Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°24/04408
Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 8 septembre 2025, la juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation d’une sous-location sociale pour impayés et ordonné l’expulsion. Le litige naît d’un dispositif d’insertion prévoyant un glissement de bail au profit d’un sous-locataire, qui a cessé de régler les sommes dues.
Un contrat de sous-location meublée a été conclu le 22 septembre 2022 pour douze mois, moyennant un loyer de 470 euros et 40 euros de provisions sur charges. Un commandement de payer a été délivré le 17 novembre 2023 pour 2.588 euros, puis un décompte a arrêté la dette à 8.592,24 euros au 31 octobre 2024, soit plus de seize mois d’échéances.
Assigné le 21 novembre 2024, le sous-locataire n’a pas comparu. La sous-bailleresse a sollicité la résiliation judiciaire aux torts du sous-locataire, son expulsion, la condamnation au paiement des arriérés avec intérêts, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée tenait aux conditions de la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave d’une sous-location d’insertion, articulée avec le régime du logement social et en dehors de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal retient la voie de la résolution judiciaire sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, constate une inexécution grave caractérisée par l’ampleur de la dette, prononce la résiliation au jour du jugement, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation à 510 euros faute de justificatifs, condamne aux arriérés avec intérêts, alloue 300 euros au titre de l’article 700 et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. Fondement et portée de la résiliation judiciaire en sous-location sociale
A. Le cadre juridique retenu et la caractérisation de l’inexécution grave Le tribunal rappelle d’abord le droit commun de la résolution. Il énonce que « Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Il ajoute : « En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » La décision s’inscrit donc dans la logique d’une résiliation judiciaire, à défaut d’activation d’une clause résolutoire.
Le juge isole ensuite le régime applicable à la relation de sous-location d’insertion. Il précise que le bail principal conclu avec un bailleur social, en vue d’une sous-location temporaire, « échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 189 et relève du régime juridique défini par les articles L. 442-8-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. » La mention, reproduite textuellement, confirme l’exclusion du statut des baux d’habitation au profit du régime du logement social, sans affecter la mise en œuvre des remèdes contractuels de droit commun.
La source de l’obligation impayée est rappelée par une référence expresse au contrat: « Aux termes du contrat de sous-location, le sous-locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables (article 10). » La dette locative, évaluée à plus de seize mois d’échéances, établit l’inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224. Le choix de fixer la résolution au jour du jugement sécurise la période transitoire et clarifie les effets dans le temps, notamment pour le calcul de l’indemnité d’occupation.
B. L’articulation entre droit commun des obligations et régime du logement social La décision illustre une articulation nette: le régime spécial du logement social gouverne le cadre institutionnel de la sous-location d’insertion, tandis que le droit commun des obligations fournit l’outil de sanction. Le juge ne mobilise pas les mécanismes propres à la loi du 6 juillet 1989, écartée par la nature du montage, mais applique les articles 1224 et 1227 pour sanctionner l’inexécution.
Cette méthode présente une cohérence pratique. L’objectif d’insertion, assorti d’un éventuel glissement de bail, n’efface ni la cause ni l’exigibilité des loyers. Le tribunal se borne à vérifier la gravité du manquement, sans détour par des exigences spécifiques au statut des baux d’habitation, et sans dénaturer l’économie du dispositif social. La clarté de l’office juridictionnel se trouve renforcée par la fixation de l’indemnité d’occupation à un niveau équivalent au loyer et aux charges, substitut fonctionnel du loyer après la résiliation.
II. Effets accessoires, office du juge et appréciation de la solution
A. La cohérence des mesures accessoires avec la finalité de la résolution Les conséquences pécuniaires suivent la logique du droit commun. Les intérêts légaux courent à compter du commandement sur la fraction visée, puis de la décision pour le surplus, ce qui distingue utilement les temps de l’obligation. L’indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, avec un montant plancher de 510 euros en l’absence de justificatifs, assure la compensation de l’occupation postérieure à la résiliation.
La mesure d’expulsion est ordonnée avec rappel de la trêve hivernale, gage d’équilibre entre l’effectivité du titre et la protection saisonnière des occupants. Enfin, la condamnation modérée au titre de l’article 700 et la charge des dépens s’alignent sur la solution de principe. Le rappel suivant scelle l’exigence d’efficacité: « Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. »
B. Appréciation critique et portée pratique de la décision La solution apparaît mesurée et conforme au droit positif. L’inexécution grave est caractérisée par une dette durable et significative, justifiant la résolution judiciaire sans détour. Le choix de la date de la résiliation au jour du jugement équilibre les intérêts en préservant un repère clair pour l’indemnité d’occupation et la restitution des lieux. La motivation, sobre, évite toute confusion avec le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
La portée pratique tient à la pédagogie du raisonnement. La référence au régime du logement social borne le périmètre normatif, tandis que le droit commun des obligations fournit la sanction. Les praticiens disposeront d’une grille lisible pour des sous-locations d’insertion analogues: rappel du régime spécial applicable, contrôle de l’inexécution grave, fixation raisonnée des accessoires, et rappel de l’exécution provisoire, dans un équilibre entre effectivité et garanties procédurales.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 8 septembre 2025, la juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation d’une sous-location sociale pour impayés et ordonné l’expulsion. Le litige naît d’un dispositif d’insertion prévoyant un glissement de bail au profit d’un sous-locataire, qui a cessé de régler les sommes dues.
Un contrat de sous-location meublée a été conclu le 22 septembre 2022 pour douze mois, moyennant un loyer de 470 euros et 40 euros de provisions sur charges. Un commandement de payer a été délivré le 17 novembre 2023 pour 2.588 euros, puis un décompte a arrêté la dette à 8.592,24 euros au 31 octobre 2024, soit plus de seize mois d’échéances.
Assigné le 21 novembre 2024, le sous-locataire n’a pas comparu. La sous-bailleresse a sollicité la résiliation judiciaire aux torts du sous-locataire, son expulsion, la condamnation au paiement des arriérés avec intérêts, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question posée tenait aux conditions de la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave d’une sous-location d’insertion, articulée avec le régime du logement social et en dehors de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal retient la voie de la résolution judiciaire sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil, constate une inexécution grave caractérisée par l’ampleur de la dette, prononce la résiliation au jour du jugement, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation à 510 euros faute de justificatifs, condamne aux arriérés avec intérêts, alloue 300 euros au titre de l’article 700 et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. Fondement et portée de la résiliation judiciaire en sous-location sociale
A. Le cadre juridique retenu et la caractérisation de l’inexécution grave
Le tribunal rappelle d’abord le droit commun de la résolution. Il énonce que « Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Il ajoute : « En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » La décision s’inscrit donc dans la logique d’une résiliation judiciaire, à défaut d’activation d’une clause résolutoire.
Le juge isole ensuite le régime applicable à la relation de sous-location d’insertion. Il précise que le bail principal conclu avec un bailleur social, en vue d’une sous-location temporaire, « échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 189 et relève du régime juridique défini par les articles L. 442-8-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. » La mention, reproduite textuellement, confirme l’exclusion du statut des baux d’habitation au profit du régime du logement social, sans affecter la mise en œuvre des remèdes contractuels de droit commun.
La source de l’obligation impayée est rappelée par une référence expresse au contrat: « Aux termes du contrat de sous-location, le sous-locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables (article 10). » La dette locative, évaluée à plus de seize mois d’échéances, établit l’inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224. Le choix de fixer la résolution au jour du jugement sécurise la période transitoire et clarifie les effets dans le temps, notamment pour le calcul de l’indemnité d’occupation.
B. L’articulation entre droit commun des obligations et régime du logement social
La décision illustre une articulation nette: le régime spécial du logement social gouverne le cadre institutionnel de la sous-location d’insertion, tandis que le droit commun des obligations fournit l’outil de sanction. Le juge ne mobilise pas les mécanismes propres à la loi du 6 juillet 1989, écartée par la nature du montage, mais applique les articles 1224 et 1227 pour sanctionner l’inexécution.
Cette méthode présente une cohérence pratique. L’objectif d’insertion, assorti d’un éventuel glissement de bail, n’efface ni la cause ni l’exigibilité des loyers. Le tribunal se borne à vérifier la gravité du manquement, sans détour par des exigences spécifiques au statut des baux d’habitation, et sans dénaturer l’économie du dispositif social. La clarté de l’office juridictionnel se trouve renforcée par la fixation de l’indemnité d’occupation à un niveau équivalent au loyer et aux charges, substitut fonctionnel du loyer après la résiliation.
II. Effets accessoires, office du juge et appréciation de la solution
A. La cohérence des mesures accessoires avec la finalité de la résolution
Les conséquences pécuniaires suivent la logique du droit commun. Les intérêts légaux courent à compter du commandement sur la fraction visée, puis de la décision pour le surplus, ce qui distingue utilement les temps de l’obligation. L’indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges, avec un montant plancher de 510 euros en l’absence de justificatifs, assure la compensation de l’occupation postérieure à la résiliation.
La mesure d’expulsion est ordonnée avec rappel de la trêve hivernale, gage d’équilibre entre l’effectivité du titre et la protection saisonnière des occupants. Enfin, la condamnation modérée au titre de l’article 700 et la charge des dépens s’alignent sur la solution de principe. Le rappel suivant scelle l’exigence d’efficacité: « Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. »
B. Appréciation critique et portée pratique de la décision
La solution apparaît mesurée et conforme au droit positif. L’inexécution grave est caractérisée par une dette durable et significative, justifiant la résolution judiciaire sans détour. Le choix de la date de la résiliation au jour du jugement équilibre les intérêts en préservant un repère clair pour l’indemnité d’occupation et la restitution des lieux. La motivation, sobre, évite toute confusion avec le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.
La portée pratique tient à la pédagogie du raisonnement. La référence au régime du logement social borne le périmètre normatif, tandis que le droit commun des obligations fournit la sanction. Les praticiens disposeront d’une grille lisible pour des sous-locations d’insertion analogues: rappel du régime spécial applicable, contrôle de l’inexécution grave, fixation raisonnée des accessoires, et rappel de l’exécution provisoire, dans un équilibre entre effectivité et garanties procédurales.