Tribunal judiciaire de Metz, le 24 juin 2025, n°25/00015
Le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 24 juin 2025. Le bailleur d’un logement-foyer sollicitait la résolution du contrat pour impayés et l’expulsion de la locataire. Celle-ci, défaillante, n’a pas contesté les sommes réclamées. Le juge a accédé aux demandes. La décision soulève la question de l’application du régime protecteur des baux d’habitation aux résidences sociales. Elle écarte expressément les dispositions suspensives de la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. Elle condamne en outre la locataire au paiement des sommes dues. Cette solution appelle une analyse de son fondement légal et une appréciation de sa portée restrictive.
**La rigueur du régime des logements-foyers justifie une exécution rapide**
Le juge constate d’abord la régularité de la procédure de résiliation. Le contrat contenait une clause résolutoire. Le bailleur a notifié une mise en demeure pour un arriéré représentant « au moins deux fois le montant mensuel ». Cette formalité est exigée par l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Le défaut de paiement persistant après un mois rend la clause acquise. Le juge relève que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ». L’expulsion est donc ordonnée sans délai supplémentaire. Cette solution procède d’une interprétation stricte des textes spécifiques. Elle assure une protection des intérêts patrimoniaux du gestionnaire. La célérité de la procédure de référé est ici pleinement justifiée. L’équilibre contractuel rompu par l’inexécution ne peut être prolongé indéfiniment. La décision applique avec rigueur un régime dérogatoire au droit commun.
**L’exclusion des mécanismes protecteurs du bail d’habitation consacre un régime dérogatoire**
Le motif central de l’ordonnance réside dans l’inapplication de la loi de 1989. Le juge énonce que « l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l’application des dispositions de cette loi aux logements-foyers ». Le mécanisme de suspension de l’article 24 est donc écarté. En droit commun, ce dispositif permettrait à la locataire de régulariser sa situation. Le juge des référés applique ici une jurisprudence constante. La Cour de cassation affirme ce principe pour les contrats régis par le code de la construction. La décision en déduit toutes ses conséquences procédurales. Aucun délai de grâce ni possibilité de régularisation n’est offert. La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est immédiate. Cette rigueur peut sembler excessive au regard de la vulnérabilité des résidents. Elle trouve sa limite dans la nature particulière de l’hébergement social. Le gestionnaire assume une mission de service public qui justifie une sécurité financière. La solution préserve l’équilibre économique de ces structures. Elle évite que l’impayé ne compromette l’accueil d’autres personnes. La portée de l’arrêt est donc significative. Il rappelle la spécificité du statut des logements-foyers. Cette exclusion des protections locatives classiques n’est pas remise en cause. La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme. Elle pourrait toutefois appeler une réflexion législative. Le législateur pourrait envisager un aménagement des délais pour les personnes les plus fragiles. La balance entre protection des résidents et viabilité des foyers demeure délicate.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 24 juin 2025. Le bailleur d’un logement-foyer sollicitait la résolution du contrat pour impayés et l’expulsion de la locataire. Celle-ci, défaillante, n’a pas contesté les sommes réclamées. Le juge a accédé aux demandes. La décision soulève la question de l’application du régime protecteur des baux d’habitation aux résidences sociales. Elle écarte expressément les dispositions suspensives de la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. Elle condamne en outre la locataire au paiement des sommes dues. Cette solution appelle une analyse de son fondement légal et une appréciation de sa portée restrictive.
**La rigueur du régime des logements-foyers justifie une exécution rapide**
Le juge constate d’abord la régularité de la procédure de résiliation. Le contrat contenait une clause résolutoire. Le bailleur a notifié une mise en demeure pour un arriéré représentant « au moins deux fois le montant mensuel ». Cette formalité est exigée par l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Le défaut de paiement persistant après un mois rend la clause acquise. Le juge relève que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ». L’expulsion est donc ordonnée sans délai supplémentaire. Cette solution procède d’une interprétation stricte des textes spécifiques. Elle assure une protection des intérêts patrimoniaux du gestionnaire. La célérité de la procédure de référé est ici pleinement justifiée. L’équilibre contractuel rompu par l’inexécution ne peut être prolongé indéfiniment. La décision applique avec rigueur un régime dérogatoire au droit commun.
**L’exclusion des mécanismes protecteurs du bail d’habitation consacre un régime dérogatoire**
Le motif central de l’ordonnance réside dans l’inapplication de la loi de 1989. Le juge énonce que « l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l’application des dispositions de cette loi aux logements-foyers ». Le mécanisme de suspension de l’article 24 est donc écarté. En droit commun, ce dispositif permettrait à la locataire de régulariser sa situation. Le juge des référés applique ici une jurisprudence constante. La Cour de cassation affirme ce principe pour les contrats régis par le code de la construction. La décision en déduit toutes ses conséquences procédurales. Aucun délai de grâce ni possibilité de régularisation n’est offert. La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est immédiate. Cette rigueur peut sembler excessive au regard de la vulnérabilité des résidents. Elle trouve sa limite dans la nature particulière de l’hébergement social. Le gestionnaire assume une mission de service public qui justifie une sécurité financière. La solution préserve l’équilibre économique de ces structures. Elle évite que l’impayé ne compromette l’accueil d’autres personnes. La portée de l’arrêt est donc significative. Il rappelle la spécificité du statut des logements-foyers. Cette exclusion des protections locatives classiques n’est pas remise en cause. La décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme. Elle pourrait toutefois appeler une réflexion législative. Le législateur pourrait envisager un aménagement des délais pour les personnes les plus fragiles. La balance entre protection des résidents et viabilité des foyers demeure délicate.