Tribunal judiciaire de Meaux, le 25 juin 2025, n°25/01840
Rendu par le tribunal judiciaire de Meaux, juge des contentieux de la protection, le 25 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif né d’impayés persistants dans un bail d’habitation conclu en mai 2021. Le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire en novembre 2024, puis a assigné en février 2025 pour faire constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré, une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La locataire, régulièrement appelée, n’a pas comparu. L’audience s’est tenue en mai 2025, le bailleur a actualisé la dette à 5 121,33 euros arrêtée au 8 avril 2025, et s’est opposé à l’octroi de délais. La préfecture compétente avait été avisée dans les formes et délais de la loi.
La question centrale porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’office du juge quant à la vérification de la dette locative, et sur l’octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause. Le tribunal constate l’infructuosité du commandement au-delà de deux mois, refuse des délais faute de reprise du loyer courant avant l’audience, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et ordonne l’expulsion, sous réserve des règles protectrices applicables.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et le contrôle juridictionnel de la dette
A. Le cadre légal et la preuve des conditions d’acquisition
Jugeant en l’absence de la locataire, la juridiction rappelle d’abord que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Elle vérifie ensuite la régularité du commandement et l’écoulement du délai légal de deux mois exigé par l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023. Le dossier établit la signification d’un commandement visant la clause, resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui satisfait les conditions légales de la résiliation de plein droit. Le tribunal énonce ainsi, dans une formule claire, que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025 ».
Cette appréciation s’inscrit dans le droit commun des contrats et de la preuve. Le juge rappelle l’article 1103 du code civil sur la force obligatoire du contrat et l’article 1353, qui met à la charge du demandeur la preuve de l’obligation. Il souligne aussi la spécificité du contentieux locatif d’habitation en relevant que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ». L’office ainsi défini autorise un contrôle substantiel des pièces comptables et du respect des formes, sans se limiter à l’argumentation du demandeur, malgré la non-comparution de la défenderesse.
B. La détermination de l’arriéré et le point de départ des intérêts
Ayant constaté l’acquisition de la clause, le tribunal statue sur la dette locative. Il retient un décompte actualisé arrêtant l’arriéré à 5 121,33 euros à la date du 8 avril 2025, incluant l’échéance d’avril. La vérification d’office incorpore l’ensemble des éléments nécessaires, loyers et charges, conformément au pouvoir reconnu par l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989. La condamnation s’accompagne des intérêts au taux légal, dont le point de départ est fixé à la signification de la décision, ce qui tempère la demande initiale qui visait une date antérieure. Cette modulation, usuelle en pratique, exprime une conciliation entre sécurité juridique et garantie des droits du bailleur en présence d’une dette certaine et exigible.
La mise en œuvre de l’article 472 du code de procédure civile n’a pas dispensé la juridiction de contrôler la réalité comptable de l’impayé. L’équilibre du raisonnement se manifeste par la référence cumulative au droit des obligations, aux exigences spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, et à l’office du juge en matière de vérification d’office, spécialement opportun lorsque le défendeur n’est ni présent ni représenté.
II. Les délais de paiement, la suspension de la clause et les effets de la résiliation
A. Les conditions cumulatives des délais et leur refus en l’espèce
La loi du 6 juillet 1989 organise une faculté d’octroi de délais et de suspension des effets de la clause, sous des conditions strictes. D’une part, la juridiction peut accorder des délais dans la limite de trois ans si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. D’autre part, la suspension des effets de la clause résolutoire suppose l’exact respect de ces mêmes exigences, à peine de reprise de plein effet de la clause en cas d’impayé. Le jugement constate l’absence de reprise du loyer courant, en relevant explicitement que « le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé ». Les justificatifs de ressources n’ayant pas été produits, l’appréciation de la capacité de paiement demeure négative.
Les circonstances conduisent logiquement au refus de la mesure gracieuse. La juridiction énonce que « il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office au locataire qui ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier ». Cette solution, conforme au texte, rappelle le caractère cumulatif et préalable des conditions posées par les articles 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de reprise intégrale du loyer courant, l’exception au jeu de la clause ne peut prospérer. L’office du juge se trouve ici balisé par la lettre de la loi, qui protège la cohérence contractuelle sans exclure, lorsque les conditions sont remplies, une suspension temporaire à finalité de maintien dans les lieux.
B. La résiliation constatée, l’expulsion encadrée et l’exécution provisoire
Ayant refusé les délais, le tribunal tire les conséquences de droit. Il confirme que « en conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 janvier 2025 ». L’occupation devient sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui justifie l’autorisation d’expulsion après commandement de quitter les lieux, conformément au code des procédures civiles d’exécution. Le jugement rappelle utilement la garantie saisonnière, en ce sens que « rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ». L’articulation entre résiliation de plein droit et mesures d’exécution demeure ainsi tempérée par les exigences d’ordre public social, qui encadrent les conditions matérielles de la reprise des lieux.
Le contentieux financier post-résiliation est réglé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à restitution effective des clés. Cette indemnité, de nature indemnitaire, répare la jouissance des lieux et ne suspend pas l’exécution du contrat résilié. Enfin, la juridiction consacre l’efficacité du dispositif par la mention selon laquelle « la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ». Cette exécution provisoire renforce la sécurité du bailleur, tout en demeurant compatible avec les protections procédurales et calendaires inhérentes aux expulsions.
En définitive, la décision présente une application ferme mais mesurée des textes en vigueur, en conjuguant la force obligatoire de la clause résolutoire régulièrement mise en œuvre, la vérification d’office de la dette locative, et le refus motivé des délais faute de reprise du loyer courant, le tout sous le contrôle des garde-fous procéduraux et sociaux propres au droit des expulsions.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal judiciaire de Meaux, juge des contentieux de la protection, le 25 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif né d’impayés persistants dans un bail d’habitation conclu en mai 2021. Le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire en novembre 2024, puis a assigné en février 2025 pour faire constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré, une indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La locataire, régulièrement appelée, n’a pas comparu. L’audience s’est tenue en mai 2025, le bailleur a actualisé la dette à 5 121,33 euros arrêtée au 8 avril 2025, et s’est opposé à l’octroi de délais. La préfecture compétente avait été avisée dans les formes et délais de la loi.
La question centrale porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’office du juge quant à la vérification de la dette locative, et sur l’octroi de délais de paiement emportant suspension des effets de la clause. Le tribunal constate l’infructuosité du commandement au-delà de deux mois, refuse des délais faute de reprise du loyer courant avant l’audience, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et ordonne l’expulsion, sous réserve des règles protectrices applicables.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et le contrôle juridictionnel de la dette
A. Le cadre légal et la preuve des conditions d’acquisition
Jugeant en l’absence de la locataire, la juridiction rappelle d’abord que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». Elle vérifie ensuite la régularité du commandement et l’écoulement du délai légal de deux mois exigé par l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023. Le dossier établit la signification d’un commandement visant la clause, resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui satisfait les conditions légales de la résiliation de plein droit. Le tribunal énonce ainsi, dans une formule claire, que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025 ».
Cette appréciation s’inscrit dans le droit commun des contrats et de la preuve. Le juge rappelle l’article 1103 du code civil sur la force obligatoire du contrat et l’article 1353, qui met à la charge du demandeur la preuve de l’obligation. Il souligne aussi la spécificité du contentieux locatif d’habitation en relevant que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative ». L’office ainsi défini autorise un contrôle substantiel des pièces comptables et du respect des formes, sans se limiter à l’argumentation du demandeur, malgré la non-comparution de la défenderesse.
B. La détermination de l’arriéré et le point de départ des intérêts
Ayant constaté l’acquisition de la clause, le tribunal statue sur la dette locative. Il retient un décompte actualisé arrêtant l’arriéré à 5 121,33 euros à la date du 8 avril 2025, incluant l’échéance d’avril. La vérification d’office incorpore l’ensemble des éléments nécessaires, loyers et charges, conformément au pouvoir reconnu par l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989. La condamnation s’accompagne des intérêts au taux légal, dont le point de départ est fixé à la signification de la décision, ce qui tempère la demande initiale qui visait une date antérieure. Cette modulation, usuelle en pratique, exprime une conciliation entre sécurité juridique et garantie des droits du bailleur en présence d’une dette certaine et exigible.
La mise en œuvre de l’article 472 du code de procédure civile n’a pas dispensé la juridiction de contrôler la réalité comptable de l’impayé. L’équilibre du raisonnement se manifeste par la référence cumulative au droit des obligations, aux exigences spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, et à l’office du juge en matière de vérification d’office, spécialement opportun lorsque le défendeur n’est ni présent ni représenté.
II. Les délais de paiement, la suspension de la clause et les effets de la résiliation
A. Les conditions cumulatives des délais et leur refus en l’espèce
La loi du 6 juillet 1989 organise une faculté d’octroi de délais et de suspension des effets de la clause, sous des conditions strictes. D’une part, la juridiction peut accorder des délais dans la limite de trois ans si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. D’autre part, la suspension des effets de la clause résolutoire suppose l’exact respect de ces mêmes exigences, à peine de reprise de plein effet de la clause en cas d’impayé. Le jugement constate l’absence de reprise du loyer courant, en relevant explicitement que « le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé ». Les justificatifs de ressources n’ayant pas été produits, l’appréciation de la capacité de paiement demeure négative.
Les circonstances conduisent logiquement au refus de la mesure gracieuse. La juridiction énonce que « il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office au locataire qui ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier ». Cette solution, conforme au texte, rappelle le caractère cumulatif et préalable des conditions posées par les articles 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de reprise intégrale du loyer courant, l’exception au jeu de la clause ne peut prospérer. L’office du juge se trouve ici balisé par la lettre de la loi, qui protège la cohérence contractuelle sans exclure, lorsque les conditions sont remplies, une suspension temporaire à finalité de maintien dans les lieux.
B. La résiliation constatée, l’expulsion encadrée et l’exécution provisoire
Ayant refusé les délais, le tribunal tire les conséquences de droit. Il confirme que « en conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 janvier 2025 ». L’occupation devient sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui justifie l’autorisation d’expulsion après commandement de quitter les lieux, conformément au code des procédures civiles d’exécution. Le jugement rappelle utilement la garantie saisonnière, en ce sens que « rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ». L’articulation entre résiliation de plein droit et mesures d’exécution demeure ainsi tempérée par les exigences d’ordre public social, qui encadrent les conditions matérielles de la reprise des lieux.
Le contentieux financier post-résiliation est réglé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à restitution effective des clés. Cette indemnité, de nature indemnitaire, répare la jouissance des lieux et ne suspend pas l’exécution du contrat résilié. Enfin, la juridiction consacre l’efficacité du dispositif par la mention selon laquelle « la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ». Cette exécution provisoire renforce la sécurité du bailleur, tout en demeurant compatible avec les protections procédurales et calendaires inhérentes aux expulsions.
En définitive, la décision présente une application ferme mais mesurée des textes en vigueur, en conjuguant la force obligatoire de la clause résolutoire régulièrement mise en œuvre, la vérification d’office de la dette locative, et le refus motivé des délais faute de reprise du loyer courant, le tout sous le contrôle des garde-fous procéduraux et sociaux propres au droit des expulsions.