Tribunal judiciaire de Meaux, le 25 juin 2025, n°25/00472
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Meaux le 25 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’octroi de délais. Un bail d’habitation conclu en 2018 a connu des impayés, initialement amplifiés par un supplément de loyer ultérieurement régularisé, ramenant la dette à 506,87 euros à la date utile. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, puis une assignation a saisi le juge. Le locataire n’a pas comparu, tandis que le bailleur a actualisé la dette et s’est déclaré favorable à des délais de paiement. Les diligences préalables prévues par la loi ont été réalisées, incluant la notification à l’autorité administrative compétente et la saisine de l’instance de prévention. La demande principale tendait à voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion immédiate, obtenir la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation. La question posée portait sur la conciliation entre l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux et la faculté judiciaire d’accorder des délais en présence d’un paiement courant repris et d’une dette maîtrisable. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause à la date du 13 novembre 2024, condamné au paiement du solde, puis suspendu les effets de la clause en accordant des délais, rejetant l’expulsion immédiate et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous contrôle de régularité
A. Le jugement par défaut et la vérification des prétentions Le défendeur n’ayant pas comparu, le juge rappelle qu’« si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il ajoute que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La solution s’ancre ainsi dans l’office du juge du fond en matière de défaut, qui impose de contrôler la réalité et la consistance des prétentions, sans se borner à entériner. La vérification s’est d’abord exercée sur la dette, dont « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif », conformément au texte applicable. La réduction substantielle de l’arriéré, consécutive à la régularisation du supplément de loyer, a été intégrée dans l’appréciation, révélant une dette résiduelle limitée au jour utile. Cette démarche confirme un contrôle effectif de proportion et de preuve, malgré l’absence de défense, ce qui préserve l’équilibre procédural.
B. La réunion des conditions textuelles de la résiliation de plein droit Le raisonnement s’articule autour de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la réforme récente. Le juge vise la règle selon laquelle « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail contenait bien une clause résolutoire, et le commandement a été signifié pour un principal initial élevé, resté infructueux pendant plus de deux mois. Les diligences préalables, comprenant notification et saisine des instances requises, ont été accomplies dans les délais. La clause est donc déclarée acquise à la date précisément retenue, et la condamnation au paiement du solde actualisé s’ensuit. Cette première étape, strictement textuelle, assure la sécurité des effets du commandement, tout en ménageant la suite du contrôle.
II. La modulation judiciaire par délais et suspension des effets
A. Les critères cumulatifs de la suspension et l’office de vérification La seconde étape mobilise l’outil correcteur offert par le même article 24, qui permet au juge d’accorder des délais dans la limite de trois années. Le texte souligne que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative » et, surtout, que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Deux conditions ressortent nettement de la motivation: reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, et capacité objective d’apurer la dette. Le dossier révélant des paiements réguliers et une dette maintenable, la suspension des effets est prononcée, combinée à un échéancier raisonnable. Le principe d’une motivation individualisée s’en trouve satisfait, grâce à une appréciation circonstanciée du montant résiduel et des ressources du débiteur.
B. La portée pratique de la suspension et ses limites d’exécution La suspension n’éteint pas la clause, mais en ajourne les effets sous condition stricte d’exécution fidèle. L’énoncé légal, repris par le jugement, précise que « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». Le corollaire est également rappelé: au premier impayé ou en cas de non-respect de l’échéancier, la clause « reprend son plein effet ». L’architecture retenue associe une condamnation au solde, un échéancier calibré, et une suspension assortie d’une mise en garde procédurale quant aux suites d’un défaut. Le refus d’une expulsion immédiate s’inscrit alors dans la logique du dispositif, qui favorise l’apurement sans priver le bailleur de perspectives d’exécution rapide en cas de défaillance.
La solution explique avec clarté le double temps de l’article 24: l’acquisition, dès lors que le commandement est demeuré infructueux, et la modulation, si les conditions de reprise et de solvabilité sont réunies. Elle en précise la valeur en confortant l’office de vérification du juge, y compris en cas de défaut, et elle en manifeste la portée pratique par une suspension ciblée, réversible, orientée vers le maintien dans les lieux sous condition de paiement.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection de Meaux le 25 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’octroi de délais. Un bail d’habitation conclu en 2018 a connu des impayés, initialement amplifiés par un supplément de loyer ultérieurement régularisé, ramenant la dette à 506,87 euros à la date utile. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, puis une assignation a saisi le juge. Le locataire n’a pas comparu, tandis que le bailleur a actualisé la dette et s’est déclaré favorable à des délais de paiement. Les diligences préalables prévues par la loi ont été réalisées, incluant la notification à l’autorité administrative compétente et la saisine de l’instance de prévention. La demande principale tendait à voir constater la résiliation de plein droit, ordonner l’expulsion immédiate, obtenir la condamnation au paiement des arriérés et une indemnité d’occupation. La question posée portait sur la conciliation entre l’acquisition de la clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux et la faculté judiciaire d’accorder des délais en présence d’un paiement courant repris et d’une dette maîtrisable. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause à la date du 13 novembre 2024, condamné au paiement du solde, puis suspendu les effets de la clause en accordant des délais, rejetant l’expulsion immédiate et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous contrôle de régularité
A. Le jugement par défaut et la vérification des prétentions
Le défendeur n’ayant pas comparu, le juge rappelle qu’« si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Il ajoute que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La solution s’ancre ainsi dans l’office du juge du fond en matière de défaut, qui impose de contrôler la réalité et la consistance des prétentions, sans se borner à entériner. La vérification s’est d’abord exercée sur la dette, dont « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif », conformément au texte applicable. La réduction substantielle de l’arriéré, consécutive à la régularisation du supplément de loyer, a été intégrée dans l’appréciation, révélant une dette résiduelle limitée au jour utile. Cette démarche confirme un contrôle effectif de proportion et de preuve, malgré l’absence de défense, ce qui préserve l’équilibre procédural.
B. La réunion des conditions textuelles de la résiliation de plein droit
Le raisonnement s’articule autour de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la réforme récente. Le juge vise la règle selon laquelle « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail contenait bien une clause résolutoire, et le commandement a été signifié pour un principal initial élevé, resté infructueux pendant plus de deux mois. Les diligences préalables, comprenant notification et saisine des instances requises, ont été accomplies dans les délais. La clause est donc déclarée acquise à la date précisément retenue, et la condamnation au paiement du solde actualisé s’ensuit. Cette première étape, strictement textuelle, assure la sécurité des effets du commandement, tout en ménageant la suite du contrôle.
II. La modulation judiciaire par délais et suspension des effets
A. Les critères cumulatifs de la suspension et l’office de vérification
La seconde étape mobilise l’outil correcteur offert par le même article 24, qui permet au juge d’accorder des délais dans la limite de trois années. Le texte souligne que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative » et, surtout, que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Deux conditions ressortent nettement de la motivation: reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, et capacité objective d’apurer la dette. Le dossier révélant des paiements réguliers et une dette maintenable, la suspension des effets est prononcée, combinée à un échéancier raisonnable. Le principe d’une motivation individualisée s’en trouve satisfait, grâce à une appréciation circonstanciée du montant résiduel et des ressources du débiteur.
B. La portée pratique de la suspension et ses limites d’exécution
La suspension n’éteint pas la clause, mais en ajourne les effets sous condition stricte d’exécution fidèle. L’énoncé légal, repris par le jugement, précise que « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». Le corollaire est également rappelé: au premier impayé ou en cas de non-respect de l’échéancier, la clause « reprend son plein effet ». L’architecture retenue associe une condamnation au solde, un échéancier calibré, et une suspension assortie d’une mise en garde procédurale quant aux suites d’un défaut. Le refus d’une expulsion immédiate s’inscrit alors dans la logique du dispositif, qui favorise l’apurement sans priver le bailleur de perspectives d’exécution rapide en cas de défaillance.
La solution explique avec clarté le double temps de l’article 24: l’acquisition, dès lors que le commandement est demeuré infructueux, et la modulation, si les conditions de reprise et de solvabilité sont réunies. Elle en précise la valeur en confortant l’office de vérification du juge, y compris en cas de défaut, et elle en manifeste la portée pratique par une suspension ciblée, réversible, orientée vers le maintien dans les lieux sous condition de paiement.