Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°24/03546
Rendue par le juge des contentieux de la protection de Marseille le 30 juin 2025, la décision commente la délivrance d’un logement décent et l’indemnisation du trouble de jouissance. Un appartement loué à usage d’habitation a fait l’objet, en cours de bail, de signalements d’humidité, d’infiltrations, d’une chambre sans ouvrant sur l’extérieur, d’une aération contestée et d’une installation électrique non sécurisée. Le locataire a quitté les lieux en janvier 2023.
Assigné en juin 2024, le bailleur a conclu au rejet des demandes indemnitaires et a contesté l’indécence, invoquant des manquements du preneur et des causes imputables à la copropriété. Le demandeur sollicitait la constatation de l’indécence, des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, des dommages-intérêts pour préjudice moral, ainsi qu’une indemnité au titre de l’aide juridictionnelle. Le juge écarte l’exception de mise en demeure préalable, retient une indécence significative fondée notamment sur l’installation électrique, alloue 4 000 euros pour trouble de jouissance, rejette le préjudice moral et statue sur les dépens.
La question posée était double. D’une part, la caractérisation d’un logement indécent, au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des critères réglementaires, en présence de désordres divers dont certains imputés au locataire. D’autre part, les conditions d’indemnisation du trouble de jouissance, incluant l’exigence éventuelle d’une mise en demeure et la méthode de chiffrage sous contrainte de la prescription triennale. La juridiction répond en ces termes: «Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent», puis «Le logement litigieux présente donc un caractère certain d’insalubrité», et enfin «Compte tenu de l’indécence du logement, le locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance», précisant que «l’action en réparation n’est pas soumise à mise en demeure préalable».
I. La consécration d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme
A. La caractérisation opérationnelle de l’indécence
Le juge s’appuie sur un rapport spécialisé pour établir la matérialité des désordres, et opère un tri probatoire précis. L’argumentation retient que l’aération a été satisfaite et que la surface de la chambre, inférieure à neuf mètres carrés, atteint néanmoins le volume réglementaire. Elle insiste surtout sur l’installation électrique «non conforme et non sécurisée», que le bailleur ne contredit par aucune pièce utile.
La motivation articule ainsi le contrôle de conformité: «Ce dernier point est aux termes du décret du 30 janvier […] une cause d’insalubrité du logement». Le syllogisme est sobre. Le corpus normatif désigne l’exigence de sécurité comme un critère autonome, et la preuve de la non-conformité suffit à emporter l’indécence, sans qu’il soit besoin d’établir un caractère inhabitable. Le raisonnement, strict, se détache de controverses accessoires relatives aux infiltrations imputées à la copropriété, car l’obligation de délivrance demeure, pour l’essentiel, de résultat.
B. La causalité du trouble et l’inutilité d’une mise en demeure
Le juge relie directement la défaillance structurelle à la perte de jouissance, dans une formule nette: «Compte tenu de l’indécence du logement, le locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance». La causalité résulte de l’atteinte à des caractéristiques minimales, sans exigence de démonstration circonstanciée d’incommodités quotidiennes.
La juridiction rejette l’exception processuelle tirée de l’absence de mise en demeure. Elle énonce que «l’obligation essentielle […] doit être satisfaite dès la prise d’effet du bail et l’action en réparation n’est pas soumise à mise en demeure préalable». La solution est conforme à la nature de l’obligation de délivrance conforme, attachée à l’entrée dans les lieux. Elle évite de conditionner la réparation à un formalisme préalable lorsque l’atteinte aux critères de décence est objectivement avérée.
II. Une indemnisation modérée et ses implications pratiques
A. Le calibrage du quantum sous contrainte probatoire et temporelle
La demande, évaluée à cinquante pour cent des loyers, est révisée «à de plus justes proportions». Le juge retient plusieurs paramètres cumulatifs: état des lieux d’entrée, «absence de réalisation de certaines réparations locatives imputables au locataire», intensité limitée de l’insalubrité, et «prescription triennale des actions relatives au logement loué». L’addition de ces facteurs conduit à 4 000 euros.
L’approche, pragmatique, combine proportionnalité et sécurité juridique. Le calibrage prend acte d’une indécence non marginale, en raison de l’électricité, tout en relativisant d’autres griefs atténués ou extérieurs. La référence à la prescription recentre le périmètre indemnisable sur la période utile, ce qui rationnalise le chiffrage et limite l’aléa d’exagération.
B. La portée rappelée: frontières du préjudice moral et vigilance probatoire
Le rejet du préjudice moral s’inscrit dans une ligne prudente. Le juge estime que le demandeur «ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice réparé au titre du trouble de jouissance». La motivation précise, en outre, que l’atteinte alléguée à la santé d’un mineur ne pourrait être réparée que «au titre d’une action exercée au nom du mineur». Cette frontière évite la double indemnisation et rappelle l’autonomie procédurale des droits des enfants.
La décision invite à une vigilance pratique sur deux plans. D’abord, la preuve technique de l’indécence doit cibler les critères réglementaires déterminants, l’électricité jouant un rôle cardinal dans la qualification. Ensuite, les locataires, pour maximiser l’indemnisation, doivent articuler des éléments distincts étayant un préjudice moral autonome, tout en anticipant l’effet compressif de la prescription. À l’inverse, les bailleurs gagneront à documenter diligemment les interventions et à sécuriser les installations essentielles dès l’entrée dans les lieux, pour prévenir une condamnation qui, quoique mesurée ici, demeure significative.
L’ensemble compose une solution d’équilibre. Elle affirme la rigueur du contrôle de décence par des attendus clairs, tout en modulant l’indemnisation selon la consistance des preuves, la part des désordres imputables au locataire et l’horizon temporel de l’action.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendue par le juge des contentieux de la protection de Marseille le 30 juin 2025, la décision commente la délivrance d’un logement décent et l’indemnisation du trouble de jouissance. Un appartement loué à usage d’habitation a fait l’objet, en cours de bail, de signalements d’humidité, d’infiltrations, d’une chambre sans ouvrant sur l’extérieur, d’une aération contestée et d’une installation électrique non sécurisée. Le locataire a quitté les lieux en janvier 2023.
Assigné en juin 2024, le bailleur a conclu au rejet des demandes indemnitaires et a contesté l’indécence, invoquant des manquements du preneur et des causes imputables à la copropriété. Le demandeur sollicitait la constatation de l’indécence, des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, des dommages-intérêts pour préjudice moral, ainsi qu’une indemnité au titre de l’aide juridictionnelle. Le juge écarte l’exception de mise en demeure préalable, retient une indécence significative fondée notamment sur l’installation électrique, alloue 4 000 euros pour trouble de jouissance, rejette le préjudice moral et statue sur les dépens.
La question posée était double. D’une part, la caractérisation d’un logement indécent, au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des critères réglementaires, en présence de désordres divers dont certains imputés au locataire. D’autre part, les conditions d’indemnisation du trouble de jouissance, incluant l’exigence éventuelle d’une mise en demeure et la méthode de chiffrage sous contrainte de la prescription triennale. La juridiction répond en ces termes: «Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent», puis «Le logement litigieux présente donc un caractère certain d’insalubrité», et enfin «Compte tenu de l’indécence du logement, le locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance», précisant que «l’action en réparation n’est pas soumise à mise en demeure préalable».
I. La consécration d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme
A. La caractérisation opérationnelle de l’indécence
Le juge s’appuie sur un rapport spécialisé pour établir la matérialité des désordres, et opère un tri probatoire précis. L’argumentation retient que l’aération a été satisfaite et que la surface de la chambre, inférieure à neuf mètres carrés, atteint néanmoins le volume réglementaire. Elle insiste surtout sur l’installation électrique «non conforme et non sécurisée», que le bailleur ne contredit par aucune pièce utile.
La motivation articule ainsi le contrôle de conformité: «Ce dernier point est aux termes du décret du 30 janvier […] une cause d’insalubrité du logement». Le syllogisme est sobre. Le corpus normatif désigne l’exigence de sécurité comme un critère autonome, et la preuve de la non-conformité suffit à emporter l’indécence, sans qu’il soit besoin d’établir un caractère inhabitable. Le raisonnement, strict, se détache de controverses accessoires relatives aux infiltrations imputées à la copropriété, car l’obligation de délivrance demeure, pour l’essentiel, de résultat.
B. La causalité du trouble et l’inutilité d’une mise en demeure
Le juge relie directement la défaillance structurelle à la perte de jouissance, dans une formule nette: «Compte tenu de l’indécence du logement, le locataire a nécessairement subi un préjudice de jouissance». La causalité résulte de l’atteinte à des caractéristiques minimales, sans exigence de démonstration circonstanciée d’incommodités quotidiennes.
La juridiction rejette l’exception processuelle tirée de l’absence de mise en demeure. Elle énonce que «l’obligation essentielle […] doit être satisfaite dès la prise d’effet du bail et l’action en réparation n’est pas soumise à mise en demeure préalable». La solution est conforme à la nature de l’obligation de délivrance conforme, attachée à l’entrée dans les lieux. Elle évite de conditionner la réparation à un formalisme préalable lorsque l’atteinte aux critères de décence est objectivement avérée.
II. Une indemnisation modérée et ses implications pratiques
A. Le calibrage du quantum sous contrainte probatoire et temporelle
La demande, évaluée à cinquante pour cent des loyers, est révisée «à de plus justes proportions». Le juge retient plusieurs paramètres cumulatifs: état des lieux d’entrée, «absence de réalisation de certaines réparations locatives imputables au locataire», intensité limitée de l’insalubrité, et «prescription triennale des actions relatives au logement loué». L’addition de ces facteurs conduit à 4 000 euros.
L’approche, pragmatique, combine proportionnalité et sécurité juridique. Le calibrage prend acte d’une indécence non marginale, en raison de l’électricité, tout en relativisant d’autres griefs atténués ou extérieurs. La référence à la prescription recentre le périmètre indemnisable sur la période utile, ce qui rationnalise le chiffrage et limite l’aléa d’exagération.
B. La portée rappelée: frontières du préjudice moral et vigilance probatoire
Le rejet du préjudice moral s’inscrit dans une ligne prudente. Le juge estime que le demandeur «ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice réparé au titre du trouble de jouissance». La motivation précise, en outre, que l’atteinte alléguée à la santé d’un mineur ne pourrait être réparée que «au titre d’une action exercée au nom du mineur». Cette frontière évite la double indemnisation et rappelle l’autonomie procédurale des droits des enfants.
La décision invite à une vigilance pratique sur deux plans. D’abord, la preuve technique de l’indécence doit cibler les critères réglementaires déterminants, l’électricité jouant un rôle cardinal dans la qualification. Ensuite, les locataires, pour maximiser l’indemnisation, doivent articuler des éléments distincts étayant un préjudice moral autonome, tout en anticipant l’effet compressif de la prescription. À l’inverse, les bailleurs gagneront à documenter diligemment les interventions et à sécuriser les installations essentielles dès l’entrée dans les lieux, pour prévenir une condamnation qui, quoique mesurée ici, demeure significative.
L’ensemble compose une solution d’équilibre. Elle affirme la rigueur du contrôle de décence par des attendus clairs, tout en modulant l’indemnisation selon la consistance des preuves, la part des désordres imputables au locataire et l’horizon temporel de l’action.