Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/01544
Rendue par le juge des contentieux de la protection à Marseille, ordonnance de référé du 17 juillet 2025, la décision tranche un contentieux locatif marqué par des impayés persistants depuis 2022. Un bail d’habitation conclu en 2020 a donné lieu à un commandement de payer visant clause résolutoire le 11 septembre 2024, puis à une assignation en référé notifiée au représentant de l’État et précédée d’un signalement à la CCAPEX. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, une provision correspondant à l’arriéré, une indemnité d’occupation et l’expulsion, tandis qu’un locataire demandait des délais en invoquant des difficultés de santé et une reprise annoncée d’activité. La question posée portait sur la réunion des conditions de la clause résolutoire, la possibilité d’octroyer des délais avec suspension de ses effets au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour allouer une provision et fixer l’indemnité d’occupation. La juridiction déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 11 novembre 2024, ordonne l’expulsion après délais légaux, alloue une provision de 16 935,41 euros et une indemnité d’occupation mensuelle de 560,66 euros non indexée, refuse les délais de paiement faute de reprise du loyer courant avant l’audience, et déboute de la demande de dommages-intérêts.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité au prisme des notifications préalables et de l’urgence en référé Le juge commence par rappeler le cadre procédural du référé. Il énonce d’abord que « selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il rappelle ensuite l’office du juge des référés, qui peut « ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » ou, si l’obligation n’est pas contestable, accorder « une provision au créancier ». La recevabilité de l’action en matière d’habitation principale suppose, en outre, le respect des formalités préalables. Le texte applicable impose la double diligence consistant, d’une part, à notifier l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, et, d’autre part, à saisir la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation. La décision constate que « l’assignation délivrée le 11 mars 2025 a été dénoncée le 12 mars 2025 à la Préfecture […] en vue de l’audience du 24 avril 2025 », et que « la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la […] CCAPEX le 12 septembre 2024 ». Elle en déduit, avec sobriété, que « par conséquent l’action est recevable ». L’économie générale du contrôle traduit une application stricte des textes d’ordre public de protection, sans excès de formalisme et dans le respect de l’urgence attachée au référé.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’articulation du nouveau délai légal Au fond, le juge rappelle que « l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection », et souligne l’évolution du délai légal, désormais de six semaines depuis 2023. Il précise que ce délai constitue un « délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». La décision relève que le bail prévoyait la résiliation de plein droit « deux mois après un commandement de payer resté infructueux ». Constatant l’absence de régularisation dans ce délai contractuel, le juge énonce que « la clause résolutoire est dans le principe acquise » et « il convient de constater la résiliation […] à effet au 11 novembre 2024 ». La motivation concilie utilement la réforme et la stipulation, en retenant le délai contractuel, plus long que le minimum légal, afin de ne pas affaiblir la protection conférée au preneur. La portée de la solution est claire : l’abaissement légal ne prive pas les clauses plus favorables d’effets, mais fixe un plancher indisponible, ce que confirme le rappel du caractère d’ordre public.
II. Les conséquences en référé : provision, occupation et mesures d’exécution
A. La provision sur dette non contestable et le régime non indexé de l’occupation Sur le terrain probatoire, l’arriéré arrêté au 10 avril 2025 n’était pas contesté en principe ni en montant par le locataire présent. Le juge, se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, rappelle que « dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’allocation d’une somme de 16 935,41 euros s’inscrit dans la logique du référé-provision, centrée sur l’évidence de la dette au vu du décompte produit et de l’absence de contestation utile. S’agissant de l’après-résiliation, la décision explicite la nature de l’indemnité d’occupation, « dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». Elle fixe son montant au niveau du loyer charges comprises, puis affirme que « l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ». Cette affirmation, nette et brève, s’accorde avec l’analyse classique distinguant créance indemnitaire et créance contractuelle, excluant mécaniquement l’application des clauses d’indexation. La solution protège l’équilibre des obligations post-contractuelles, tout en évitant un alourdissement automatique d’une dette déjà née d’une faute d’occupation.
B. Le refus des délais de paiement et la portée pratique de la décision Le juge statue ensuite sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, dans le cadre rénové de l’article 24 de la loi de 1989. Il rappelle les conditions strictes résultant du texte, tenant à la reprise du loyer courant avant l’audience comme préalable incontournable. La motivation retient, en des termes sans équivoque, que « en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement ». La rigueur du contrôle correspond à l’esprit de la réforme, qui subordonne la faveur des délais à un comportement de bonne foi objectivé par une reprise effective et complète des loyers courants. La conséquence pratique est double : l’expulsion est ordonnée, dans le respect des garanties procédurales et temporelles, le juge rappelant que « les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire » et que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois » suivant le commandement de libérer. La décision refuse par ailleurs les dommages-intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct, ce qui manifeste un usage mesuré de l’office du juge des référés, cantonné à l’évidence et à la cessation d’un trouble illicite. L’ensemble compose une solution ferme mais équilibrée, fidèle au droit positif et centrée sur la sécurité juridique des relations locatives.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendue par le juge des contentieux de la protection à Marseille, ordonnance de référé du 17 juillet 2025, la décision tranche un contentieux locatif marqué par des impayés persistants depuis 2022. Un bail d’habitation conclu en 2020 a donné lieu à un commandement de payer visant clause résolutoire le 11 septembre 2024, puis à une assignation en référé notifiée au représentant de l’État et précédée d’un signalement à la CCAPEX. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, une provision correspondant à l’arriéré, une indemnité d’occupation et l’expulsion, tandis qu’un locataire demandait des délais en invoquant des difficultés de santé et une reprise annoncée d’activité. La question posée portait sur la réunion des conditions de la clause résolutoire, la possibilité d’octroyer des délais avec suspension de ses effets au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour allouer une provision et fixer l’indemnité d’occupation. La juridiction déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 11 novembre 2024, ordonne l’expulsion après délais légaux, alloue une provision de 16 935,41 euros et une indemnité d’occupation mensuelle de 560,66 euros non indexée, refuse les délais de paiement faute de reprise du loyer courant avant l’audience, et déboute de la demande de dommages-intérêts.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. La recevabilité au prisme des notifications préalables et de l’urgence en référé
Le juge commence par rappeler le cadre procédural du référé. Il énonce d’abord que « selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il rappelle ensuite l’office du juge des référés, qui peut « ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse » ou, si l’obligation n’est pas contestable, accorder « une provision au créancier ». La recevabilité de l’action en matière d’habitation principale suppose, en outre, le respect des formalités préalables. Le texte applicable impose la double diligence consistant, d’une part, à notifier l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, et, d’autre part, à saisir la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation. La décision constate que « l’assignation délivrée le 11 mars 2025 a été dénoncée le 12 mars 2025 à la Préfecture […] en vue de l’audience du 24 avril 2025 », et que « la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la […] CCAPEX le 12 septembre 2024 ». Elle en déduit, avec sobriété, que « par conséquent l’action est recevable ». L’économie générale du contrôle traduit une application stricte des textes d’ordre public de protection, sans excès de formalisme et dans le respect de l’urgence attachée au référé.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et l’articulation du nouveau délai légal
Au fond, le juge rappelle que « l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection », et souligne l’évolution du délai légal, désormais de six semaines depuis 2023. Il précise que ce délai constitue un « délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ». La décision relève que le bail prévoyait la résiliation de plein droit « deux mois après un commandement de payer resté infructueux ». Constatant l’absence de régularisation dans ce délai contractuel, le juge énonce que « la clause résolutoire est dans le principe acquise » et « il convient de constater la résiliation […] à effet au 11 novembre 2024 ». La motivation concilie utilement la réforme et la stipulation, en retenant le délai contractuel, plus long que le minimum légal, afin de ne pas affaiblir la protection conférée au preneur. La portée de la solution est claire : l’abaissement légal ne prive pas les clauses plus favorables d’effets, mais fixe un plancher indisponible, ce que confirme le rappel du caractère d’ordre public.
II. Les conséquences en référé : provision, occupation et mesures d’exécution
A. La provision sur dette non contestable et le régime non indexé de l’occupation
Sur le terrain probatoire, l’arriéré arrêté au 10 avril 2025 n’était pas contesté en principe ni en montant par le locataire présent. Le juge, se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, rappelle que « dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ». L’allocation d’une somme de 16 935,41 euros s’inscrit dans la logique du référé-provision, centrée sur l’évidence de la dette au vu du décompte produit et de l’absence de contestation utile. S’agissant de l’après-résiliation, la décision explicite la nature de l’indemnité d’occupation, « dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». Elle fixe son montant au niveau du loyer charges comprises, puis affirme que « l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ». Cette affirmation, nette et brève, s’accorde avec l’analyse classique distinguant créance indemnitaire et créance contractuelle, excluant mécaniquement l’application des clauses d’indexation. La solution protège l’équilibre des obligations post-contractuelles, tout en évitant un alourdissement automatique d’une dette déjà née d’une faute d’occupation.
B. Le refus des délais de paiement et la portée pratique de la décision
Le juge statue ensuite sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, dans le cadre rénové de l’article 24 de la loi de 1989. Il rappelle les conditions strictes résultant du texte, tenant à la reprise du loyer courant avant l’audience comme préalable incontournable. La motivation retient, en des termes sans équivoque, que « en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement ». La rigueur du contrôle correspond à l’esprit de la réforme, qui subordonne la faveur des délais à un comportement de bonne foi objectivé par une reprise effective et complète des loyers courants. La conséquence pratique est double : l’expulsion est ordonnée, dans le respect des garanties procédurales et temporelles, le juge rappelant que « les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire » et que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois » suivant le commandement de libérer. La décision refuse par ailleurs les dommages-intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct, ce qui manifeste un usage mesuré de l’office du juge des référés, cantonné à l’évidence et à la cessation d’un trouble illicite. L’ensemble compose une solution ferme mais équilibrée, fidèle au droit positif et centrée sur la sécurité juridique des relations locatives.