, le juge estime ne pas pouvoir statuer. Il renvoie les parties à se pourvoir au fond. Cette dissociation est parfaitement logique au regard des conditions distinctes des articles 834 et 835 du code de procédure civile. La demande en paiement relève d’une obligation dont l’existence n’est pas contestée. La demande en résiliation, dépendante d’une clause potentiellement nulle, soulève une question sérieuse sur le fond du droit. La portée de l’arrêt est donc double. Elle réaffirme avec force le caractère d’ordre public du délai de six semaines. Elle rappelle aussi la répartition des rôles entre juge des référés et juge du fond. Le référé ne peut être utilisé pour obtenir une résolution de bail lorsque la validité de la clause invoquée est entachée d’un vice substantiel. Cette solution prive le bailleur d’une issue rapide. Elle garantit cependant la protection effective du locataire contre des clauses abusives. Elle illustre le contrôle rigoureux du juge sur le respect des dispositions protectrices en matière de bail d’habitation.