Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°24/04418
Tribunal judiciaire de Marseille, 8 septembre 2025. Un locataire demande la restitution de loyers versés pendant un arrêté de péril visant des parties communes situées dans un autre bâtiment que celui qu’il occupe, au sein d’une même copropriété en deux corps. Le bailleur s’y oppose et réclame l’arriéré né d’une cessation de paiement postérieure ainsi que l’accès aux lieux pour mise en vente. Le juge rejette la comparution personnelle, examine le champ de la suspension légale des loyers et statue sur les demandes contractuelles liées aux visites.
Le litige naît d’un bail d’habitation ancien, d’un arrêté de péril du 10 mai 2019 concernant les deux logements du bâtiment de fond, levé le 24 novembre 2022, et d’une action en répétition de l’indû couvrant la période intermédiaire. Assignation en 2024, audience en 2025, conclusions adverses sur la portée de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, la structure de copropriété et la charge de la preuve. La juridiction retient que la suspension ne joue que pour les lots comprenant une quote-part dans les parties communes frappées, ce qui n’est pas le cas du bailleur, et condamne le locataire à l’arriéré reconnu, tout en ordonnant l’accès au logement pour les visites sans astreinte.
La question posée est double. D’abord, la suspension légale des loyers s’applique-t-elle au locataire lorsque l’arrêté de péril vise des parties communes d’un autre bâtiment et que le bailleur ne détient aucune quote-part dans ces parties affectées. Ensuite, les stipulations de visite permettent-elles de forcer l’accès organisé aux fins de vente, et à quelles conditions.
Le tribunal répond négativement au premier point et positivement au second, en ces termes décisifs: « Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers […] s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. » S’agissant de la preuve du périmètre atteint, la juridiction précise encore que « la lecture combinée des travaux prescrits par l’arrêté de péril […] permet d’établir […] que l’arrêté de péril ne concerne que les parties communes de l’immeuble B ». Pour les visites, elle s’appuie sur la clause contractuelle selon laquelle « le preneur devra laisser le bailleur visiter les lieux […] deux heures par jour au moins », tout en retenant que « l’astreinte ne paraît pas justifiée ».
I. Le sens de la décision: une suspension des loyers bornée par la quote-part dans les parties communes frappées
A. Le cadre légal mobilisé par le juge et sa logique d’extension conditionnée La juridiction rappelle le texte applicable: « pour les locaux visés par […] un arrêté de péril […], le loyer […] cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification […] jusqu’au premier jour du mois qui suit […] la mainlevée ». Elle en déduit une règle d’extension circonscrite aux copropriétaires concernés par les parties communes atteintes. La formule de principe est nette: « la mesure de suspension […] s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ». L’approche s’accorde avec l’économie du texte, qui lie l’atteinte aux conditions matérielles de sécurité justifiant l’inoccupation.
B. L’application à une copropriété bi-bâtiments et l’exigence probatoire renforcée Le dossier révèle un immeuble principal en façade et un bâtiment de fond, seuls visés par les travaux d’étaiement. Le juge se fonde sur le règlement de copropriété et le périmètre des travaux pour conclure que le bailleur ne détient « aucune quote-part » dans les parties communes touchées du bâtiment de fond. La charge probatoire pèse sur le demandeur en répétition, ce que confirme la motivation selon laquelle « il importe peu » que certains appels de fonds ne soient pas produits, dès lors que l’acte constitutif suffit à tracer la frontière des communs concernés. La conséquence est logique: l’absence de quote-part exclut la suspension et commande le rejet de la répétition.
II. Valeur et portée: une solution cohérente, de rigueur probatoire, aux effets pratiques marqués
A. Une cohérence textuelle et systémique, mais une rigueur probatoire discutée La solution épouse le texte et la structure de la copropriété. En reliant la suspension à la détention d’une quote-part dans les communs frappés, la juridiction évite une extension automatique à l’ensemble de la parcelle. La cohérence technique est réelle, car la charge des travaux et le risque se rattachent aux communs atteints. La rigueur quant à la preuve, centrée sur le règlement de copropriété et l’objet précis des travaux, prévient les dérives indemnitaires. Elle est cependant exigeante pour l’occupant qui subit l’environnement dégradé, sans effet suspensif si le lot n’est pas juridiquement relié aux communs en péril.
B. Des enseignements pratiques: contractualisation des visites et limites des sanctions La décision apporte un second enseignement utile en matière de visites pour vente. Le juge réactive la stipulation claire: « le preneur devra laisser le bailleur visiter les lieux […] deux heures par jour au moins ». Le calendrier proposé respecte la clause, justifiant l’injonction d’accès. Le contrôle de proportionnalité demeure, la juridiction posant une limite prudente en retenant que « l’astreinte ne paraît pas justifiée ». L’office du juge s’exerce aussi sur les pénalités illicites, la demande de double loyer étant déclarée abusive au regard du régime spécial des baux d’habitation, ce qui sécurise l’équilibre contractuel.
Ainsi se dessine une solution ferme sur la suspension légale, strictement conditionnée par la quote-part dans les communs frappés, et mesurée sur les modalités d’exécution du bail. L’articulation entre texte spécial, documents de copropriété et stipulations de visite offre une grille opératoire claire pour les contentieux de péril en contexte de copropriété complexe.
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Hassan Kohen
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Tribunal judiciaire de Marseille, 8 septembre 2025. Un locataire demande la restitution de loyers versés pendant un arrêté de péril visant des parties communes situées dans un autre bâtiment que celui qu’il occupe, au sein d’une même copropriété en deux corps. Le bailleur s’y oppose et réclame l’arriéré né d’une cessation de paiement postérieure ainsi que l’accès aux lieux pour mise en vente. Le juge rejette la comparution personnelle, examine le champ de la suspension légale des loyers et statue sur les demandes contractuelles liées aux visites.
Le litige naît d’un bail d’habitation ancien, d’un arrêté de péril du 10 mai 2019 concernant les deux logements du bâtiment de fond, levé le 24 novembre 2022, et d’une action en répétition de l’indû couvrant la période intermédiaire. Assignation en 2024, audience en 2025, conclusions adverses sur la portée de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, la structure de copropriété et la charge de la preuve. La juridiction retient que la suspension ne joue que pour les lots comprenant une quote-part dans les parties communes frappées, ce qui n’est pas le cas du bailleur, et condamne le locataire à l’arriéré reconnu, tout en ordonnant l’accès au logement pour les visites sans astreinte.
La question posée est double. D’abord, la suspension légale des loyers s’applique-t-elle au locataire lorsque l’arrêté de péril vise des parties communes d’un autre bâtiment et que le bailleur ne détient aucune quote-part dans ces parties affectées. Ensuite, les stipulations de visite permettent-elles de forcer l’accès organisé aux fins de vente, et à quelles conditions.
Le tribunal répond négativement au premier point et positivement au second, en ces termes décisifs: « Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers […] s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. » S’agissant de la preuve du périmètre atteint, la juridiction précise encore que « la lecture combinée des travaux prescrits par l’arrêté de péril […] permet d’établir […] que l’arrêté de péril ne concerne que les parties communes de l’immeuble B ». Pour les visites, elle s’appuie sur la clause contractuelle selon laquelle « le preneur devra laisser le bailleur visiter les lieux […] deux heures par jour au moins », tout en retenant que « l’astreinte ne paraît pas justifiée ».
I. Le sens de la décision: une suspension des loyers bornée par la quote-part dans les parties communes frappées
A. Le cadre légal mobilisé par le juge et sa logique d’extension conditionnée
La juridiction rappelle le texte applicable: « pour les locaux visés par […] un arrêté de péril […], le loyer […] cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification […] jusqu’au premier jour du mois qui suit […] la mainlevée ». Elle en déduit une règle d’extension circonscrite aux copropriétaires concernés par les parties communes atteintes. La formule de principe est nette: « la mesure de suspension […] s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes ». L’approche s’accorde avec l’économie du texte, qui lie l’atteinte aux conditions matérielles de sécurité justifiant l’inoccupation.
B. L’application à une copropriété bi-bâtiments et l’exigence probatoire renforcée
Le dossier révèle un immeuble principal en façade et un bâtiment de fond, seuls visés par les travaux d’étaiement. Le juge se fonde sur le règlement de copropriété et le périmètre des travaux pour conclure que le bailleur ne détient « aucune quote-part » dans les parties communes touchées du bâtiment de fond. La charge probatoire pèse sur le demandeur en répétition, ce que confirme la motivation selon laquelle « il importe peu » que certains appels de fonds ne soient pas produits, dès lors que l’acte constitutif suffit à tracer la frontière des communs concernés. La conséquence est logique: l’absence de quote-part exclut la suspension et commande le rejet de la répétition.
II. Valeur et portée: une solution cohérente, de rigueur probatoire, aux effets pratiques marqués
A. Une cohérence textuelle et systémique, mais une rigueur probatoire discutée
La solution épouse le texte et la structure de la copropriété. En reliant la suspension à la détention d’une quote-part dans les communs frappés, la juridiction évite une extension automatique à l’ensemble de la parcelle. La cohérence technique est réelle, car la charge des travaux et le risque se rattachent aux communs atteints. La rigueur quant à la preuve, centrée sur le règlement de copropriété et l’objet précis des travaux, prévient les dérives indemnitaires. Elle est cependant exigeante pour l’occupant qui subit l’environnement dégradé, sans effet suspensif si le lot n’est pas juridiquement relié aux communs en péril.
B. Des enseignements pratiques: contractualisation des visites et limites des sanctions
La décision apporte un second enseignement utile en matière de visites pour vente. Le juge réactive la stipulation claire: « le preneur devra laisser le bailleur visiter les lieux […] deux heures par jour au moins ». Le calendrier proposé respecte la clause, justifiant l’injonction d’accès. Le contrôle de proportionnalité demeure, la juridiction posant une limite prudente en retenant que « l’astreinte ne paraît pas justifiée ». L’office du juge s’exerce aussi sur les pénalités illicites, la demande de double loyer étant déclarée abusive au regard du régime spécial des baux d’habitation, ce qui sécurise l’équilibre contractuel.
Ainsi se dessine une solution ferme sur la suspension légale, strictement conditionnée par la quote-part dans les communs frappés, et mesurée sur les modalités d’exécution du bail. L’articulation entre texte spécial, documents de copropriété et stipulations de visite offre une grille opératoire claire pour les contentieux de péril en contexte de copropriété complexe.