Tribunal judiciaire de Marseille, le 30 juin 2025, n°25/01679
Tribunal judiciaire de Marseille, 8 septembre 2025. Le juge des contentieux de la protection était saisi d’un litige né d’un bail qualifié de saisonnier, renouvelé de fait pendant plus de deux ans, et d’un congé pour reprise délivré plusieurs mois avant l’échéance triennale. Les occupants contestaient la qualification du bail, invoquaient la nullité du congé et demandaient divers remboursements, tandis que la bailleresse sollicitait l’expulsion, une indemnité d’occupation élevée et un important complément de loyer fondé sur l’inexécution de travaux. La juridiction rappelle d’emblée que « le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties ». Elle requalifie le bail en location meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989, valide le congé, écarte la clause de majoration de loyer comme abusive, fixe l’indemnité d’occupation au loyer contractuel et statue sur les demandes pécuniaires, notamment au titre des travaux et des charges.
La question centrale portait sur la requalification d’une location dite saisonnière en bail meublé de résidence principale, sur les conditions de validité d’un congé pour reprise personnelle et sur le régime des clauses imposant des travaux assorties d’une majoration de loyer. La solution retient la soumission à la loi de 1989, la validité du congé, l’inefficacité d’une clause générant un déséquilibre significatif, et une indemnité d’occupation alignée sur le loyer convenu, avec restitution de charges faute de justificatifs.
I. Le sens de la décision: requalification du bail et contrôle du congé
A. La soumission à la loi du 6 juillet 1989 par requalification du bail Le tribunal caractérise la résidence principale au regard de la durée et de l’usage, non de l’intitulé contractuel. La prolongation ininterrompue pendant plus de deux ans excluait la saisonnalité, dont la durée est, par essence, limitée. La motivation s’appuie sur la finalité d’ordre public de la loi de 1989, expressément rappelée par le jugement. Celui-ci énonce que « ces dernières s’entendent de locations consenties dans une localité qui, pendant une période déterminée, reçoit un afflux de résidents (…) A défaut, la loi du 06 juillet 1989 est déclarée applicable ». Dans cette logique, il était cohérent d’affirmer qu’« il convient de requalifier le bail du 1er avril 2021 en bail d’habitation meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 depuis la date de sa conclusion ».
B. La vérification du caractère réel et sérieux du congé de reprise Le juge confronte les conditions de forme et de délai au contrôle, possible « même d’office », de la réalité du motif, conformément à la lettre de l’article 25-8, que le jugement reproduit: « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Les éléments avancés pour démontrer une fraude étaient jugés lacunaires et non corroborés, alors que des pièces fiscales et des factures étayaient la résidence alléguée, et que des certificats médicaux confirmaient la reprise pour assister un ascendant. La juridiction retient ainsi que « ces éléments apparaissent néanmoins insuffisants à démontrer que l’intention de reprise par le bailleur fait défaut », en validant le congé et en constatant l’absence de titre d’occupation après l’échéance.
II. La valeur et la portée: clauses abusives et conséquences pécuniaires
A. L’inefficacité d’une clause de travaux générant un déséquilibre significatif La clause imposait aux preneurs des travaux excédant les réparations locatives et prévoyait, en cas d’inexécution, une majoration substantielle du loyer. Le tribunal articule les articles 1719 et 1720 du code civil avec l’article 4 de la loi de 1989, et opère un contrôle d’office du caractère abusif, rappelant qu’« il est constant qu’il incombe au juge d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle, dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires ». La motivation est nette: « Cette clause (…) crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle est donc abusive et partant non écrite ». L’écartement de la clause entraîne le rejet du complément de loyer réclamé, rétablit l’économie du contrat et sécurise la grille d’analyse des stipulations transférant au locataire des charges structurelles.
B. L’ordonnancement des effets: indemnité d’occupation, arriérés, charges et travaux L’indemnité d’occupation, de nature réparatrice et compensatoire, est alignée sur la valeur locative objective, elle-même ici identifiée au loyer contractuel, compte tenu de l’inefficacité de la clause écartée. Le tribunal décide qu’« il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation (…) soit la somme de 2.000 euros, outre 200 euros au titre des provisions pour charges ». L’arriéré de loyers est refusé faute de preuve certaine, les incohérences de décomptes excluant toute créance déterminée. S’agissant des charges, la juridiction rappelle une donnée de principe, « il en résulte que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction », mais en déduit, en l’absence totale de justificatifs, l’obligation de restituer les provisions perçues. Enfin, l’analyse technique du sinistre d’eau et des interventions réalisées conduit à qualifier les travaux de structure, étrangers aux menues réparations locatives; le jugement en tire la conséquence suivante: « Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les travaux entrepris ne consistent pas en des menues réparations locatives mais relèvent de l’obligation du bailleur », justifiant leur remboursement intégral.
Ce jugement illustre une approche rigoureuse de la requalification, fidèle à l’ordre public locatif, et un contrôle substantiel des clauses génératrices de déséquilibre. Il confirme la portée pratique du contrôle de la reprise pour habiter et clarifie l’assiette de l’indemnité d’occupation en cas d’écartement d’une clause illicite, tout en rappelant les exigences probatoires relatives aux charges récupérables et aux arriérés.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire de Marseille, 8 septembre 2025. Le juge des contentieux de la protection était saisi d’un litige né d’un bail qualifié de saisonnier, renouvelé de fait pendant plus de deux ans, et d’un congé pour reprise délivré plusieurs mois avant l’échéance triennale. Les occupants contestaient la qualification du bail, invoquaient la nullité du congé et demandaient divers remboursements, tandis que la bailleresse sollicitait l’expulsion, une indemnité d’occupation élevée et un important complément de loyer fondé sur l’inexécution de travaux. La juridiction rappelle d’emblée que « le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties ». Elle requalifie le bail en location meublée soumise à la loi du 6 juillet 1989, valide le congé, écarte la clause de majoration de loyer comme abusive, fixe l’indemnité d’occupation au loyer contractuel et statue sur les demandes pécuniaires, notamment au titre des travaux et des charges.
La question centrale portait sur la requalification d’une location dite saisonnière en bail meublé de résidence principale, sur les conditions de validité d’un congé pour reprise personnelle et sur le régime des clauses imposant des travaux assorties d’une majoration de loyer. La solution retient la soumission à la loi de 1989, la validité du congé, l’inefficacité d’une clause générant un déséquilibre significatif, et une indemnité d’occupation alignée sur le loyer convenu, avec restitution de charges faute de justificatifs.
I. Le sens de la décision: requalification du bail et contrôle du congé
A. La soumission à la loi du 6 juillet 1989 par requalification du bail
Le tribunal caractérise la résidence principale au regard de la durée et de l’usage, non de l’intitulé contractuel. La prolongation ininterrompue pendant plus de deux ans excluait la saisonnalité, dont la durée est, par essence, limitée. La motivation s’appuie sur la finalité d’ordre public de la loi de 1989, expressément rappelée par le jugement. Celui-ci énonce que « ces dernières s’entendent de locations consenties dans une localité qui, pendant une période déterminée, reçoit un afflux de résidents (…) A défaut, la loi du 06 juillet 1989 est déclarée applicable ». Dans cette logique, il était cohérent d’affirmer qu’« il convient de requalifier le bail du 1er avril 2021 en bail d’habitation meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 depuis la date de sa conclusion ».
B. La vérification du caractère réel et sérieux du congé de reprise
Le juge confronte les conditions de forme et de délai au contrôle, possible « même d’office », de la réalité du motif, conformément à la lettre de l’article 25-8, que le jugement reproduit: « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ». Les éléments avancés pour démontrer une fraude étaient jugés lacunaires et non corroborés, alors que des pièces fiscales et des factures étayaient la résidence alléguée, et que des certificats médicaux confirmaient la reprise pour assister un ascendant. La juridiction retient ainsi que « ces éléments apparaissent néanmoins insuffisants à démontrer que l’intention de reprise par le bailleur fait défaut », en validant le congé et en constatant l’absence de titre d’occupation après l’échéance.
II. La valeur et la portée: clauses abusives et conséquences pécuniaires
A. L’inefficacité d’une clause de travaux générant un déséquilibre significatif
La clause imposait aux preneurs des travaux excédant les réparations locatives et prévoyait, en cas d’inexécution, une majoration substantielle du loyer. Le tribunal articule les articles 1719 et 1720 du code civil avec l’article 4 de la loi de 1989, et opère un contrôle d’office du caractère abusif, rappelant qu’« il est constant qu’il incombe au juge d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle, dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires ». La motivation est nette: « Cette clause (…) crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Elle est donc abusive et partant non écrite ». L’écartement de la clause entraîne le rejet du complément de loyer réclamé, rétablit l’économie du contrat et sécurise la grille d’analyse des stipulations transférant au locataire des charges structurelles.
B. L’ordonnancement des effets: indemnité d’occupation, arriérés, charges et travaux
L’indemnité d’occupation, de nature réparatrice et compensatoire, est alignée sur la valeur locative objective, elle-même ici identifiée au loyer contractuel, compte tenu de l’inefficacité de la clause écartée. Le tribunal décide qu’« il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation (…) soit la somme de 2.000 euros, outre 200 euros au titre des provisions pour charges ». L’arriéré de loyers est refusé faute de preuve certaine, les incohérences de décomptes excluant toute créance déterminée. S’agissant des charges, la juridiction rappelle une donnée de principe, « il en résulte que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction », mais en déduit, en l’absence totale de justificatifs, l’obligation de restituer les provisions perçues. Enfin, l’analyse technique du sinistre d’eau et des interventions réalisées conduit à qualifier les travaux de structure, étrangers aux menues réparations locatives; le jugement en tire la conséquence suivante: « Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les travaux entrepris ne consistent pas en des menues réparations locatives mais relèvent de l’obligation du bailleur », justifiant leur remboursement intégral.
Ce jugement illustre une approche rigoureuse de la requalification, fidèle à l’ordre public locatif, et un contrôle substantiel des clauses génératrices de déséquilibre. Il confirme la portée pratique du contrôle de la reprise pour habiter et clarifie l’assiette de l’indemnité d’occupation en cas d’écartement d’une clause illicite, tout en rappelant les exigences probatoires relatives aux charges récupérables et aux arriérés.