Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°24/04693
Rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 septembre 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu le 1er avril 2022. Les locataires ont accumulé des impayés, malgré un dispositif de garantie de type Visale. Un commandement de payer a été délivré le 4 avril 2023. L’un des preneurs a quitté les lieux en janvier 2023. La caution, après paiement au bailleur, a poursuivi l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de l’occupant restant et la restitution des sommes avancées. La préfecture et la CCAPEX ont été régulièrement avisées. L’instance a connu un désistement partiel, de sorte que le débat n’a subsisté qu’à l’égard de l’occupant demeuré. La question posée portait d’abord sur l’étendue des droits de la caution subrogée, ensuite sur l’articulation entre l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, et la clause résolutoire stipulant un délai de deux mois. Le tribunal admet la recevabilité de l’action subrogatoire, constate l’acquisition de la clause au 4 juin 2023, ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Il condamne enfin l’occupant au remboursement des sommes réglées, assorties d’intérêts, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I – Portée de la subrogation de la caution dans le contentieux locatif
A – Fondement légal et conventionnel de la subrogation
Le jugement rappelle le principe selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Il cite également l’article 2309, aux termes duquel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». L’espèce comporte en outre une stipulation explicite du contrat de garantie, selon laquelle « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ». L’assise légale se conjugue ici avec une clause claire, ce qui renforce la transmission de tous accessoires de la créance.
Cette double source emporte une subrogation réelle et complète, incluant droits, sûretés et actions. Elle ne se limite pas au recouvrement des sommes avancées, puisqu’elle suit la créance dans ses accessoires, au nombre desquels figure la clause résolutoire. Le tribunal en déduit sans détour la recevabilité de l’action sur ce fondement. La solution, conforme à la logique du mécanisme, assure l’effectivité du recours de la caution, en empêchant que la dette garantie ne s’aggrave par la poursuite du bail.
B – Pouvoir d’agir en résiliation et en expulsion du subrogé
Le jugement énonce que la caution, « en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur », « dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion ». Il ajoute que « la caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer […] l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance ». La formulation consacre l’accès du subrogé à l’ensemble des remèdes rattachés à la créance louantielle.
Cette extension emporte deux conséquences importantes. D’une part, la caution peut provoquer la cessation de l’occupation et donc limiter sa propre exposition. D’autre part, elle se replace dans la situation du bailleur pour la date d’acquisition de la clause, la fixation de l’indemnité d’occupation et la poursuite de l’expulsion. La cohérence systémique est préservée, car l’action subrogatoire reste strictement cantonnée à la mesure des droits transmis.
II – Mise en œuvre de la clause résolutoire après la réforme de 2023
A – Articulation entre article 24 et délai contractuel
Le tribunal vise les « dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 » dans leur version issue de 2023. Il rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il ajoute aussitôt: « Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur ». Ce couplage consacre une hiérarchie claire entre délai légal minimal et délai conventionnel plus long.
L’espèce offrait une clause prévoyant une résiliation « deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Conformément à la règle combinée, le juge constate que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 juin 2023 ». La solution adopte une lecture distributive: le seuil légal fixe une borne basse impérative, tandis que la liberté contractuelle permet d’élever le délai, au bénéfice du preneur. Elle s’inscrit dans l’économie protectrice de la loi de 1989 tout en respectant l’autonomie des parties.
B – Conséquences pécuniaires et procédurales de l’acquisition
Le jugement qualifie avec netteté les sommes dues après résiliation. Il rappelle que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire ». Il souligne encore que « l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». En conséquence, il fixe l’indemnité au montant du loyer et des charges, « tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », jusqu’à la restitution des clés.
Sur la preuve, le juge applique l’article 1353 et constate l’absence de justificatifs libératoires. Il accorde les intérêts « au taux légal à compter du commandement de payer […] et à compter du présent jugement pour le surplus ». S’agissant de l’exécution, il rappelle que « conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire ». L’ensemble dessine un régime lisible: date certaine d’acquisition, dette d’occupation évaluée à la valeur locative, intérêts répartis selon l’exigibilité, et exécution immédiate, sous réserve des garanties procédurales de l’expulsion.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 8 septembre 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu le 1er avril 2022. Les locataires ont accumulé des impayés, malgré un dispositif de garantie de type Visale. Un commandement de payer a été délivré le 4 avril 2023. L’un des preneurs a quitté les lieux en janvier 2023. La caution, après paiement au bailleur, a poursuivi l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de l’occupant restant et la restitution des sommes avancées. La préfecture et la CCAPEX ont été régulièrement avisées. L’instance a connu un désistement partiel, de sorte que le débat n’a subsisté qu’à l’égard de l’occupant demeuré. La question posée portait d’abord sur l’étendue des droits de la caution subrogée, ensuite sur l’articulation entre l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, et la clause résolutoire stipulant un délai de deux mois. Le tribunal admet la recevabilité de l’action subrogatoire, constate l’acquisition de la clause au 4 juin 2023, ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Il condamne enfin l’occupant au remboursement des sommes réglées, assorties d’intérêts, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I – Portée de la subrogation de la caution dans le contentieux locatif
A – Fondement légal et conventionnel de la subrogation
Le jugement rappelle le principe selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Il cite également l’article 2309, aux termes duquel « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». L’espèce comporte en outre une stipulation explicite du contrat de garantie, selon laquelle « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ». L’assise légale se conjugue ici avec une clause claire, ce qui renforce la transmission de tous accessoires de la créance.
Cette double source emporte une subrogation réelle et complète, incluant droits, sûretés et actions. Elle ne se limite pas au recouvrement des sommes avancées, puisqu’elle suit la créance dans ses accessoires, au nombre desquels figure la clause résolutoire. Le tribunal en déduit sans détour la recevabilité de l’action sur ce fondement. La solution, conforme à la logique du mécanisme, assure l’effectivité du recours de la caution, en empêchant que la dette garantie ne s’aggrave par la poursuite du bail.
B – Pouvoir d’agir en résiliation et en expulsion du subrogé
Le jugement énonce que la caution, « en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur », « dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion ». Il ajoute que « la caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer […] l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance ». La formulation consacre l’accès du subrogé à l’ensemble des remèdes rattachés à la créance louantielle.
Cette extension emporte deux conséquences importantes. D’une part, la caution peut provoquer la cessation de l’occupation et donc limiter sa propre exposition. D’autre part, elle se replace dans la situation du bailleur pour la date d’acquisition de la clause, la fixation de l’indemnité d’occupation et la poursuite de l’expulsion. La cohérence systémique est préservée, car l’action subrogatoire reste strictement cantonnée à la mesure des droits transmis.
II – Mise en œuvre de la clause résolutoire après la réforme de 2023
A – Articulation entre article 24 et délai contractuel
Le tribunal vise les « dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 » dans leur version issue de 2023. Il rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il ajoute aussitôt: « Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur ». Ce couplage consacre une hiérarchie claire entre délai légal minimal et délai conventionnel plus long.
L’espèce offrait une clause prévoyant une résiliation « deux mois après un commandement demeuré infructueux ». Conformément à la règle combinée, le juge constate que « les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 juin 2023 ». La solution adopte une lecture distributive: le seuil légal fixe une borne basse impérative, tandis que la liberté contractuelle permet d’élever le délai, au bénéfice du preneur. Elle s’inscrit dans l’économie protectrice de la loi de 1989 tout en respectant l’autonomie des parties.
B – Conséquences pécuniaires et procédurales de l’acquisition
Le jugement qualifie avec netteté les sommes dues après résiliation. Il rappelle que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire ». Il souligne encore que « l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ». En conséquence, il fixe l’indemnité au montant du loyer et des charges, « tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », jusqu’à la restitution des clés.
Sur la preuve, le juge applique l’article 1353 et constate l’absence de justificatifs libératoires. Il accorde les intérêts « au taux légal à compter du commandement de payer […] et à compter du présent jugement pour le surplus ». S’agissant de l’exécution, il rappelle que « conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire ». L’ensemble dessine un régime lisible: date certaine d’acquisition, dette d’occupation évaluée à la valeur locative, intérêts répartis selon l’exigibilité, et exécution immédiate, sous réserve des garanties procédurales de l’expulsion.