Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/01161
Rendue par le juge des contentieux de la protection de Marseille, l’ordonnance de référé du 17 juillet 2025 tranche un litige locatif né d’un impayé persistant. Un logement a été loué en 2007, le loyer et les provisions sur charges étant fixés contractuellement. Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié en 2024. La saisine de la commission compétente a été opérée, puis l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, une provision pour arriéré et une indemnité d’occupation. Le locataire n’a pas comparu.
La question posée tenait à l’office du juge des référés face à une clause résolutoire rédigée en contrariété avec les exigences d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Elle impliquait aussi l’octroi éventuel d’une provision en présence d’une obligation de payer non sérieusement contestable. L’ordonnance, après avoir jugé la saisine régulière, retient l’existence d’une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire et écarte la demande en résiliation et expulsion. Elle alloue toutefois une provision correspondant à l’arriéré locatif arrêté à avril 2025, condamne aux dépens, et statue sur l’article 700.
I. La contestation sérieuse fait obstacle à la résiliation en référé
A. Les pouvoirs du juge des référés en matière locative
Le juge rappelle son office de manière claire. Il énonce que « il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer ». Cette limite s’inscrit dans le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dont l’ordonnance reproduit la logique. L’office consiste à apprécier l’absence de contestation sérieuse ou la nécessité d’une mesure conservatoire, sans trancher le fond.
La définition opératoire de la contestation sérieuse est également posée avec pédagogie. Le juge précise que « Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ». Ce critère dirige le contrôle exercé sur la clause, en évitant l’anticipation d’un débat de fond. La procédure reste ainsi cantonnée à une vraisemblance juridique robuste, mais non décisive sur la validité des stipulations.
B. L’inadéquation de la clause résolutoire au regard de la loi de 1989
L’ordonnance confronte la clause résolutoire aux exigences d’ordre public attachées au délai légal. Elle observe que la stipulation litigieuse ne prévoit pas le délai minimal et ouvre la résiliation « immédiatement et de plein droit » après sommation. Une telle rédaction heurte le texte qui subordonne l’effet de la clause à un délai spécifique et à des mentions impératives.
Le juge en tire une conséquence procédurale nette. Il retient « il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire » et en déduit la nécessité d’un examen au fond. La conclusion s’impose alors en des termes dépourvus d’ambiguïté: « Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes. » L’ordonnance distingue ainsi entre contrôle de conformité minimale et appréciation approfondie, réservée au juge du fond.
II. La provision sur loyers impayés en l’absence de résiliation
A. Les conditions de la créance non sérieusement contestable
La décision opère un second temps en mobilisant la voie de la provision. Elle rappelle la règle selon laquelle « Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Le juge vérifie l’existence d’un arriéré établi par pièces concordantes, en l’absence de contestation articulée par le débiteur non comparant.
Le caractère non sérieusement contestable découle ici d’éléments objectifs: commandement, décompte actualisé, absence de reprise du paiement. L’obligation principale de paiement, issue de l’article 7 de la loi de 1989, s’apprécie de manière autonome par rapport au mécanisme résolutoire. La contestation sérieuse touchant la clause n’affecte pas la certitude de la dette exigible.
B. Portée de la solution et articulation des demandes
La décision illustre une partition fonctionnelle des offices. L’impossibilité de constater l’acquisition de la clause n’empêche pas le juge de prononcer une condamnation provisionnelle à hauteur de l’arriéré. Cette dissociation protège le locataire d’une résiliation précipitée, tout en préservant le bailleur dans son droit à paiement. Elle évite une inertie préjudiciable lorsque la créance est suffisamment établie.
L’ordonnance ménage enfin les équilibres procéduraux usuels. Les dépens suivent la succombance. La demande au titre des frais irrépétibles est accueillie dans une mesure modérée. L’exécution provisoire de droit s’applique. La portée est classique mais utile: elle confirme que le référé locatif distingue strictement la résiliation, qui suppose l’absence de contestation sérieuse, et la provision, possible dès lors que la dette ne prête pas sérieusement à discussion.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendue par le juge des contentieux de la protection de Marseille, l’ordonnance de référé du 17 juillet 2025 tranche un litige locatif né d’un impayé persistant. Un logement a été loué en 2007, le loyer et les provisions sur charges étant fixés contractuellement. Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié en 2024. La saisine de la commission compétente a été opérée, puis l’assignation a été dénoncée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur a sollicité la constatation de la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, une provision pour arriéré et une indemnité d’occupation. Le locataire n’a pas comparu.
La question posée tenait à l’office du juge des référés face à une clause résolutoire rédigée en contrariété avec les exigences d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Elle impliquait aussi l’octroi éventuel d’une provision en présence d’une obligation de payer non sérieusement contestable. L’ordonnance, après avoir jugé la saisine régulière, retient l’existence d’une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire et écarte la demande en résiliation et expulsion. Elle alloue toutefois une provision correspondant à l’arriéré locatif arrêté à avril 2025, condamne aux dépens, et statue sur l’article 700.
I. La contestation sérieuse fait obstacle à la résiliation en référé
A. Les pouvoirs du juge des référés en matière locative
Le juge rappelle son office de manière claire. Il énonce que « il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer ». Cette limite s’inscrit dans le cadre des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dont l’ordonnance reproduit la logique. L’office consiste à apprécier l’absence de contestation sérieuse ou la nécessité d’une mesure conservatoire, sans trancher le fond.
La définition opératoire de la contestation sérieuse est également posée avec pédagogie. Le juge précise que « Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ». Ce critère dirige le contrôle exercé sur la clause, en évitant l’anticipation d’un débat de fond. La procédure reste ainsi cantonnée à une vraisemblance juridique robuste, mais non décisive sur la validité des stipulations.
B. L’inadéquation de la clause résolutoire au regard de la loi de 1989
L’ordonnance confronte la clause résolutoire aux exigences d’ordre public attachées au délai légal. Elle observe que la stipulation litigieuse ne prévoit pas le délai minimal et ouvre la résiliation « immédiatement et de plein droit » après sommation. Une telle rédaction heurte le texte qui subordonne l’effet de la clause à un délai spécifique et à des mentions impératives.
Le juge en tire une conséquence procédurale nette. Il retient « il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire » et en déduit la nécessité d’un examen au fond. La conclusion s’impose alors en des termes dépourvus d’ambiguïté: « Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes. » L’ordonnance distingue ainsi entre contrôle de conformité minimale et appréciation approfondie, réservée au juge du fond.
II. La provision sur loyers impayés en l’absence de résiliation
A. Les conditions de la créance non sérieusement contestable
La décision opère un second temps en mobilisant la voie de la provision. Elle rappelle la règle selon laquelle « Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». Le juge vérifie l’existence d’un arriéré établi par pièces concordantes, en l’absence de contestation articulée par le débiteur non comparant.
Le caractère non sérieusement contestable découle ici d’éléments objectifs: commandement, décompte actualisé, absence de reprise du paiement. L’obligation principale de paiement, issue de l’article 7 de la loi de 1989, s’apprécie de manière autonome par rapport au mécanisme résolutoire. La contestation sérieuse touchant la clause n’affecte pas la certitude de la dette exigible.
B. Portée de la solution et articulation des demandes
La décision illustre une partition fonctionnelle des offices. L’impossibilité de constater l’acquisition de la clause n’empêche pas le juge de prononcer une condamnation provisionnelle à hauteur de l’arriéré. Cette dissociation protège le locataire d’une résiliation précipitée, tout en préservant le bailleur dans son droit à paiement. Elle évite une inertie préjudiciable lorsque la créance est suffisamment établie.
L’ordonnance ménage enfin les équilibres procéduraux usuels. Les dépens suivent la succombance. La demande au titre des frais irrépétibles est accueillie dans une mesure modérée. L’exécution provisoire de droit s’applique. La portée est classique mais utile: elle confirme que le référé locatif distingue strictement la résiliation, qui suppose l’absence de contestation sérieuse, et la provision, possible dès lors que la dette ne prête pas sérieusement à discussion.