Tribunal judiciaire de Montauban, le 30 juin 2025, n°25/00026
Le tribunal judiciaire de Montauban, par une ordonnance de référé du 30 juin 2025, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Le litige oppose un bailleur social à des locataires défaillants, dans un contexte d’impayés persistants et de diligences préalables accomplies.
Les faits pertinents tiennent en peu d’éléments. Un bail d’habitation conclu en 2015 prévoyait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement. Un commandement de payer visant la clause a été délivré le 12 novembre 2024, signalé à la CCAPEX le lendemain. Une assignation a suivi en février 2025, après notification au représentant de l’État, pour constater la résiliation, ordonner l’expulsion, obtenir provisions et indemnités, ainsi qu’une astreinte au départ immédiat.
La procédure s’est poursuivie en référé devant le juge des contentieux de la protection, les défendeurs étant défaillants. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 783,42 euros au 31 mars 2025 et maintenu l’ensemble de ses prétentions. La juridiction tranche sur le jeu de la clause, l’expulsion, les montants provisionnels et la répartition des frais, au regard des textes applicables.
La question posée est double. Elle porte, d’une part, sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, d’autre part, sur les conséquences procédurales relatives au délai légal pour quitter les lieux et à la charge des frais. La solution retient que « Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales », que « la clause résolutoire du bail d’habitation est acquise au 13 janvier 2025 » et que « Conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour partir ». Elle ajoute que « le commandement de payer, acte d’huissier nécessaire à la régularité de la procédure et imposé par la loi du 6 juillet 1989, relève des dépens ».
I. Le sens de la décision: une mise en œuvre orthodoxe de la clause résolutoire en bail d’habitation
A. Les conditions de validité et de régularité du déclenchement La décision articule avec méthode les exigences de forme du commandement et les notifications obligatoires. Elle retient que « Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales ». Elle constate encore que « l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’ensemble atteste du respect des préalables légaux qui conditionnent l’efficacité de la clause.
Le rappel de principe, emprunté au code civil, éclaire le fondement de la solution. La juridiction mentionne qu’« Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Ce renvoi, désormais rattaché à l’article 1103, confirme la prévalence du pacte dès lors que les formalités protectrices du locataire ont été observées.
B. Les effets temporels et procéduraux attachés à l’acquisition La juridiction fixe précisément le point de bascule du contrat. Elle énonce que « Il apparaît ainsi que la clause résolutoire du bail d’habitation est acquise au 13 janvier 2025 ». Dès cette date, la résiliation produit ses effets et justifie l’expulsion, sous réserve des délais légaux. L’indemnité d’occupation se substitue au loyer et suit le quantum contractuel, charges comprises, ce qui demeure conforme au droit positif.
Le juge opère une articulation nette avec le code des procédures civiles d’exécution. Il rappelle que « Conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour partir ». En conséquence, la demande d’astreinte au départ immédiat est écartée, la suppression du délai n’étant pas justifiée. La mesure d’expulsion est donc ordonnée à l’issue de ce délai, avec concours éventuel de la force publique.
II. La valeur et la portée: clarification des charges de procédure et équilibre des protections
A. La répartition des coûts entre dépens et frais irrépétibles La décision apporte une utile précision sur la nature des actes nécessaires. Elle juge que « le commandement de payer, acte d’huissier nécessaire à la régularité de la procédure et imposé par la loi du 6 juillet 1989, relève des dépens ». Cette qualification s’accorde avec l’article 696 du code de procédure civile, qui attribue les dépens à la partie succombante, et sécurise la chaîne procédurale en matière locative.
La juridiction précise en outre la portée de l’article 700. Elle estime que « Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la société d’HLM la charge des frais exposés non compris dans les dépens ». Le refus d’allouer une somme au titre de l’article 700, malgré la condamnation aux dépens, s’inscrit dans une appréciation concrète de l’équité et évite une double imputation des frais incombant déjà aux dépens.
B. Appréciation critique et incidences pratiques La référence à « l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable », peut surprendre au regard de la renumérotation intervenue. Elle demeure toutefois pertinente, l’affirmation de force obligatoire du contrat n’ayant pas varié quant au principe. La motivation aurait pu utilement intégrer l’examen des délais de paiement prévus par la loi du 6 juillet 1989, lesquels ne peuvent être accordés qu’à la demande, absente en l’espèce.
La solution maintient un équilibre entre effectivité du droit du bailleur et garanties procédurales du locataire. Le refus d’une astreinte de départ immédiat respecte le délai légal de deux mois et rappelle la vocation protectrice du régime. La fixation de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et charges conserve la neutralité économique du contentieux. La clarification sur les dépens évite des redondances au titre de l’article 700 et rationalise les coûts de la procédure.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le tribunal judiciaire de Montauban, par une ordonnance de référé du 30 juin 2025, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Le litige oppose un bailleur social à des locataires défaillants, dans un contexte d’impayés persistants et de diligences préalables accomplies.
Les faits pertinents tiennent en peu d’éléments. Un bail d’habitation conclu en 2015 prévoyait une clause résolutoire en cas de défaut de paiement. Un commandement de payer visant la clause a été délivré le 12 novembre 2024, signalé à la CCAPEX le lendemain. Une assignation a suivi en février 2025, après notification au représentant de l’État, pour constater la résiliation, ordonner l’expulsion, obtenir provisions et indemnités, ainsi qu’une astreinte au départ immédiat.
La procédure s’est poursuivie en référé devant le juge des contentieux de la protection, les défendeurs étant défaillants. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 783,42 euros au 31 mars 2025 et maintenu l’ensemble de ses prétentions. La juridiction tranche sur le jeu de la clause, l’expulsion, les montants provisionnels et la répartition des frais, au regard des textes applicables.
La question posée est double. Elle porte, d’une part, sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, d’autre part, sur les conséquences procédurales relatives au délai légal pour quitter les lieux et à la charge des frais. La solution retient que « Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales », que « la clause résolutoire du bail d’habitation est acquise au 13 janvier 2025 » et que « Conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour partir ». Elle ajoute que « le commandement de payer, acte d’huissier nécessaire à la régularité de la procédure et imposé par la loi du 6 juillet 1989, relève des dépens ».
I. Le sens de la décision: une mise en œuvre orthodoxe de la clause résolutoire en bail d’habitation
A. Les conditions de validité et de régularité du déclenchement
La décision articule avec méthode les exigences de forme du commandement et les notifications obligatoires. Elle retient que « Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales ». Elle constate encore que « l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ». L’ensemble atteste du respect des préalables légaux qui conditionnent l’efficacité de la clause.
Le rappel de principe, emprunté au code civil, éclaire le fondement de la solution. La juridiction mentionne qu’« Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Ce renvoi, désormais rattaché à l’article 1103, confirme la prévalence du pacte dès lors que les formalités protectrices du locataire ont été observées.
B. Les effets temporels et procéduraux attachés à l’acquisition
La juridiction fixe précisément le point de bascule du contrat. Elle énonce que « Il apparaît ainsi que la clause résolutoire du bail d’habitation est acquise au 13 janvier 2025 ». Dès cette date, la résiliation produit ses effets et justifie l’expulsion, sous réserve des délais légaux. L’indemnité d’occupation se substitue au loyer et suit le quantum contractuel, charges comprises, ce qui demeure conforme au droit positif.
Le juge opère une articulation nette avec le code des procédures civiles d’exécution. Il rappelle que « Conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour partir ». En conséquence, la demande d’astreinte au départ immédiat est écartée, la suppression du délai n’étant pas justifiée. La mesure d’expulsion est donc ordonnée à l’issue de ce délai, avec concours éventuel de la force publique.
II. La valeur et la portée: clarification des charges de procédure et équilibre des protections
A. La répartition des coûts entre dépens et frais irrépétibles
La décision apporte une utile précision sur la nature des actes nécessaires. Elle juge que « le commandement de payer, acte d’huissier nécessaire à la régularité de la procédure et imposé par la loi du 6 juillet 1989, relève des dépens ». Cette qualification s’accorde avec l’article 696 du code de procédure civile, qui attribue les dépens à la partie succombante, et sécurise la chaîne procédurale en matière locative.
La juridiction précise en outre la portée de l’article 700. Elle estime que « Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la société d’HLM la charge des frais exposés non compris dans les dépens ». Le refus d’allouer une somme au titre de l’article 700, malgré la condamnation aux dépens, s’inscrit dans une appréciation concrète de l’équité et évite une double imputation des frais incombant déjà aux dépens.
B. Appréciation critique et incidences pratiques
La référence à « l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable », peut surprendre au regard de la renumérotation intervenue. Elle demeure toutefois pertinente, l’affirmation de force obligatoire du contrat n’ayant pas varié quant au principe. La motivation aurait pu utilement intégrer l’examen des délais de paiement prévus par la loi du 6 juillet 1989, lesquels ne peuvent être accordés qu’à la demande, absente en l’espèce.
La solution maintient un équilibre entre effectivité du droit du bailleur et garanties procédurales du locataire. Le refus d’une astreinte de départ immédiat respecte le délai légal de deux mois et rappelle la vocation protectrice du régime. La fixation de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer et charges conserve la neutralité économique du contentieux. La clarification sur les dépens évite des redondances au titre de l’article 700 et rationalise les coûts de la procédure.