Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°24/00676
Le tribunal judiciaire de Marseille, 30 juin 2025, statue sur un contentieux locatif mêlant arriéré de loyers, indécence du logement et conséquences d’un arrêté de mise en sécurité. Un bail d’habitation a été consenti au printemps 2020, sans état des lieux d’entrée. Dès septembre 2020, des infiltrations sont signalées et une franchise de loyer de six mois est accordée. Un arrêté de mise en sécurité intervient le 14 mars 2022 puis est levé le 19 octobre 2022. Une expertise est ordonnée en référé, mais le rapport se limite à des constatations faute de consignation intégrale.
Le bailleur délivre un commandement de payer, puis assigne pour l’arriéré. Les locataires quittent les lieux le 6 octobre 2023. L’un ne comparaît pas, l’autre oppose la nullité du commandement, limite l’arriéré allégué et sollicite des dommages-intérêts économiques, de jouissance et moraux, ainsi que le remboursement de frais, travaux d’embellissement et expertise. La juridiction écarte l’argument relatif au commandement pour ce qui concerne le simple paiement, condamne au solde de loyers et reconnaît des manquements à l’obligation de délivrer un logement décent, avec compensation entre créances.
La question posée tient à l’articulation entre l’action en paiement des loyers et les atteintes à la décence du logement, sous l’angle des effets d’un arrêté de mise en sécurité, du relogement et de l’évaluation des préjudices locatifs. Le tribunal juge que « l’éventuelle nullité du commandement de payer est sans effet sur la demande de paiement de l’arriéré », que « les locataires restent devoir la somme de 5 820,41 euros » et que « le bailleur a manqué à ses obligations », justifiant des réparations et une compensation judiciaire.
I. La confirmation de la dette locative malgré les vices d’habitabilité
A. Autonomie de l’action en paiement et portée des textes procéduraux Le tribunal rappelle qu’en cas de défaillance de comparution, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La solution se place sur le terrain de l’action en paiement distincte de la clause résolutoire. La juridiction énonce que « l’éventuelle nullité du commandement de payer est sans effet sur la demande de paiement de l’arriéré » dès lors que la demande n’est « pas corrélée à une mise en œuvre de la clause résolutoire ». L’action conserve ainsi son autonomie et échappe à la caducité éventuelle de l’acte préparatoire.
L’assiette de la dette s’étend jusqu’au départ des locataires, l’indemnité d’occupation étant rappelée dans sa nature compensatoire. La décision précise que cette indemnité « constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». La distinction entre sanction contractuelle et dette de jouissance est utile, car elle fonde la continuité du principe de rémunération de l’occupation, hors toute résiliation constatée.
B. Détermination de l’arriéré, franchise de loyer et dépôt de garantie Le juge fixe le point de départ de la dette après la franchise consentie, considérant que « le demandeur est fondé à réclamer les loyers à compter du mois d’avril 2021 ». La prescription triennale est écartée, l’assignation ayant été délivrée moins de trois ans après l’exigibilité des sommes. Les charges et proratas sont « dûment justifiés », ce qui renforce la preuve comptable, sobrement articulée autour du décompte produit.
Le refus de mobiliser le dépôt de garantie comme paiement immédiat est net. Le tribunal déclare « qu’il ne saurait être question de déduire à ce stade le montant du dépôt de garantie, celui-ci n’ayant pas vocation à compenser un impayé de loyer ». La position, conforme à la finalité du dépôt, évite de confondre garantie de restitution et régularisation courante. La condamnation au principal de 5 820,41 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
II. La reconnaissance des manquements du bailleur et la réparation du trouble de jouissance
A. Logement décent, arrêté de mise en sécurité et relogement La juridiction assied la responsabilité contractuelle du bailleur sur les articles 1719 et 1217 du code civil, ainsi que « l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 », en retenant l’indécence du logement. Elle relève des « constats d’huissiers, un rapport d’expert, un arrêté de mise en sécurité » décrivant « d’importantes infiltrations et d’humidité […] de la moisissure, du salpêtre, des tâches et des craquèlement de la peinture » dans l’ensemble des pièces. La matérialité du manquement est ainsi solidement établie.
Les effets spécifiques de l’arrêté sont précisés. Il est acquis « que durant l’effet de l’arrêté de mise en sécurité le locataire ne doit pas les loyers et que le relogement est à la charge du bailleur ». L’absence de relogement effectif justifie une indemnisation ciblée, le tribunal retenant qu’« il est justifié de l’absence de relogement par le bailleur », et condamnant à ce titre « la somme de 1 918 euros au titre du préjudice économique ». La causalité est ici directe et explicitement affirmée.
B. Évaluation des préjudices, compensation judiciaire et portée pratique Le trouble de jouissance est caractérisé par « un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent », ayant provoqué « un trouble de jouissance important ». La juridiction mesure toutefois l’effet réparateur de la franchise antérieure, et « fixe son montant aujourd’hui à la somme de 6 000 euros ». La somme est compensée avec l’arriéré, le juge indiquant « qu’il y a lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec la condamnation prononcée au profit du bailleur ». Cette compensation équilibre les flux et réduit les risques d’exécution croisée.
Le préjudice moral, distinct, est reconnu sur la base des conditions de vie dégradées et de la procédure de relogement, « qu’il y a lieu de fixer […] à la somme de 4 000 euros ». Les demandes relatives à des travaux d’embellissement sont rejetées, faute de preuve de leur affectation au bien loué. Les frais d’officiers ministériels et d’expertise sont renvoyés aux dépens, conformément à leur nature procédurale, tandis qu’aucune somme n’est accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’ensemble compose une solution mesurée, liant dette locative, indécence et réparation, dans un cadre probatoire rigoureux et immédiatement exécutoire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal judiciaire de Marseille, 30 juin 2025, statue sur un contentieux locatif mêlant arriéré de loyers, indécence du logement et conséquences d’un arrêté de mise en sécurité. Un bail d’habitation a été consenti au printemps 2020, sans état des lieux d’entrée. Dès septembre 2020, des infiltrations sont signalées et une franchise de loyer de six mois est accordée. Un arrêté de mise en sécurité intervient le 14 mars 2022 puis est levé le 19 octobre 2022. Une expertise est ordonnée en référé, mais le rapport se limite à des constatations faute de consignation intégrale.
Le bailleur délivre un commandement de payer, puis assigne pour l’arriéré. Les locataires quittent les lieux le 6 octobre 2023. L’un ne comparaît pas, l’autre oppose la nullité du commandement, limite l’arriéré allégué et sollicite des dommages-intérêts économiques, de jouissance et moraux, ainsi que le remboursement de frais, travaux d’embellissement et expertise. La juridiction écarte l’argument relatif au commandement pour ce qui concerne le simple paiement, condamne au solde de loyers et reconnaît des manquements à l’obligation de délivrer un logement décent, avec compensation entre créances.
La question posée tient à l’articulation entre l’action en paiement des loyers et les atteintes à la décence du logement, sous l’angle des effets d’un arrêté de mise en sécurité, du relogement et de l’évaluation des préjudices locatifs. Le tribunal juge que « l’éventuelle nullité du commandement de payer est sans effet sur la demande de paiement de l’arriéré », que « les locataires restent devoir la somme de 5 820,41 euros » et que « le bailleur a manqué à ses obligations », justifiant des réparations et une compensation judiciaire.
I. La confirmation de la dette locative malgré les vices d’habitabilité
A. Autonomie de l’action en paiement et portée des textes procéduraux
Le tribunal rappelle qu’en cas de défaillance de comparution, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La solution se place sur le terrain de l’action en paiement distincte de la clause résolutoire. La juridiction énonce que « l’éventuelle nullité du commandement de payer est sans effet sur la demande de paiement de l’arriéré » dès lors que la demande n’est « pas corrélée à une mise en œuvre de la clause résolutoire ». L’action conserve ainsi son autonomie et échappe à la caducité éventuelle de l’acte préparatoire.
L’assiette de la dette s’étend jusqu’au départ des locataires, l’indemnité d’occupation étant rappelée dans sa nature compensatoire. La décision précise que cette indemnité « constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». La distinction entre sanction contractuelle et dette de jouissance est utile, car elle fonde la continuité du principe de rémunération de l’occupation, hors toute résiliation constatée.
B. Détermination de l’arriéré, franchise de loyer et dépôt de garantie
Le juge fixe le point de départ de la dette après la franchise consentie, considérant que « le demandeur est fondé à réclamer les loyers à compter du mois d’avril 2021 ». La prescription triennale est écartée, l’assignation ayant été délivrée moins de trois ans après l’exigibilité des sommes. Les charges et proratas sont « dûment justifiés », ce qui renforce la preuve comptable, sobrement articulée autour du décompte produit.
Le refus de mobiliser le dépôt de garantie comme paiement immédiat est net. Le tribunal déclare « qu’il ne saurait être question de déduire à ce stade le montant du dépôt de garantie, celui-ci n’ayant pas vocation à compenser un impayé de loyer ». La position, conforme à la finalité du dépôt, évite de confondre garantie de restitution et régularisation courante. La condamnation au principal de 5 820,41 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
II. La reconnaissance des manquements du bailleur et la réparation du trouble de jouissance
A. Logement décent, arrêté de mise en sécurité et relogement
La juridiction assied la responsabilité contractuelle du bailleur sur les articles 1719 et 1217 du code civil, ainsi que « l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 », en retenant l’indécence du logement. Elle relève des « constats d’huissiers, un rapport d’expert, un arrêté de mise en sécurité » décrivant « d’importantes infiltrations et d’humidité […] de la moisissure, du salpêtre, des tâches et des craquèlement de la peinture » dans l’ensemble des pièces. La matérialité du manquement est ainsi solidement établie.
Les effets spécifiques de l’arrêté sont précisés. Il est acquis « que durant l’effet de l’arrêté de mise en sécurité le locataire ne doit pas les loyers et que le relogement est à la charge du bailleur ». L’absence de relogement effectif justifie une indemnisation ciblée, le tribunal retenant qu’« il est justifié de l’absence de relogement par le bailleur », et condamnant à ce titre « la somme de 1 918 euros au titre du préjudice économique ». La causalité est ici directe et explicitement affirmée.
B. Évaluation des préjudices, compensation judiciaire et portée pratique
Le trouble de jouissance est caractérisé par « un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent », ayant provoqué « un trouble de jouissance important ». La juridiction mesure toutefois l’effet réparateur de la franchise antérieure, et « fixe son montant aujourd’hui à la somme de 6 000 euros ». La somme est compensée avec l’arriéré, le juge indiquant « qu’il y a lieu d’ordonner la compensation de cette somme avec la condamnation prononcée au profit du bailleur ». Cette compensation équilibre les flux et réduit les risques d’exécution croisée.
Le préjudice moral, distinct, est reconnu sur la base des conditions de vie dégradées et de la procédure de relogement, « qu’il y a lieu de fixer […] à la somme de 4 000 euros ». Les demandes relatives à des travaux d’embellissement sont rejetées, faute de preuve de leur affectation au bien loué. Les frais d’officiers ministériels et d’expertise sont renvoyés aux dépens, conformément à leur nature procédurale, tandis qu’aucune somme n’est accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’ensemble compose une solution mesurée, liant dette locative, indécence et réparation, dans un cadre probatoire rigoureux et immédiatement exécutoire.