Tribunal judiciaire de Marseille, le 26 juin 2025, n°25/02028
Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection à Marseille le 17 juillet 2025. Un bail d’habitation avait été conclu au profit d’un preneur qui a quitté les lieux et restitué les clés. Une personne est restée dans le logement sans preuve d’un droit propre. Une sommation de déguerpir a précédé un constat d’occupation par commissaire de justice, puis une assignation en référé en expulsion, suppression des délais légaux et indemnité d’occupation. Le preneur initial est intervenu volontairement pour revendiquer le bail, tandis que l’occupante n’a pas comparu.
La question portait d’abord sur la recevabilité d’une intervention volontaire, au regard de l’exigence d’un lien suffisant avec les prétentions. Elle portait surtout sur la qualification d’une occupation sans titre comme trouble manifestement illicite, sur les conditions d’une expulsion en référé, et sur l’éventuelle suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale en cas de mauvaise foi ou de voie de fait. Le juge déclare l’intervention irrecevable, constate l’occupation sans droit ni titre, ordonne l’expulsion, refuse d’écarter les délais protecteurs et fixe une indemnité d’occupation. Il affirme que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », et retient que « la mauvaise foi […] n’est pas établie ». L’analyse s’attache au sens puis à la valeur et à la portée de la solution.
I. L’occupation sans titre, trouble manifestement illicite, et ses suites
A. Preuves utiles et office du juge des référés
Le juge des référés statue sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il recherche d’abord si l’obligation alléguée n’est pas sérieusement contestable, et si un trouble manifestement illicite persiste. La charge probatoire est gouvernée par les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil. Les pièces établissent la propriété du logement et la présence de l’occupante sans droit. Le juge note que « les droits de la demanderesse sur le logement sont ainsi démontrés », et observe l’absence de bail ou d’accord, et l’absence de mariage permettant un co-titulariat légal du bail.
La tentative d’intervention du preneur initial ne renverse pas cette appréciation. Faute de justifier de sa qualité et de l’occupation effective, l’intervention ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions soumises. La solution s’impose en référé, compte tenu de l’économie de la preuve et de la finalité conservatoire. En matière de trouble, la jurisprudence retient classiquement que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », ce qui autorise une remise en état.
B. Mesure d’expulsion et indemnité d’occupation
La constatation du trouble entraîne la restauration immédiate de l’ordre juridique. Le juge ordonne l’expulsion, tous occupants de son chef, en se référant aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le rôle du référé est de faire cesser rapidement l’atteinte au droit de propriété lorsque les circonstances ne souffrent pas discussion sérieuse. La motivation est claire: « Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion […] des lieux illégalement occupés ».
Le préjudice d’occupation est indemnisé par une provision. Le juge rappelle que « Il n’est pas sérieusement contestable que l’occupation illégale d’un bien crée un préjudice à son propriétaire », et fixe une indemnité mensuelle de 600 euros à compter du constat. La référence à la valeur locative et au caractère provisoire de la somme préserve le débat au fond, tout en réparant la privation temporaire de jouissance. La cessation du trouble n’épuise pas la question des délais protecteurs, qui appelle une appréciation autonome des exceptions prévues par la loi.
II. Les délais protecteurs conservés, faute de mauvaise foi ou de voie de fait
A. Interprétation stricte des exceptions des articles L. 412-1 et L. 412-6
Le code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après commandement, et la trêve hivernale, sauf mauvaise foi ou introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Ces exceptions, restrictives, nécessitent une preuve certaine, qui fait défaut ici. Le juge affirme que les circonstances d’introduction « ne sauraient être sanctionnées sur le fondement de la commission d’une manœuvre, d’une menace ou d’une contrainte », et ajoute que « la mauvaise foi […] n’est pas établie ».
La caractérisation d’une voie de fait exige des actes matériels positifs, tels des violences ou une effraction. Le juge souligne que « ces circonstances ne caractérisent également pas une voie de fait », la preuve d’actes précis faisant défaut. Le refus d’écarter la trêve et le délai de deux mois découle alors logiquement d’une lecture stricte des textes, protectrice des occupants, sans relativiser pour autant le droit de propriété.
B. Appréciation de la solution et portée pratique
La solution opère un équilibre classique entre l’effectivité du droit de propriété et les garanties procédurales attachées à l’expulsion. Elle dissocie nettement la cessation du trouble, ordonnée sans délai injustifié, et le respect des délais légaux, dont les exceptions sont strictement prouvées et motivées. Cette dissociation évite une confusion entre trouble manifestement illicite et mauvaise foi, qui ne se déduisent pas mécaniquement l’un de l’autre.
La décision présente une portée pratique notable. Elle confirme que l’office du juge des référés n’impose pas l’écartement automatique des délais protecteurs en présence d’un occupant sans titre. L’exigence probatoire élevée pour caractériser manœuvre, contrainte ou voie de fait sécurise la prévisibilité du régime des expulsions. L’indemnité provisionnelle allouée compense la privation de jouissance en attendant la libération effective, tandis que le maintien des délais préserve la finalité sociale des articles L. 412-1 et L. 412-6. L’articulation retenue, ferme sur le trouble, mais prudente sur les exceptions, s’inscrit dans un cadre cohérent du droit positif.
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Hassan Kohen
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Ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection à Marseille le 17 juillet 2025. Un bail d’habitation avait été conclu au profit d’un preneur qui a quitté les lieux et restitué les clés. Une personne est restée dans le logement sans preuve d’un droit propre. Une sommation de déguerpir a précédé un constat d’occupation par commissaire de justice, puis une assignation en référé en expulsion, suppression des délais légaux et indemnité d’occupation. Le preneur initial est intervenu volontairement pour revendiquer le bail, tandis que l’occupante n’a pas comparu.
La question portait d’abord sur la recevabilité d’une intervention volontaire, au regard de l’exigence d’un lien suffisant avec les prétentions. Elle portait surtout sur la qualification d’une occupation sans titre comme trouble manifestement illicite, sur les conditions d’une expulsion en référé, et sur l’éventuelle suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale en cas de mauvaise foi ou de voie de fait. Le juge déclare l’intervention irrecevable, constate l’occupation sans droit ni titre, ordonne l’expulsion, refuse d’écarter les délais protecteurs et fixe une indemnité d’occupation. Il affirme que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », et retient que « la mauvaise foi […] n’est pas établie ». L’analyse s’attache au sens puis à la valeur et à la portée de la solution.
I. L’occupation sans titre, trouble manifestement illicite, et ses suites
A. Preuves utiles et office du juge des référés
Le juge des référés statue sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il recherche d’abord si l’obligation alléguée n’est pas sérieusement contestable, et si un trouble manifestement illicite persiste. La charge probatoire est gouvernée par les articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil. Les pièces établissent la propriété du logement et la présence de l’occupante sans droit. Le juge note que « les droits de la demanderesse sur le logement sont ainsi démontrés », et observe l’absence de bail ou d’accord, et l’absence de mariage permettant un co-titulariat légal du bail.
La tentative d’intervention du preneur initial ne renverse pas cette appréciation. Faute de justifier de sa qualité et de l’occupation effective, l’intervention ne se rattache pas par un lien suffisant aux prétentions soumises. La solution s’impose en référé, compte tenu de l’économie de la preuve et de la finalité conservatoire. En matière de trouble, la jurisprudence retient classiquement que « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite », ce qui autorise une remise en état.
B. Mesure d’expulsion et indemnité d’occupation
La constatation du trouble entraîne la restauration immédiate de l’ordre juridique. Le juge ordonne l’expulsion, tous occupants de son chef, en se référant aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le rôle du référé est de faire cesser rapidement l’atteinte au droit de propriété lorsque les circonstances ne souffrent pas discussion sérieuse. La motivation est claire: « Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion […] des lieux illégalement occupés ».
Le préjudice d’occupation est indemnisé par une provision. Le juge rappelle que « Il n’est pas sérieusement contestable que l’occupation illégale d’un bien crée un préjudice à son propriétaire », et fixe une indemnité mensuelle de 600 euros à compter du constat. La référence à la valeur locative et au caractère provisoire de la somme préserve le débat au fond, tout en réparant la privation temporaire de jouissance. La cessation du trouble n’épuise pas la question des délais protecteurs, qui appelle une appréciation autonome des exceptions prévues par la loi.
II. Les délais protecteurs conservés, faute de mauvaise foi ou de voie de fait
A. Interprétation stricte des exceptions des articles L. 412-1 et L. 412-6
Le code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois après commandement, et la trêve hivernale, sauf mauvaise foi ou introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Ces exceptions, restrictives, nécessitent une preuve certaine, qui fait défaut ici. Le juge affirme que les circonstances d’introduction « ne sauraient être sanctionnées sur le fondement de la commission d’une manœuvre, d’une menace ou d’une contrainte », et ajoute que « la mauvaise foi […] n’est pas établie ».
La caractérisation d’une voie de fait exige des actes matériels positifs, tels des violences ou une effraction. Le juge souligne que « ces circonstances ne caractérisent également pas une voie de fait », la preuve d’actes précis faisant défaut. Le refus d’écarter la trêve et le délai de deux mois découle alors logiquement d’une lecture stricte des textes, protectrice des occupants, sans relativiser pour autant le droit de propriété.
B. Appréciation de la solution et portée pratique
La solution opère un équilibre classique entre l’effectivité du droit de propriété et les garanties procédurales attachées à l’expulsion. Elle dissocie nettement la cessation du trouble, ordonnée sans délai injustifié, et le respect des délais légaux, dont les exceptions sont strictement prouvées et motivées. Cette dissociation évite une confusion entre trouble manifestement illicite et mauvaise foi, qui ne se déduisent pas mécaniquement l’un de l’autre.
La décision présente une portée pratique notable. Elle confirme que l’office du juge des référés n’impose pas l’écartement automatique des délais protecteurs en présence d’un occupant sans titre. L’exigence probatoire élevée pour caractériser manœuvre, contrainte ou voie de fait sécurise la prévisibilité du régime des expulsions. L’indemnité provisionnelle allouée compense la privation de jouissance en attendant la libération effective, tandis que le maintien des délais préserve la finalité sociale des articles L. 412-1 et L. 412-6. L’articulation retenue, ferme sur le trouble, mais prudente sur les exceptions, s’inscrit dans un cadre cohérent du droit positif.